Italy is well known for its red tape and this of course can include property transactions. However it does not mean that the system is worse than others and to some extent it could be considered safer. Generally, there are three steps involved in buying a property: proposal of purchase, preliminary purchase and final purchase. There are certain legal precautions that can be followed throughout each stage to protect your interests and ensure your purchase goes successfully.
Before you make a trip to Italy to view and buy property, some forward planning is necessary. It is easy to get caught up in the rush of buying a new home. It is difficult to anticipate what you may or may not find. However, should you find the property of your dreams, be prepared to hand over some cash. It’s a seller market in Italy and common practice, especially in the areas popular with overseas buyers to pay an immediate holding fee, despite not having time to make all the checks you would like to make on the property.
There is a way around this. Handing over a check to secure a property while on a viewing trip is not a good idea. It narrows the safety net considerably should there be a problem with the property. A good agent will facilitate you making a deposit into a client account before you leave for your trip to Italy. The amount you will have to deposit will depend on the type of contract that you are being asked to sign.
Typically, a reservation contract requires €3,000 to €5,000 while a preliminary deposit can be anywhere between 10% and 30% of the purchasing price.
Depositing the funds into a client account means that you can have the preliminary contract or reservation agreement overviewed by your lawyer before the money is handed over. This releases the pressure that can be exerted by agents to sign the contract before having it checked, while also ensuring the agent that the funds are available should everything be in order.
This benefits the agents further. On your request, having reviewed the contract, your lawyer will release the funds. The agent will receive the funds in 24 to 48 hours rather than waiting several weeks for international clearance on a check. You should check with your lawyer that should you decide not to buy a property, funds will be returned to you with interest due. You shouldn’t expect to pay more than €100 to €150 for this service.
Types of Contracts
Reservation Contract - If you are offered a reservation contract, this means that on paying a small deposit you reserve the right to buy the property for a fixed period of time that should be no less than three weeks. If you fail to purchase the property within the specified time you loose your deposit.
Full Preliminary Contract - This contract requires you to pay between 10% and 30% of the property price and commits you fully to purchasing the property, unless the seller has a problem with proceeding. Even in this situation it can prove difficult to have the deposit returned.
Sign a Formal Offer to Buy - A formal offer to buy is similar in legal terms to a contract.
What Should I Be Aware Before I sign A Contract?
A contract may be unfair on the buyer, unsafe and structured in a way that has negative financial effect on you in relation to ownership and tax. It is advisable never to sign a contract without having it reviewed by your lawyer first [see below].
Don’t be fooled into thinking that if you are signing a contract in front of a Notaio, an Italian Notary Public by whom all land transfers in Italy have to be signed, that your interests are protected. A Notaio does not give legal advice to either the Buyer or the Seller. His sole purpose is to witness the signature of the title deed [the rogito] and other administrative functions. [Notary’s fees are 2% to 4% of the property price].
Should I Sign Anything While in Italy?
Because it’s a booming seller’s market in Italy, buyers are faced with the dilemma, sign now, without reviewing the contracts or loose the property to somebody else. The implications are severe if you sign without having the contracts reviewed and the property turns out to have bad title or other problems associated with it.
If you haven’t deposited funds with your lawyer in a client account, before you make your trip, arrange to be able to fax any documents relating to the property to your lawyer for review. Your lawyer should be able to do this within a few hours and go through the terms of the contract with you, before you hand over any money.
Once you are happy with the terms of the contract, your lawyer will instruct you to pay a preliminary deposit, usually about €3000. This should be followed by signing the main contract, two to three weeks later, after checks on the property have been carried out.
To sum up, don’t sign anything before having it reviewed by your legal advisors. Doing this, you will be certain that you fully understand the terms of the contract. You will know that they are fair and reasonable and if they are not you will be able have your legal representation negotiate required changes to the contract.
In whose name should I purchase my property?
The way in which you purchase a property is worth giving considerable attention to because of the potential tax savings that can be made later on. There are a number of ways to purchase an Italian property and each has its own advantages and disadvantages. You may purchase a property in your own name, in the joint names of you and your wife, in the name of those who will inherit the property or in the name of a limited company. The method you choose will depend on your own personal circumstances and this should be discussed with your lawyer.
There are three points to note about the Italian taxation system when deciding on how to purchase a property.
The Italian system of Inheritance: Gifts on death, although currently often tax-free could until recently incur very high rates of taxation. There is no guarantee that inheritance tax will not be re-introduced by the Italian government. It therefore requires some consideration when choosing in whose name to buy the property.
Property transfer: Each time a property changes hands, certain taxes become payable. Minimising the number of times a property changes hands, therefore reduces tax liabilities and is an important consideration when deciding on how to buy your property.
It pays to have a solid understanding of the Italian taxation laws and your lawyer should bring you up-to-date with the current system of taxation. There is no guarantee that tax saving loopholes will remain and they may not always be advantageous to the purchaser. It is important that your lawyer assess your situation with you, weighing up the advantages and the disadvantages and helping you decide how you wish to deal with the transaction.
What Happens When I’m Ready to Sign Contracts?
Signing Before Notary
There is normally a binding legal agreement to complete the purchase of the property at some future specified date, in the offices of a local Notary Public (Notaio). In view of the fact that this is an unequivocal commitment to buy the property and pay the agreed price at the time of signature, it is vital to have acquired all the documentation and search reports necessary to complete the purchase, or, at the very least to have ascertained all legal and practical difficulties / problems, and agreed a timetable to sort them out before completion. Italian law requires all contracts relating to land or buildings to be in writing, signed by both parties.
Notaries have a special duty of drafting the Purchase Deed [Rogito] and to ensure the proper execution, registration, and payment of all Italian taxes ancillary to the completion.
Checks carried out by the Notaio
The vendor is the legal owner of the property and is entitled to sell the house
There are no debts or mortgages on the house
There are no written liens or burdens
The vendor is aware that they must declare any outstanding private agreements regarding the property. For example if the vendor has agreed to allow a neighbour to build or extend within the minimum laid down by Italian law or has given a friend a right of way across the property.
Power of Attorney
The person buying the house may attend in person before the Notary, but, if this is inconvenient, arrangements can be made for a Power of Attorney ("procura") to be granted enabling another person to attend on their behalf. This must be in the Italian form and signed in front of a Notary. Your lawyer may appoint an associate in the area to sign on their behalf. However you can have a Power for signature drafted in your home country.
What Fees Can I Expect To Pay?
Land Registration tax is the main tax on real property. This is levied at 10% of the declared value for 'urban' property, and 17% of the declared value for 'rural' property. Most houses, even if the most remote rural areas have been 'urbanised', and the 'rural' property refers to land, or land with an agricultural building on it. In some cases, the property being sold is owned by a Company, in which case I.V.A. (VAT) at a rate of up to 20% is payable on the declared value instead of the Registration tax.
The declared value is based on the official rateable value of the property, which depends on the local comune, the category and location of house and the size. This is generally considerably less than the actual purchase price. The amount payable depends on many factors including whether the property is your first and only home or a second home, whether it's a new home and whether you are a resident.
New Property. Value added tax (IVA) is levied at 10% on new (for non-luxury properties) and at 20% (on luxury homes with a rating of A1 in the property register), and is included in the price charged by the builder or developer. If you build your own home you pay a reduced rate of IVA at 4%.
You may have to pay all or part of the Estate Agents fees. These would typically be 3% -5% of the actual value of the property. Though some agents have been known to charge up to 10%, especially when selling to foreigners. It is important that you are aware of this and query any unreasonably high fees.
You will also pay the Notary's fee. This amounts to approximately 2.5% of the total declared value of the property, with a minimum charge of approximately €1,300. Bear in mind that there can be variation between notaries.
You will also pay the Geometra’s fee for the conveyance of the property. These can vary between €500 and €2,000 depending upon what work is involved in the conveyance.
In many cases you may not wish to be in Italy at the time when the public title deed needs to be signed. In these circumstances you need to have a Power of Attorney prepared authorising either someone nominated by you or a person associated with your lawyer to sign on your behalf. Bear in mind that you will also then have to pay the expenses of the person who attends to sign and pay the taxes on your behalf. Obtain an estimate from you lawyer in advance. Preparing the documents to authorize Power of Attorney should not cost more than €250
In order to buy property in Italy, you need to be registered with the Italian tax authorities and to have a tax identification number. The fee for obtaining one should not be any more than €250.
mercoledì 30 settembre 2009
martedì 29 settembre 2009
Il risparmio energetico dà valore al mattone
Impianti di casa al centro dell'attenzione del legislatore: ma il mercato risponde bene e per i proprietari che si impegnano sul risparmio energetico il prezzo al metro quadrato può salire anche di parecchio, fino a 450 euro per chi parte dalla classe energetica E, la più diffusa, e raggiunge la A. E sulla sicurezza degli impianti arriva un nuovo importante chiarimento del ministero dello Sviluppo: per i nuovi allacciamenti e i subentri non occorre presentare la dichiarazione di conformità.
Sequestrata la casa donata alla moglie
Contenzioso. Se il coniuge è debitore
Sergio Trovato Può costare cara la donazione tra coniugi se c'è di mezzo il Fisco. È soggetto a sequestro l'immobile donato alla moglie da un imprenditore che non ha pagato i debiti fiscali, se lo scopo è sottrarre il bene all'azione esecutiva. Anche la moglie risponde del reato di sottrazione fraudolenta dei beni al pagamento delle imposte. Lo ha stabilito la sentenza n. 36838 del 22 settembre 2009 della terza sezione penale della Cassazione. Il giudice delle indagini preliminari di S. Maria Capua Vetere aveva disposto il sequestro dell'immobile donato da un contribuente alla moglie. Si presumeva che l'operazione fosse stata posta in essere per evitare che il bene venisse sottoposto all'esecuzione forzata. Nei primi mesi del 2007, infatti, erano state notificate le cartelle per mancato pagamento di Irpef, Iva e Irap e il 31 maggio dello stesso anno era stato donato l'immobile. L'interessato contestava la mancanza di dolo nella scelta di donare l'immobile al proprio coniuge e la regolarità della procedura di notifica delle cartelle. Donazione fittizia Per i giudici di piazza Cavour, la donazione era stata «fittiziamente effettuata all'unico scopo di eludere l'assoggettamento del bene alle azioni erariali». «L'apparente trasferimento dell'immobile» ha portato il contribuente a commettere il reato di fraudolenta evasione fiscale, al quale ha concorso anche la moglie. L'articolo 11 del decreto legislativo 74/2000 prevede la sanzione della reclusione da sei mesi a quattro anni per chiunque, al fine di sottrarsi al pagamento di imposte sui redditi, Iva, interessi e sanzioni amministrative per un ammontare complessivo superiore a cento milioni delle vecchie lire, alieni simulatamente o compia altri atti fraudolenti su propri o altrui beni idonei a rendere, in tutto o in parte, inefficace la procedura di riscossione coattiva. La notifica delle cartelle È stato accertato che gli atti erano stati notificati al debitore tributario mediante affissione all'albo comunale. La cartella va infatti notificata dagli ufficiali della riscossione o da altri soggetti abilitati dal concessionario. Può essere spedita anche mediante raccomandata con avviso di ricevimento; si considera perfezionata il giorno in cui l'atto è sottoscritto. Se la cartella viene consegnata nelle mani proprie del destinatario, di persone di famiglia o addette alla casa, all'ufficio o all'azienda, non è neppure richiesta la sottoscrizione dell'originale. Quando nel luogo in cui deve eseguirsi la notifica non vi è abitazione, ufficio o azienda del destinatario, l'avviso del deposito si affigge nell'albo del comune e, ai fini della decorrenza del termine per ricorrere, si intende perfezionata nel giorno successivo a quello di affissione. Per gli atti emanati dal Fisco, la Cassazione (sentenza 17064/06) ha affermato che, se il contribuente è irreperibile, la notifica è ritualmente eseguita con l'affissione dell'avviso nell'albo comunale. E non è necessaria la spedizione della raccomandata con avviso di ricevimento (articolo 140 del Codice di procedura civile). Il Fisco non deve fare ulteriori ricerche anagrafiche. L'affissione all'albo costituisce adempimento necessario e sufficiente per la legittimità del procedimento.
il sole 24 ore
Giovedí 24 Settembre 2009
Sergio Trovato Può costare cara la donazione tra coniugi se c'è di mezzo il Fisco. È soggetto a sequestro l'immobile donato alla moglie da un imprenditore che non ha pagato i debiti fiscali, se lo scopo è sottrarre il bene all'azione esecutiva. Anche la moglie risponde del reato di sottrazione fraudolenta dei beni al pagamento delle imposte. Lo ha stabilito la sentenza n. 36838 del 22 settembre 2009 della terza sezione penale della Cassazione. Il giudice delle indagini preliminari di S. Maria Capua Vetere aveva disposto il sequestro dell'immobile donato da un contribuente alla moglie. Si presumeva che l'operazione fosse stata posta in essere per evitare che il bene venisse sottoposto all'esecuzione forzata. Nei primi mesi del 2007, infatti, erano state notificate le cartelle per mancato pagamento di Irpef, Iva e Irap e il 31 maggio dello stesso anno era stato donato l'immobile. L'interessato contestava la mancanza di dolo nella scelta di donare l'immobile al proprio coniuge e la regolarità della procedura di notifica delle cartelle. Donazione fittizia Per i giudici di piazza Cavour, la donazione era stata «fittiziamente effettuata all'unico scopo di eludere l'assoggettamento del bene alle azioni erariali». «L'apparente trasferimento dell'immobile» ha portato il contribuente a commettere il reato di fraudolenta evasione fiscale, al quale ha concorso anche la moglie. L'articolo 11 del decreto legislativo 74/2000 prevede la sanzione della reclusione da sei mesi a quattro anni per chiunque, al fine di sottrarsi al pagamento di imposte sui redditi, Iva, interessi e sanzioni amministrative per un ammontare complessivo superiore a cento milioni delle vecchie lire, alieni simulatamente o compia altri atti fraudolenti su propri o altrui beni idonei a rendere, in tutto o in parte, inefficace la procedura di riscossione coattiva. La notifica delle cartelle È stato accertato che gli atti erano stati notificati al debitore tributario mediante affissione all'albo comunale. La cartella va infatti notificata dagli ufficiali della riscossione o da altri soggetti abilitati dal concessionario. Può essere spedita anche mediante raccomandata con avviso di ricevimento; si considera perfezionata il giorno in cui l'atto è sottoscritto. Se la cartella viene consegnata nelle mani proprie del destinatario, di persone di famiglia o addette alla casa, all'ufficio o all'azienda, non è neppure richiesta la sottoscrizione dell'originale. Quando nel luogo in cui deve eseguirsi la notifica non vi è abitazione, ufficio o azienda del destinatario, l'avviso del deposito si affigge nell'albo del comune e, ai fini della decorrenza del termine per ricorrere, si intende perfezionata nel giorno successivo a quello di affissione. Per gli atti emanati dal Fisco, la Cassazione (sentenza 17064/06) ha affermato che, se il contribuente è irreperibile, la notifica è ritualmente eseguita con l'affissione dell'avviso nell'albo comunale. E non è necessaria la spedizione della raccomandata con avviso di ricevimento (articolo 140 del Codice di procedura civile). Il Fisco non deve fare ulteriori ricerche anagrafiche. L'affissione all'albo costituisce adempimento necessario e sufficiente per la legittimità del procedimento.
il sole 24 ore
Giovedí 24 Settembre 2009
capitali all'estero - LO SCREENING SUI PATRIMONI
il sole 24 ore
L'occasione dello scudo per le case oltre confine
Marco Bellinazzo Benedetto Santacroce Lo scudo fiscale si allarga alle case all'estero. Per gli immobili che gli italiani detengono oltralpe, la chance di aderire alla regolarizzazione, fino a oggi, non è stata così scontata. Anzi, per certi aspetti, "a legislazione vigente", rappresenta un rebus di difficile soluzione. Prima di optare per lo scudo, infatti, è necessario effettuare uno screening sulla natura dell'immobile, sulla sua capacità di produrre reddito e, soprattutto, sulla legislazione dello Stato in cui è situato. Un'analisi che nelle precedenti edizioni della sanatoria ha limitato non poco il rientro di attività frutto di investimenti immobiliari realizzati all'estero. L'estensione allo scudo Lo scudo ter, invece, potrebbe estendersi alle case e agli altri tipi di costruzione detenuti fuori dall'Italia, a prescindere dal loro concreto utilizzo e anche se collocate in territori extraeuropei. I tecnici del ministero dell'Economia stanno riflettendo con attenzione su questa opportunità e proprio questo orientamento – in attesa che in Parlamento si completi l'iter del correttivo alle norme sullo scudo – potrebbe essere sposato dall'agenzia delle Entrate, nella versione definitiva della circolare attesa nei prossimi giorni. Circolare cui sarà allegata la lista bianca dei paesi extraUe "collaborativi", che assicurano un adeguato scambio di informazioni, per i quali sarà concessa la facoltà di regolarizzazione al pari di quelli comunitari. La lista che prenderà spunto dall'elenco degli Stati con cui Roma ha siglato convenzioni contro la doppia imposizione, includerà con ogni probabilità anche paesi come gli Stati Uniti in cui (complice il dollaro debole) negli ultimi due anni molti italiani hanno comprato appartamenti, "dimenticandosi" poi di denunciarli. Immobili e dichiarazione Finora per sanare l'acquisto irregolare di beni immobili si è posto invece il dilemma del cosiddetto quadro RW. In pratica, lo scudo è ammissibile solo nel caso in cui il contribuente abbia omesso di inserire in dichiarazione un'attività detenuta all'estero violando le regole sul monitoraggio fiscale. L'indicazione nel quadro RW (sezione II) è limitata alle attività estere suscettibili di produrre un reddito in Italia. In sostanza, non dovrebbero essere indicate in dichiarazione e, di conseguenza, non risulterebbero sanabili con lo scudo le posizioni di quei contribuenti che hanno all'estero attività che non producono redditi. Sul punto l'agenzia delle Entrate, con la circolare 9/E/2002, ha chiarito che devono essere sempre incluse nel quadro RW le attività che anche potenzialmente sono suscettibili di produrre in Italia redditi tassabili. La stessa circolare ha sottolineato che le attività finanziarie vanno sempre indicate nel quadro RW. Mentre sugli immobili l'Agenzia è stata finora più cauta, precisando che l'obbligo di dichiarazione va commisurato, anno per anno, alle loro modalità di fruizione e alla loro capacità di fornire un reddito effettivo. Verifiche in corso Pertanto per verificare se i titolari di immobili possono avvalersi dello scudo è necessario stabilire se, in relazione ai periodi d'imposta 2004-2008, gli immobili hanno prodotto una ricchezza tassabile in Italia. Di fatto, un immobile genera sempre un reddito tassabile quando è locato o quando dà luogo a una plusvalenza in caso di cessione. Quando invece è tenuto a disposizione del proprietario non sempre questa condizione sussiste. Dipende dalla legislazione dello Stato in cui l'immobile è situato. La verifica più difficile riguarda proprio l'individuazione del regime di tassazione esistente nello Stato in cui l'immobile si trova. Come si evince dalla tabella pubblicata qui accanto il regime di tassazione cambia da Stato a Stato e può mutare nel corso degli anni. Esistono, del resto, situazioni in cui gli Stati distinguono l'ipotesi in cui l'immobile sia tenuto a disposizione e abitato dal proprietario (non tassabili) dalle ipotesi in cui l'immobile sia solo a disposizione del proprietario che non lo abiti (tassabile). Si pensi al caso di Belgio e Spagna. L'evoluzione in atto La soluzione fin qui sostenuta dalle Entrate non convince più i tecnici e non sembra rispondere del tutto alla logica e al dettato delle regole che informano il monitoraggio fiscale. Si sta quindi valutando di equiparare l'immobile alle attività finanziarie, considerandolo sempre suscettibile di produrre un reddito tassabile. Questa scelta risponderebbe meglio – come sottolinea proprio lo studio elaborato "a legislazione vigente" dalla fondazione Telos dell'Ordine dei dottori commercialisti ed esperti contabili di Roma e curato da Norberto Arquilla, Giovanni Castellani e Antonio Fiorilli – allo stesso obiettivo del quadro RW di tracciare la consistenza del patrimonio detenuto all'estero. Per di più questa opzione fornirebbe al Fisco lo strumento per monitorare l'entità e le variazioni del patrimonio, tenendo conto anche delle informazioni che lo stesso quadro (sezione III) dà sui trasferimenti di denaro superiori a 10mila euro diretti a mantenere l'immobile stesso. © RIPRODUZIONE RISERVATA
Domenica 27 Settembre 2009
L'occasione dello scudo per le case oltre confine
Marco Bellinazzo Benedetto Santacroce Lo scudo fiscale si allarga alle case all'estero. Per gli immobili che gli italiani detengono oltralpe, la chance di aderire alla regolarizzazione, fino a oggi, non è stata così scontata. Anzi, per certi aspetti, "a legislazione vigente", rappresenta un rebus di difficile soluzione. Prima di optare per lo scudo, infatti, è necessario effettuare uno screening sulla natura dell'immobile, sulla sua capacità di produrre reddito e, soprattutto, sulla legislazione dello Stato in cui è situato. Un'analisi che nelle precedenti edizioni della sanatoria ha limitato non poco il rientro di attività frutto di investimenti immobiliari realizzati all'estero. L'estensione allo scudo Lo scudo ter, invece, potrebbe estendersi alle case e agli altri tipi di costruzione detenuti fuori dall'Italia, a prescindere dal loro concreto utilizzo e anche se collocate in territori extraeuropei. I tecnici del ministero dell'Economia stanno riflettendo con attenzione su questa opportunità e proprio questo orientamento – in attesa che in Parlamento si completi l'iter del correttivo alle norme sullo scudo – potrebbe essere sposato dall'agenzia delle Entrate, nella versione definitiva della circolare attesa nei prossimi giorni. Circolare cui sarà allegata la lista bianca dei paesi extraUe "collaborativi", che assicurano un adeguato scambio di informazioni, per i quali sarà concessa la facoltà di regolarizzazione al pari di quelli comunitari. La lista che prenderà spunto dall'elenco degli Stati con cui Roma ha siglato convenzioni contro la doppia imposizione, includerà con ogni probabilità anche paesi come gli Stati Uniti in cui (complice il dollaro debole) negli ultimi due anni molti italiani hanno comprato appartamenti, "dimenticandosi" poi di denunciarli. Immobili e dichiarazione Finora per sanare l'acquisto irregolare di beni immobili si è posto invece il dilemma del cosiddetto quadro RW. In pratica, lo scudo è ammissibile solo nel caso in cui il contribuente abbia omesso di inserire in dichiarazione un'attività detenuta all'estero violando le regole sul monitoraggio fiscale. L'indicazione nel quadro RW (sezione II) è limitata alle attività estere suscettibili di produrre un reddito in Italia. In sostanza, non dovrebbero essere indicate in dichiarazione e, di conseguenza, non risulterebbero sanabili con lo scudo le posizioni di quei contribuenti che hanno all'estero attività che non producono redditi. Sul punto l'agenzia delle Entrate, con la circolare 9/E/2002, ha chiarito che devono essere sempre incluse nel quadro RW le attività che anche potenzialmente sono suscettibili di produrre in Italia redditi tassabili. La stessa circolare ha sottolineato che le attività finanziarie vanno sempre indicate nel quadro RW. Mentre sugli immobili l'Agenzia è stata finora più cauta, precisando che l'obbligo di dichiarazione va commisurato, anno per anno, alle loro modalità di fruizione e alla loro capacità di fornire un reddito effettivo. Verifiche in corso Pertanto per verificare se i titolari di immobili possono avvalersi dello scudo è necessario stabilire se, in relazione ai periodi d'imposta 2004-2008, gli immobili hanno prodotto una ricchezza tassabile in Italia. Di fatto, un immobile genera sempre un reddito tassabile quando è locato o quando dà luogo a una plusvalenza in caso di cessione. Quando invece è tenuto a disposizione del proprietario non sempre questa condizione sussiste. Dipende dalla legislazione dello Stato in cui l'immobile è situato. La verifica più difficile riguarda proprio l'individuazione del regime di tassazione esistente nello Stato in cui l'immobile si trova. Come si evince dalla tabella pubblicata qui accanto il regime di tassazione cambia da Stato a Stato e può mutare nel corso degli anni. Esistono, del resto, situazioni in cui gli Stati distinguono l'ipotesi in cui l'immobile sia tenuto a disposizione e abitato dal proprietario (non tassabili) dalle ipotesi in cui l'immobile sia solo a disposizione del proprietario che non lo abiti (tassabile). Si pensi al caso di Belgio e Spagna. L'evoluzione in atto La soluzione fin qui sostenuta dalle Entrate non convince più i tecnici e non sembra rispondere del tutto alla logica e al dettato delle regole che informano il monitoraggio fiscale. Si sta quindi valutando di equiparare l'immobile alle attività finanziarie, considerandolo sempre suscettibile di produrre un reddito tassabile. Questa scelta risponderebbe meglio – come sottolinea proprio lo studio elaborato "a legislazione vigente" dalla fondazione Telos dell'Ordine dei dottori commercialisti ed esperti contabili di Roma e curato da Norberto Arquilla, Giovanni Castellani e Antonio Fiorilli – allo stesso obiettivo del quadro RW di tracciare la consistenza del patrimonio detenuto all'estero. Per di più questa opzione fornirebbe al Fisco lo strumento per monitorare l'entità e le variazioni del patrimonio, tenendo conto anche delle informazioni che lo stesso quadro (sezione III) dà sui trasferimenti di denaro superiori a 10mila euro diretti a mantenere l'immobile stesso. © RIPRODUZIONE RISERVATA
Domenica 27 Settembre 2009
In cortile parcheggi temporanei - Marxo Ramberti
IL SOLE 24 ORE
Sono molti gli edifici condominiali che posseggono cortili o aree aperte che potrebbero essere destinate a parcheggio. Se il regolamento di condominio non disciplina l'uso di tali aree – ponendo limiti o divieti all'occupazione degli spazi – non resta che ancorarsi all'articolo 1102 del Codice civile, che disciplina l'uso della cosa comune.
Il vincolo
In linea di principio, la presenza di aree comuni prive di regolamentazione o di destinazione d'uso già imposta (come, appunto, quella a parcheggio) non legittima un condomino a parcheggiarvi la propria auto, soprattutto per lunghi periodi: ciò è escluso proprio dall'articolo 1102, comma 1, del Codice civile, laddove dice che l'uso del bene comune non può alterarne la destinazione e non può impedire agli altri partecipanti di farne pari uso.
Dallo stesso articolo, però, non si può ricavare automaticamente un divieto assoluto di parcheggio temporaneo, se il regolamento non lo preclude esplicitamente. Ad esempio, per i giudici è possibile utilizzare lo spazio comune «a parcheggio temporaneo delle autovetture di condomini con le limitazioni previste per consentire l'accesso agli esercizi commerciali ed artigianali posti al piano terra dell'edificio condominiale» (Cassazione, sentenza n. 1547 del 2009).
Il parcheggio, però, deve rimanere temporaneo. Altrimenti, rilevano ancora i giudici, «la condotta del singolo condomino, che parcheggia per lunghi periodi di tempo la sua autovettura nel cortile condominiale, manifesta l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, ed è tale da configurarsi come occupazione stabile, abusiva, in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune» (Cassazione, sentenza 3640/2004). E quindi non è consentito.
Possibili delibere
In assenza di specifiche destinazioni o di divieti regolamentari, i condomini possono deliberare a maggioranza di destinare in tutto o in parte le aree comuni a parcheggio auto, purché ci sia la possibilità per tutti i condomini (Cassazione, sentenza 10289/1998). Se lo spazio non basta per tutti, ci si può organizzare facendo i turni per l'uso del posto auto (Cassazione, 15460/2002). Oppure, quando non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i condomini, si può deliberare l'uso indiretto a maggioranza, ad esempio affittando il parcheggio a un condomino o a un terzo (Cassazione, sentenza 4131/2001).
La possibilità per l'assemblea condominiale di dettare regole in materia si giustifica in quanto queste aree restano sottoposte alla disciplina dell'uso e del godimento della cosa comune nell'ambito della vita interna del condominio. Di conseguenza, le eventuali successive modifiche di destinazione di uso si configurano come "innovazioni" e potranno essere deliberate in assemblea ai sensi degli articoli 1120 e 1136, comma 5, del Codice civile (vale a dire, con un numero di voti tale da rappresentare la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio).
Innovazione vietata
Un'area condominiale adibita a parcheggio può essere utilizzata dai condomini anche per parcheggiare roulotte, se il regolamento condominiale non prevede particolari divieti o limitazioni. Si tratta, infatti, di un uso particolare delle cose comuni che non contrasta con la normale destinazione della cosa (Cassazione, sentenza 9649/1998).
Al contrario, costituisce innovazione vietata ai sensi dell'articolo 1120, comma 2, del Codice civile la delibera con cui il condominio assegna posti fissi nel cortile comune, anche per il solo parcheggio della seconda autovettura. Infatti, per i giudici, «tale delibera, da un lato, sottrae l'utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con "animo domini", della relativa proprietà a titolo di usucapione» (Cassazione, sentenza 1004/2004). A livello pratico, per assegnare in via esclusiva e nominativa posti di parcheggio nel cortile di proprietà comune, si renderebbe necessaria l'adesione di tutti i condomini.
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I criteri
Le regole da consultare
Per sapere se (e come) si può parcheggiare all'interno del cortile condominiale, la prima cosa da fare è consultare il regolamento condominiale, che può disciplinare la materia anche in modo dettagliato. Se il regolamento condominiale non dispone nulla e non offre indicazioni, valgono le regole contenute all'articolo 1102 del Codice civile.
La possibilità di uso «a tempo»
Anche quando il regolamento condominiale non regolamenta l'utilizzo del cortile, è possibile parcheggiarvi la propria auto. Non del tutto liberamente, tuttavia: in questo caso, infatti, i giudici precisano che il parcheggio deve avvenire in via «temporanea», altrimenti si vìolano le disposizioni contenute all'articolo 1102 del Codice civile.
Che cosa può decidere l'assemblea
In assenza di divieti o norme regolamentari, è l'assemblea di condominio ad avere la facoltà di deliberare di utilizzare come parcheggio le aree comuni dello stabile.
Qualora lo spazio non dovesse bastare per tutti i condomini, sarà possibile decidere di stabilire dei turni, oppure di assegnare i posti auto in locazione (a un condomino o a un terzo).
L'assegnazione in esclusiva
Secondo i giudici, l'assemblea condominiale non può assegnare posti fissi nel parcheggio comune per la seconda auto. Questa delibera, infatti, danneggia i condomini che non possiedono una seconda auto. Inoltre limiterebbe i diritti degli altri condomini, costituendo una «innovazione vietata».
6 aprile 2009
Sono molti gli edifici condominiali che posseggono cortili o aree aperte che potrebbero essere destinate a parcheggio. Se il regolamento di condominio non disciplina l'uso di tali aree – ponendo limiti o divieti all'occupazione degli spazi – non resta che ancorarsi all'articolo 1102 del Codice civile, che disciplina l'uso della cosa comune.
Il vincolo
In linea di principio, la presenza di aree comuni prive di regolamentazione o di destinazione d'uso già imposta (come, appunto, quella a parcheggio) non legittima un condomino a parcheggiarvi la propria auto, soprattutto per lunghi periodi: ciò è escluso proprio dall'articolo 1102, comma 1, del Codice civile, laddove dice che l'uso del bene comune non può alterarne la destinazione e non può impedire agli altri partecipanti di farne pari uso.
Dallo stesso articolo, però, non si può ricavare automaticamente un divieto assoluto di parcheggio temporaneo, se il regolamento non lo preclude esplicitamente. Ad esempio, per i giudici è possibile utilizzare lo spazio comune «a parcheggio temporaneo delle autovetture di condomini con le limitazioni previste per consentire l'accesso agli esercizi commerciali ed artigianali posti al piano terra dell'edificio condominiale» (Cassazione, sentenza n. 1547 del 2009).
Il parcheggio, però, deve rimanere temporaneo. Altrimenti, rilevano ancora i giudici, «la condotta del singolo condomino, che parcheggia per lunghi periodi di tempo la sua autovettura nel cortile condominiale, manifesta l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, ed è tale da configurarsi come occupazione stabile, abusiva, in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune» (Cassazione, sentenza 3640/2004). E quindi non è consentito.
Possibili delibere
In assenza di specifiche destinazioni o di divieti regolamentari, i condomini possono deliberare a maggioranza di destinare in tutto o in parte le aree comuni a parcheggio auto, purché ci sia la possibilità per tutti i condomini (Cassazione, sentenza 10289/1998). Se lo spazio non basta per tutti, ci si può organizzare facendo i turni per l'uso del posto auto (Cassazione, 15460/2002). Oppure, quando non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i condomini, si può deliberare l'uso indiretto a maggioranza, ad esempio affittando il parcheggio a un condomino o a un terzo (Cassazione, sentenza 4131/2001).
La possibilità per l'assemblea condominiale di dettare regole in materia si giustifica in quanto queste aree restano sottoposte alla disciplina dell'uso e del godimento della cosa comune nell'ambito della vita interna del condominio. Di conseguenza, le eventuali successive modifiche di destinazione di uso si configurano come "innovazioni" e potranno essere deliberate in assemblea ai sensi degli articoli 1120 e 1136, comma 5, del Codice civile (vale a dire, con un numero di voti tale da rappresentare la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio).
Innovazione vietata
Un'area condominiale adibita a parcheggio può essere utilizzata dai condomini anche per parcheggiare roulotte, se il regolamento condominiale non prevede particolari divieti o limitazioni. Si tratta, infatti, di un uso particolare delle cose comuni che non contrasta con la normale destinazione della cosa (Cassazione, sentenza 9649/1998).
Al contrario, costituisce innovazione vietata ai sensi dell'articolo 1120, comma 2, del Codice civile la delibera con cui il condominio assegna posti fissi nel cortile comune, anche per il solo parcheggio della seconda autovettura. Infatti, per i giudici, «tale delibera, da un lato, sottrae l'utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con "animo domini", della relativa proprietà a titolo di usucapione» (Cassazione, sentenza 1004/2004). A livello pratico, per assegnare in via esclusiva e nominativa posti di parcheggio nel cortile di proprietà comune, si renderebbe necessaria l'adesione di tutti i condomini.
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I criteri
Le regole da consultare
Per sapere se (e come) si può parcheggiare all'interno del cortile condominiale, la prima cosa da fare è consultare il regolamento condominiale, che può disciplinare la materia anche in modo dettagliato. Se il regolamento condominiale non dispone nulla e non offre indicazioni, valgono le regole contenute all'articolo 1102 del Codice civile.
La possibilità di uso «a tempo»
Anche quando il regolamento condominiale non regolamenta l'utilizzo del cortile, è possibile parcheggiarvi la propria auto. Non del tutto liberamente, tuttavia: in questo caso, infatti, i giudici precisano che il parcheggio deve avvenire in via «temporanea», altrimenti si vìolano le disposizioni contenute all'articolo 1102 del Codice civile.
Che cosa può decidere l'assemblea
In assenza di divieti o norme regolamentari, è l'assemblea di condominio ad avere la facoltà di deliberare di utilizzare come parcheggio le aree comuni dello stabile.
Qualora lo spazio non dovesse bastare per tutti i condomini, sarà possibile decidere di stabilire dei turni, oppure di assegnare i posti auto in locazione (a un condomino o a un terzo).
L'assegnazione in esclusiva
Secondo i giudici, l'assemblea condominiale non può assegnare posti fissi nel parcheggio comune per la seconda auto. Questa delibera, infatti, danneggia i condomini che non possiedono una seconda auto. Inoltre limiterebbe i diritti degli altri condomini, costituendo una «innovazione vietata».
6 aprile 2009
Locazioni. Il nodo dell'aggiornamento - Canone in ribasso se l'Istat è negativo
Lunedí 28 Settembre 2009 il sole 24 ore
L'ultima volta era successo nel 1959. Ora, complice la crisi economica, a luglio di quest'anno l'Istat ha registrato un dato negativo del parametro usato per l'aggiornamento dei canoni di locazione (-0,1% su base annua). Ad agosto il dato è tornato positivo, e comunque, anche in caso di revisione al ribasso, le cifre in gioco sarebbero contenute (12 euro su un canone annuo di 12mila, che al 75% fanno 9 euro). Ma la questione sul piano teorico è interessante: cosa succederebbe se nell'arco dei 12 mesi il dato avesse il segno meno? Vediamo. La disciplina delle locazioni prevede una netta distinzione: le locazioni abitative, regolate dalla legge 431/98, e quelle a uso diverso, disciplinate dalla legge 392/78 (articoli 27 e seguenti). Caratteri comuni sono: la libera originaria determinazione del canone e la sua l'immutabilità sostanziale, con la possibilità del solo aggiornamento. Per gli usi abitativi la legge 431/98 nulla dispone. In pratica è ammesso che le parti possano concordare l'aggiornamento del canone in corso di rapporto e i criteri di riferimento non sono più vincolati al solo dato Istat. Per le locazioni a uso diverso, invece, l'aggiornamento deve essere espressamente pattuito; è pari al 75% dell'Istat ed è subordinato alla richiesta. Tuttavia, dal 1° marzo 2009, l'articolo 41, comma 16-duodecies del Dl 207/08 ammette, in caso di durata della locazione superiore a quella minima di sei anni, l'eliminazione del vincolo del 75% del dato Istat. Quindi, se l'esclusione dell'applicazione in negativo è pattuita dalle parti, il problema non si pone. Se invece - ipotesi più frequente - c'è un generico accordo sull'aggiornamento, sembrerebbe doversi ritenere ammissibile, in via teorica, l'applicazione in negativo del dato Istat. Il concetto di aggiornamento, infatti, riguarda la modifica dell'importo a seguito del dato (positivo o negativo). E scatta solo dopo la richiesta, che tuttavia non è appannaggio del solo locatore. Va anche detto che non può valere l'escamotage di richiedere l'aggiornamento con riferimento a diversa mensilità diverse da quelle in cui l'Indice Istat è stato negativo, in quanto la decorrenza dell'aggiornamento è annuale con riferimento alla data di originaria stipula del contratto. In sostanza, dato che chiedere l'aggiornamento non è un obbligo, e che quello relativo al periodo luglio 2008 - luglio 2009 è il solo a registrare un segno meno, per il locatore il cui contratto faccia riferimento (direttamente o indirettamente) all'aggiornamento basato sul mese di luglio la scelta più opportuna è quella di "saltare" un anno. Omettendo cioè di chiedere l'aggiornamento quest'anno e attendendo il luglio del 2010, quando, con ogni probabilità, l'indice Istat tornerà con il segno positivo. Certo che, se l'inquilino volesse chiedere a sua volta l'aggiornamento, è difficile sostenere che il locatore possa rifiutarsi di abbassare il canone. Tuttavia, l'esiguità della diminuzione, per le locazioni abitative, sarebbe tale da rendere assurde sia l'azione dell'inquilino che l'opposizione del locatore. Certo, va considerato che all'epoca della legge 392 l'inflazione a due cifre aveva suggerito di limitare al 75% l'aggiornamento proprio per non renderlo troppo gravoso, nella convinzione che mai si sarebbe creato un fenomeno deflattivo. È quindi vero che i lavori parlamentari relativi alla legge 392/1978 non menzionano la possibilità di aggiornamento del canone al ribasso. Ma la nuova sulle locazioni, la 431/98, non contiene riferimenti al dato Istat, e quindi non risultano reperibili lavori parlamentari riferiti alla medesima norma che abbiano affrontato la questione. Per le locazioni a uso diverso, invece, a maggior ragione, i riferimenti ai lavori parlamentari si rivolgono pur sempre a un concetto di aggiornamento che non può essere considerato soltanto in senso positivo. E in questi casi, dati i canoni assai più elevati, gli effetti possono essere più ampi e forse tali da giustificare un contenzioso.
L'ultima volta era successo nel 1959. Ora, complice la crisi economica, a luglio di quest'anno l'Istat ha registrato un dato negativo del parametro usato per l'aggiornamento dei canoni di locazione (-0,1% su base annua). Ad agosto il dato è tornato positivo, e comunque, anche in caso di revisione al ribasso, le cifre in gioco sarebbero contenute (12 euro su un canone annuo di 12mila, che al 75% fanno 9 euro). Ma la questione sul piano teorico è interessante: cosa succederebbe se nell'arco dei 12 mesi il dato avesse il segno meno? Vediamo. La disciplina delle locazioni prevede una netta distinzione: le locazioni abitative, regolate dalla legge 431/98, e quelle a uso diverso, disciplinate dalla legge 392/78 (articoli 27 e seguenti). Caratteri comuni sono: la libera originaria determinazione del canone e la sua l'immutabilità sostanziale, con la possibilità del solo aggiornamento. Per gli usi abitativi la legge 431/98 nulla dispone. In pratica è ammesso che le parti possano concordare l'aggiornamento del canone in corso di rapporto e i criteri di riferimento non sono più vincolati al solo dato Istat. Per le locazioni a uso diverso, invece, l'aggiornamento deve essere espressamente pattuito; è pari al 75% dell'Istat ed è subordinato alla richiesta. Tuttavia, dal 1° marzo 2009, l'articolo 41, comma 16-duodecies del Dl 207/08 ammette, in caso di durata della locazione superiore a quella minima di sei anni, l'eliminazione del vincolo del 75% del dato Istat. Quindi, se l'esclusione dell'applicazione in negativo è pattuita dalle parti, il problema non si pone. Se invece - ipotesi più frequente - c'è un generico accordo sull'aggiornamento, sembrerebbe doversi ritenere ammissibile, in via teorica, l'applicazione in negativo del dato Istat. Il concetto di aggiornamento, infatti, riguarda la modifica dell'importo a seguito del dato (positivo o negativo). E scatta solo dopo la richiesta, che tuttavia non è appannaggio del solo locatore. Va anche detto che non può valere l'escamotage di richiedere l'aggiornamento con riferimento a diversa mensilità diverse da quelle in cui l'Indice Istat è stato negativo, in quanto la decorrenza dell'aggiornamento è annuale con riferimento alla data di originaria stipula del contratto. In sostanza, dato che chiedere l'aggiornamento non è un obbligo, e che quello relativo al periodo luglio 2008 - luglio 2009 è il solo a registrare un segno meno, per il locatore il cui contratto faccia riferimento (direttamente o indirettamente) all'aggiornamento basato sul mese di luglio la scelta più opportuna è quella di "saltare" un anno. Omettendo cioè di chiedere l'aggiornamento quest'anno e attendendo il luglio del 2010, quando, con ogni probabilità, l'indice Istat tornerà con il segno positivo. Certo che, se l'inquilino volesse chiedere a sua volta l'aggiornamento, è difficile sostenere che il locatore possa rifiutarsi di abbassare il canone. Tuttavia, l'esiguità della diminuzione, per le locazioni abitative, sarebbe tale da rendere assurde sia l'azione dell'inquilino che l'opposizione del locatore. Certo, va considerato che all'epoca della legge 392 l'inflazione a due cifre aveva suggerito di limitare al 75% l'aggiornamento proprio per non renderlo troppo gravoso, nella convinzione che mai si sarebbe creato un fenomeno deflattivo. È quindi vero che i lavori parlamentari relativi alla legge 392/1978 non menzionano la possibilità di aggiornamento del canone al ribasso. Ma la nuova sulle locazioni, la 431/98, non contiene riferimenti al dato Istat, e quindi non risultano reperibili lavori parlamentari riferiti alla medesima norma che abbiano affrontato la questione. Per le locazioni a uso diverso, invece, a maggior ragione, i riferimenti ai lavori parlamentari si rivolgono pur sempre a un concetto di aggiornamento che non può essere considerato soltanto in senso positivo. E in questi casi, dati i canoni assai più elevati, gli effetti possono essere più ampi e forse tali da giustificare un contenzioso.
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