PAGINA A CURA DI Enrico Bronzo «La formula dell'affitto garantito? Sicura, certo, ma per il momento bisogna rivolgersi ai mercati immobiliari oltreconfine anche avvalendosi della, crescente, attività di intermediazione svolta da società italiane» dice Angelo Cinel, responsabile internazionale di Professionecasa Prestige. Il marchio del gruppo Ubh negli Stati Uniti propone, a Orlando e nelle vici nanze di Miami, investimenti con un rendimento annuo netto garantito dal 5 al 7%, per una durata da uno a tre anni (secondo Cinel l'attuale crisi del mercato americano non si sta ripercuotendo sui livelli degli affitti e del tasso di sfitto). Il contratto affitto garantito viene stipulato con American Invsco, società di Chicago che sviluppa condomini (mentre a Montecarlo l'agenzia Veni Vidi Vici opera con Monaco 95 Trading per un 7% garantito). «Negli Stati Uniti – riprende Cinel – i contratti sono una cosa seria per cui quello che viene pattuito poi viene rispettato». Il canone fisso viene erogato mensilmente al netto delle spese di gestione che, a titolo indicativo, si aggirano sui 250 dollari al mese in complessi di un certo livello. Cinel parla anche di un'alternativa, quella dei condo-hotel, strutture alberghiere che hanno alcuni appartamenti – dal bilocale alla suite – che vendono e poi affittano per conto del proprietario. «In questo caso – spiega Cinel – il rendimento annuo è sempre di circa il 6% ma la formula consente al proprietario di avere l'appartamento a disposizione per tre mesi. Certo, non c'è niente di garantito, ma di fatto acquistando in una "prime location" nelle zone più "in" da un punto di vista residenziale-turistico il ritorno abbiamo visto che c'è. E inoltre l'immobile si rivaluta di più che in altre location». A Dubai, invece, è ancora tempo di affitto garantito. «Noi – spiega Gaetano Telese, responsabile commerciale dell'Ellebiemme di Treviglio (Bergamo) – applichiamo l'affitto garantito in tre torri di Dubai (dove opera anche Gabetti) e nei vari contratti inseriamo l'esatta cifra del canone annuo che percepiranno i proprietari, all'incirca pari al 7-7,5% del valore dell'immobile». Si tratta di una formula mutuata dal settore alberghiero chiamata «vuoto per pieno» perché i rischi sono tutti a carico della società che garantisce il canone e che ovviamente spera di ottenere un profitto dall'operazione. La società bergamasca è stata recentemente chiamata in causa dalla Consob, la Commissione nazionale per le società e la Borsa, che ha verificato se le rendite garantite promosse in un messaggio promozionale dell'Ellebiemme violassero la disciplina della sollecitazione del pubblico risparmio. Durante questo periodo la pubblicità è stata sospesa ma potrà presto uscire di nuovo perché la Consob ha accertato che il caso rientra nella disciplina dell'articolo 33 lettera del Regolamento di attuazione del decreto legislativo 58/98 in quanto investimento di valore nominale unitario inferiore a 50mila euro. Tra le delibere della Consob una (13618/02) ha visto vietare l'abusiva attività di sollecitazione all'investimento alla Cassa di Investimento Immobiliare Srl perché proponeva l'acquisto di porzioni di terreni e di immobili in aziende agricole a fronte del quale era possibile percepire, a determinate condizioni, un tasso di interesse annuo sino all'8% e una rivalutazione quinquennale del 20%. Terreni di cui l'acquirente non poteva godere e pertanto potevano essere qualificati come prodotti finanziari: quindi andava effettuata la comunicazione alla Consob e trasmesso un prospetto informativo destinato alla pubblicazione. enrico.bronzo@ilsole24ore.com www.invsco.it www.consob.it www.estimoimmobiliare.it/art.11.htmlLA VIGILANZA5,50% Il rendimento minimo In passato la Consob ha anche "bacchettato" una Sgr per un dato fuorviante in un dépliant relativo a un fondo immobiliare. I fatti Anni fa un collocatore di un fondo immobiliare aveva diffuso un volantino con la dicitura «rendimento minimo obiettivo 5,50% netto annuo per 10 anni». Inducendo di fatto i potenziali sottoscrittori a ritenere che l'investimento si sostanziasse in un'offerta con un rendimento netto annuo almeno del 5,50% mentre in realtà quello effettivo è legato agli immobili in cui il Fondo ha investito, come riportato nel prospetto informativo: il tasso del 5,50% indicato nel messaggio rappresentava solo il parametro su cui calcolare le eventuali "commissioni di performance" del Fondo spettanti alla Sgr.
Sabato 10 Maggio 2008
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