Il REMAX TEAM CAREER NIGHT!
Durante la festa, dove erano presenti più di 120 persone, è stato girato un reportage di cui vorrei farvi partecipi!
guarda la versione italiana
guarda la versione inglese (venuta meglio)
REMAX TEAM... WHAT'S NEXT?
sabato 19 aprile 2008
Compravendita di immobili(Aspetti giuridici)
In Italia, fino a non molti anni fa, la compravendita di immobili era segnata da una prassi contrattuale molto semplificata, contenuta nelle fasi essenziali del contratto preliminare e del definitivo. Questa prassi è andata via via dilatandosi in conseguenza della evoluzione della funzione e figura di un nuovo soggetto commerciale, il mediatore immobiliare (attività regolata dalla legge 3 febbraio 1989, n°39), che opera per fasi successive e che possono così riassumersi:1. l'incarico di vendita; l’aspirante venditore sottoscrive un modulo prestampato che consegna all'agente immobiliare, impegnando per un certo tempo un determinato bene immobile ai fini di una futura vendita;2. la proposta di acquisto; l’agente immobiliare, in possesso dell'incarico di vendita, cerca sul mercato i potenziali acquirenti, facendo sottoscrivere, di norma anche a più di un interessato, un modulo prestampato definito appunto "proposta d’acquisto";3. accettazione della proposta d’acquisto, mediante sottoscrizione sul medesimo prestampato, o anche su foglio separato;4. stipulazione del contratto preliminare5. stipulazione del contratto definitivo di compravendita
Il contratto preliminare (Compromesso)
Il contratto preliminare è quel contratto col quale le parti si obbligano, l’una nei confronti dell’altra, a concludere un futuro contratto, del quale determinano il contenuto essenziale. Il preliminare di vendita non trasferisce la proprietà della cosa da una parte all’altra ma costituisce la fonte dell’obbligazione per una parte e a vendere, per l’altra a comprare. Il trasferimento della proprietà si avrà soltanto quando le parti stipuleranno il contratto definitivo. La forma del contratto preliminare deve essere, a pena di nullità, la stessa del contratto definitivo. Come già detto costituisce un obbligo a contrattare successivamente, pertanto da esso non derivano gli effetti voluti nel contratto definitivo ma solo l’obbligo a contrattare. Nel caso una delle parti venga meno all’impegno, l’altra può rivolgersi al giudice per ottenere l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrattare (a meno che il preliminare non escluda tale possibilità). La sentenza del giudice produrrà gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.).Esso non va confuso col contratto, che nella pratica viene indicato con lo stesso nome o come compromesso, che è un contratto già definitivo, ma in cui mancano alcuni requisiti necessari per valere come titolo per la trascrizione, il quale può essere redatto in carta semplice, ma si consiglia in bollo per poterlo eventualmente registrare con più facilità.
In questo caso le parti non si impegnano a vendere o comprare ma, direttamente, comprano e vendono. L’impegno reciproco è quello di incontrarsi successivamente per riprodurre il contratto, già definitivo, in un documento avente la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, completato con i requisiti mancanti nel primo. Se una delle parti non adempie, l’altra può chiedere al giudice una sentenza che accerti la sottoscrizione del contratto per formare titolo valido per la trascrizione.
Se il compromesso viene steso da un notaio (atto pubblico) o con scrittura privata autenticata, la trascrizione diventa in ogni caso obbligatoria.
Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti.
1. I dati completi dei contraenti;2. Prezzo dell'immobile;3. I mezzi di pagamento (assegno, cambiale, eccetera) e le relative scadenze;4. La descrizione della casa (risultanze catastali, vani, pertinenze) e degli altri immobili confinanti;5. La data del rogito;6. Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie);7. Regolarità rispetto alle norme edilizie;8. Eventuali clausole penitenziali, o versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale;9. Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni;10. La clausola dell'arbitrato (che eviterà o accorcerà i tempi giudiziari) da utilizzare in caso di rescissione;11. Data e firma dei contraenti.
La clausola penitenziale permette ai due contraenti di recedere dal contratto (prima del rogito) pagando una penale. Se però ambedue sono d'accordo sul non andare avanti con la vendita, potranno risolvere la cosa firmando un accordo a parte evitando di far scattare la clausola.La caparra confirmatoria consiste in una somma che l'acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell'affare, a garanzia del suo buon esito. Se la compravendita va a monte per colpa dell'acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra, raddoppiata, all'acquirente. In ogni caso, il danneggiato può rinunciare alla caparra e ottenere invece in giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.La caparra penitenziale, a differenza della confirmatoria, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto: il danneggiato se la intasca, e tutto finisce lì.L'acconto invece non mette in atto nessuno dei meccanismi descritti prima: è semplicemente un anticipo sul prezzo, quindi lo stesso importo viene restituito se l'affare va a monte, non importa per colpa di chi, e senza altre conseguenze.
Atto di compravendita
L'atto di compravendita vero e proprio, chiamato “rogito” è, in genere, redatto da un notaio, ma si può anche farlo da soli limitandosi ad autenticare le firme da un notaio. Questa soluzione però è sconsigliata perché fare errori nella formulazione dell'atto è facilissimo. Nel rogito vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel frattempo. Al notaio spettano i controlli sull'esistenza di ipoteche, altri vincoli, o irregolarità edilizie (a meno di non aver già provveduto di persona).A partire dal 1 gennaio 1998 al rogito va allegata la "dichiarazione di conformità" dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990), relativamente agli impianti elettrici, rilasciata da tecnici abilitati. Se la casa risulta già in regola, il venditore potrà inserire nel rogito una dichiarazione sulla regolarità dell'immobile, con valore di atto notorio. È compito del venditore fornire tutta la documentazione che il notaio richiede.L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi, di regola, con il denaro necessario al saldo. Quindi, le pratiche per il mutuo devono già essere state sbrigate. In generale, la banca dispone di notai di fiducia ai quali rivolgersi per la stesura sia del rogito che dell'atto di ipoteca.Si ricorda che al momento del rogito di solito viene saldato anche il conto delle mediazioni, viene pagata l'IVA, l'imposta di registro e la parcella del notaio.I mezzi di pagamento più comuni sono l'assegno circolare (preferito perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso), molto raramente i contanti e i semplici assegni bancari, oppure le cambiali (almeno per una parte del saldo).
Il contratto preliminare (Compromesso)
Il contratto preliminare è quel contratto col quale le parti si obbligano, l’una nei confronti dell’altra, a concludere un futuro contratto, del quale determinano il contenuto essenziale. Il preliminare di vendita non trasferisce la proprietà della cosa da una parte all’altra ma costituisce la fonte dell’obbligazione per una parte e a vendere, per l’altra a comprare. Il trasferimento della proprietà si avrà soltanto quando le parti stipuleranno il contratto definitivo. La forma del contratto preliminare deve essere, a pena di nullità, la stessa del contratto definitivo. Come già detto costituisce un obbligo a contrattare successivamente, pertanto da esso non derivano gli effetti voluti nel contratto definitivo ma solo l’obbligo a contrattare. Nel caso una delle parti venga meno all’impegno, l’altra può rivolgersi al giudice per ottenere l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrattare (a meno che il preliminare non escluda tale possibilità). La sentenza del giudice produrrà gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.).Esso non va confuso col contratto, che nella pratica viene indicato con lo stesso nome o come compromesso, che è un contratto già definitivo, ma in cui mancano alcuni requisiti necessari per valere come titolo per la trascrizione, il quale può essere redatto in carta semplice, ma si consiglia in bollo per poterlo eventualmente registrare con più facilità.
In questo caso le parti non si impegnano a vendere o comprare ma, direttamente, comprano e vendono. L’impegno reciproco è quello di incontrarsi successivamente per riprodurre il contratto, già definitivo, in un documento avente la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, completato con i requisiti mancanti nel primo. Se una delle parti non adempie, l’altra può chiedere al giudice una sentenza che accerti la sottoscrizione del contratto per formare titolo valido per la trascrizione.
Se il compromesso viene steso da un notaio (atto pubblico) o con scrittura privata autenticata, la trascrizione diventa in ogni caso obbligatoria.
Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti.
1. I dati completi dei contraenti;2. Prezzo dell'immobile;3. I mezzi di pagamento (assegno, cambiale, eccetera) e le relative scadenze;4. La descrizione della casa (risultanze catastali, vani, pertinenze) e degli altri immobili confinanti;5. La data del rogito;6. Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie);7. Regolarità rispetto alle norme edilizie;8. Eventuali clausole penitenziali, o versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale;9. Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni;10. La clausola dell'arbitrato (che eviterà o accorcerà i tempi giudiziari) da utilizzare in caso di rescissione;11. Data e firma dei contraenti.
La clausola penitenziale permette ai due contraenti di recedere dal contratto (prima del rogito) pagando una penale. Se però ambedue sono d'accordo sul non andare avanti con la vendita, potranno risolvere la cosa firmando un accordo a parte evitando di far scattare la clausola.La caparra confirmatoria consiste in una somma che l'acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell'affare, a garanzia del suo buon esito. Se la compravendita va a monte per colpa dell'acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra, raddoppiata, all'acquirente. In ogni caso, il danneggiato può rinunciare alla caparra e ottenere invece in giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.La caparra penitenziale, a differenza della confirmatoria, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto: il danneggiato se la intasca, e tutto finisce lì.L'acconto invece non mette in atto nessuno dei meccanismi descritti prima: è semplicemente un anticipo sul prezzo, quindi lo stesso importo viene restituito se l'affare va a monte, non importa per colpa di chi, e senza altre conseguenze.
Atto di compravendita
L'atto di compravendita vero e proprio, chiamato “rogito” è, in genere, redatto da un notaio, ma si può anche farlo da soli limitandosi ad autenticare le firme da un notaio. Questa soluzione però è sconsigliata perché fare errori nella formulazione dell'atto è facilissimo. Nel rogito vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel frattempo. Al notaio spettano i controlli sull'esistenza di ipoteche, altri vincoli, o irregolarità edilizie (a meno di non aver già provveduto di persona).A partire dal 1 gennaio 1998 al rogito va allegata la "dichiarazione di conformità" dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990), relativamente agli impianti elettrici, rilasciata da tecnici abilitati. Se la casa risulta già in regola, il venditore potrà inserire nel rogito una dichiarazione sulla regolarità dell'immobile, con valore di atto notorio. È compito del venditore fornire tutta la documentazione che il notaio richiede.L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi, di regola, con il denaro necessario al saldo. Quindi, le pratiche per il mutuo devono già essere state sbrigate. In generale, la banca dispone di notai di fiducia ai quali rivolgersi per la stesura sia del rogito che dell'atto di ipoteca.Si ricorda che al momento del rogito di solito viene saldato anche il conto delle mediazioni, viene pagata l'IVA, l'imposta di registro e la parcella del notaio.I mezzi di pagamento più comuni sono l'assegno circolare (preferito perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso), molto raramente i contanti e i semplici assegni bancari, oppure le cambiali (almeno per una parte del saldo).
MOTIVI DELL’INCREMENTO DEI PREZZI NUOVO SISTEMA FISCALE
La legge finanziaria del 2006, su sollecitazione dei notai, ha finalmente introdotto una nuova norma che consente di dichiarare, nelle compravendite immobiliari ,il prezzo reale del bene contrariamente a quanto veniva fatto nelle contrattazioni precedenti.
Tale norma, applicabile quando si tratta di compravendite tra privati e relativamente ad immobili per uso abitativo e loro pertinenze (garage, box, cantine, etc. ),consente di assumere per il pagamento delle tasse la rendita catastale aggiornata. In questo modo il cittadino paga di meno perché il calcolo delle imposte viene fatto sul valore catastale rivalutato ed ha il vantaggio di avere una situazione giuridica molto più solida e sicura di prima per i forti rischi che correvano i contraenti dell’atto: a partite da pesanti sanzioni per occultamento del corrispettivo fino al reato di frode fiscale, nel caso di mancata dichiarazione delle plusvalenze, o addirittura riciclaggio del denaro. Inoltre, la dichiarazione del prezzo simulato rende il contratto debole o molto debole e, nel caso in cui sorgano delle controversie tra le parti può creare una serie di problemi di natura giuridica.
Per tanto, il cittadino che acquista la casa, potrà a sua scelta pagare le imposte sul valore catastale rivalutato dell’immobile, pur dichiarando nell’atto di compravendita il prezzo reale concordato fra le parti. Per un immobile con un prezzo concordato di 200 mila euro e rendita catastale rivalutata di 100 mila euro, spiegano i notai, con la vecchia normativa si dovevano pagare le imposte sul prezzo pattuito, ossia su 200 mila euro. Dal primo gennaio si può invece scegliere di pagare le imposte sulla rendita catastale, quindi su 100 mila euro, dichiarando nell’atto il prezzo reale dell’immobile (200 mila euro).
Inoltre, la norma ha stabilito una sorta di sterilizzazione anche degli onorari notarili:
Per evitare un aggravio di spese a carico dei cittadini che fanno questa scelta: infatti la nuova normativa prevede, contestualmente, una riduzione del 20% per gli onorari notarili, calcolati sul prezzo. Queste nuove norme costituiscono un traguardo importante per tutta la collettività, perché, una volta capiti i vantaggi, lo stato incentiva i cittadini onesti e responsabili a dichiarare l’intero valore e introduce un elemento di trasparenza in tutto il “mercato immobiliare.”
Tale norma, applicabile quando si tratta di compravendite tra privati e relativamente ad immobili per uso abitativo e loro pertinenze (garage, box, cantine, etc. ),consente di assumere per il pagamento delle tasse la rendita catastale aggiornata. In questo modo il cittadino paga di meno perché il calcolo delle imposte viene fatto sul valore catastale rivalutato ed ha il vantaggio di avere una situazione giuridica molto più solida e sicura di prima per i forti rischi che correvano i contraenti dell’atto: a partite da pesanti sanzioni per occultamento del corrispettivo fino al reato di frode fiscale, nel caso di mancata dichiarazione delle plusvalenze, o addirittura riciclaggio del denaro. Inoltre, la dichiarazione del prezzo simulato rende il contratto debole o molto debole e, nel caso in cui sorgano delle controversie tra le parti può creare una serie di problemi di natura giuridica.
Per tanto, il cittadino che acquista la casa, potrà a sua scelta pagare le imposte sul valore catastale rivalutato dell’immobile, pur dichiarando nell’atto di compravendita il prezzo reale concordato fra le parti. Per un immobile con un prezzo concordato di 200 mila euro e rendita catastale rivalutata di 100 mila euro, spiegano i notai, con la vecchia normativa si dovevano pagare le imposte sul prezzo pattuito, ossia su 200 mila euro. Dal primo gennaio si può invece scegliere di pagare le imposte sulla rendita catastale, quindi su 100 mila euro, dichiarando nell’atto il prezzo reale dell’immobile (200 mila euro).
Inoltre, la norma ha stabilito una sorta di sterilizzazione anche degli onorari notarili:
Per evitare un aggravio di spese a carico dei cittadini che fanno questa scelta: infatti la nuova normativa prevede, contestualmente, una riduzione del 20% per gli onorari notarili, calcolati sul prezzo. Queste nuove norme costituiscono un traguardo importante per tutta la collettività, perché, una volta capiti i vantaggi, lo stato incentiva i cittadini onesti e responsabili a dichiarare l’intero valore e introduce un elemento di trasparenza in tutto il “mercato immobiliare.”
SITUAZIOME ABITATIVA DEGLI ITALIANI
Pertanto la situazione abitativa degli italiani, confermata anche dal Censis, risulta essere la seguente:• 73% degli italiani vive in abitazioni di proprietà (istat)• 82% degli italiani vive in abitazioni di proprietà (censis)• 18,7% delle famiglie in affitto (istat)CONTRATTAZIONI REGISTRATE NEL 2003
Nel 2003 si sono avute 941.766 compravendite immobiliari che per il 93% hanno riguardato immobili ad uso abitativo: + 0,4% rispetto al 2002 nel quale si era registrato un boom rispetto all’anno precedente del 14,8% (dati istat). A guidare la classifica degli acquisti è il Nord - Italia dove si registra la metà delle operazioni contrattuali (istat) :• 511394 compravendite nord• 234635 compravendite sud• 195737 compravendite centroAnche se nel 2003 il maggiore incremento di vendite è stato riscontrato in Abruzzo con più dell’8,4%, una apprezzabile inflessione è stata riscontrata nella Valle d’Aosta con il -5,7%. Per i prossimi 3 anni è prevedibile una leggera flessione delle compravendite con un picco di –3,6% nel 2007 ed una altrettanto moderata contrazione dei prezzi e, raggiungendo un picco del –5,8% nel 2008.
Nel 2003 si sono avute 941.766 compravendite immobiliari che per il 93% hanno riguardato immobili ad uso abitativo: + 0,4% rispetto al 2002 nel quale si era registrato un boom rispetto all’anno precedente del 14,8% (dati istat). A guidare la classifica degli acquisti è il Nord - Italia dove si registra la metà delle operazioni contrattuali (istat) :• 511394 compravendite nord• 234635 compravendite sud• 195737 compravendite centroAnche se nel 2003 il maggiore incremento di vendite è stato riscontrato in Abruzzo con più dell’8,4%, una apprezzabile inflessione è stata riscontrata nella Valle d’Aosta con il -5,7%. Per i prossimi 3 anni è prevedibile una leggera flessione delle compravendite con un picco di –3,6% nel 2007 ed una altrettanto moderata contrazione dei prezzi e, raggiungendo un picco del –5,8% nel 2008.
IL MERCATO IMMOBILIARE IN ITALIA
Non più solo un rifugio, una sicurezza personale ma soprattutto un investimento sicuro che, con tempi e modi diversi, consente di eliminare la “Spada di Damocle” di un fitto da pagare e garantire un serbatoio da cui attingere in situazioni di emergenza. Non è un caso che il 73% degli italiani secondo Istat, 82% secondo Censis viva in abitazioni di proprietà, mentre solo il 18,7% delle famiglie in affitto (dati istat).
CRITERI DI SCELTA DEI FABBRICATI
se il bisogno di avere un'abitazione è impellente, qualsiasi casa, purché di dimensioni adeguate, va bene; se il bisogno è più tranquillo, la domanda diventa più selettiva: nel prima caso, i prezzi sono più uniformi, nel secondo, si differenziano notevolmente a seconda delle caratteristiche dei fabbricati. Nei periodi di stagnazione economica e in quelli in cui le scelte dei risparmiatori si rivolgano a settori diversi dall'immobiliare, la domanda di fabbricati sopravvive per le abitazioni molto piccole e di basso pregio (che soddisfano le esigenze minime di casa) e per quelle molto grandi (che riguardano acquirenti di ampie passibilità economiche).Nei periodi in cui "il mattone" esercita una maggior attrazione, la domanda si sposta versa le case di fascia intermedia per grandezza e qualità. Non manca, infine, di avere influenza sulla domanda l'azione politica, con il mutevole peso fiscale imposto sugli immobili in tutte le fasi della loro parabola esistenziale (dall'IVA sui materiali da costruzione, agli oneri di urbanizzazione, alle imposte sui trasferimenti, all'ICI, alle imposte personali sul reddito, alle tariffe per i servizi, alla concessione di incentivi per certe opere edilizie, quali le ristrutturazioni, e per l'acquisto della prima casa).
Tutti i fattori sopra indicati hanno agito variamente nell'ultimo cinquantennio, da quando cioè ha cominciato a diffondersi la piccola proprietà immobiliare. La domanda dei fabbricati e i prezzi hanno avuto momenti di impennata, periodi di crescita più lenta e fasi di stabilità. Per rimanere ai tempi più recenti, tra il 1994 e il 1997 il mercato immobiliare urbano ha subito una vera e propria stagnazione, con domanda e prezzi in calo. Dal 1998 è cominciata a notarsi un'inversione di tendenza e, gli esperti prevedono un progressivo rialzo dei prezzi anche per il futuro.
In conclusione, data la rigidità dell'offerta, si può dire che il prezzo di mercato dei fabbricati sia influenzato essenzialmente dalla domanda, le cui cause di variazione sono molteplici e non sempre sistematiche e prevedibili.
Tutti i fattori sopra indicati hanno agito variamente nell'ultimo cinquantennio, da quando cioè ha cominciato a diffondersi la piccola proprietà immobiliare. La domanda dei fabbricati e i prezzi hanno avuto momenti di impennata, periodi di crescita più lenta e fasi di stabilità. Per rimanere ai tempi più recenti, tra il 1994 e il 1997 il mercato immobiliare urbano ha subito una vera e propria stagnazione, con domanda e prezzi in calo. Dal 1998 è cominciata a notarsi un'inversione di tendenza e, gli esperti prevedono un progressivo rialzo dei prezzi anche per il futuro.
In conclusione, data la rigidità dell'offerta, si può dire che il prezzo di mercato dei fabbricati sia influenzato essenzialmente dalla domanda, le cui cause di variazione sono molteplici e non sempre sistematiche e prevedibili.
IL DECRETO 37 DEL 22 GENNAIO 2008
IN VIGORE DAL 27 MARZO CHE SOSTITUISCE LA LEGGE 46/90
La Gazzetta Ufficiale n 61 del 12 marzo scorso ha pubblicato il Decreto 22 gennaio 2008 n. 37 che
nella pratica sostituisce integralmente i contenuti della Legge n. 46/90.
L’impianto della nuova norma conferma la struttura complessiva della legge 46/90, introducendo al
contempo una serie di significative novità, che, in prima istanza, di seguito si riassumono.
Sarà ovviamente cura dei nostri uffici informare progressivamente le categorie interessate degli
sviluppi interpretativi e dei chiarimenti che certamente seguiranno l’emanazione del nuovo
dispositivo.
LE PRINCIPALI NOVITA’
L’ambito di applicazione riguarda non solo gli impianti ad uso civile come previsto dalla 46/90 ma
TUTTI GLI IMPIANTI POSTI AL SERVIZIO DEGLI EDIFICI INDIPENDENTEMENTE
DALLA DESTINAZIONE D’USO.
La lettera a) della nuova norma raggruppa gli IMPIANTI ELETTRICI, GLI IMPIANTI DI
PROTEZIONE CONTRO LE SCARICHE ATMOSFERICHE E GLI IMPIANTI PER
L’AUTOMAZIONE DI PORTE, CANCELLI E BARRIERE.
Le opere edili e meccaniche di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense e di
ventilazione ed aerazione dei locali fanno parte integrante degli impianti di riscaldamento, di
climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione (lettera c) e degli impianti per la
distribuzione e l’utilizzazione di gas di qualsiasi tipo (lettera e)
La nuova norma ridefinisce il concetto di manutenzione ordinaria, che risulta essere l’intervento
finalizzato a contenere il degrado normale d’uso, nonché l’intervento a far fronte ad eventi
accidentali che comportano la necessità di primi interventi che comunque non modificano la
struttura dell’impianto.
Il RESPONSABILE TECNICO può svolgere la sua funzione per una sola impresa e la qualifica è
incompatibile con ogni altra attività continuativa.
L’impresa installatrice rilascia, al termine dei lavori e dopo le prove di funzionalità dell’impianto,
LA DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ resa sul modello di cui all’allegato I del decreto (che
alleghiamo in fac -simile).
Fanno parte integrante della dichiarazione di conformità una relazione contenente la tipologia dei
materiali, nonché il PROGETTO.
Il progetto può essere predisposto dal responsabile tecnico dell’impresa installatrice anziché da un
professionista, nei casi seguenti:
- impianti elettrici per utenze domestiche di singole unità abitative aventi potenza impegnata
non superiore a 6 Kw o di superficie non superiore a 400 metri quadri;
- impianti elettrici relativi a immobili adibiti ad attività produttive, al commercio, al terziario
e ad altri usi, quando le utenze sono alimentate a tensione non superiore a 1000 V o quando
le utenze sono alimentate in bassa tensione aventi potenza impegnata non superiore a 6 Kw
o qualora la superficie non superi i 200 metri quadri;
- impianti di protezione da scariche atmosferiche in edifici di volume non superiore a 200 mc;
- impianti di riscaldamento non dotati di canne fumarie collettive ramificate e impianti di
climatizzazione con potenzialità frigorifera inferiore a 40.000 frigorie/ora;
- Impianti di distribuzione del gas con portata termica fino a 50 Kw e impianti non dotati di
canne fumarie collettive ramificate;
- Impianti di protezione antincendio solo se inseriti in un’attività non soggetta al rilascio del
certificato di prevenzione incendi e comunque con un numero di idranti inferiore a 4 e con
massimo 9 apparecchi di rilevamento.
Il progetto redatto dal responsabile tecnico deve contenere gli schemi dell’impianto, i disegni
planimetrici e una relazione tecnica sulla consistenza e sulla tipologia dell’installazione con
particolare riguardo alla tipologia e alle caratteristiche dei materiali e componenti da utilizzare e alle
misure di prevenzione e di sicurezza da adottare.
Gli impianti elettrici nelle unità immobiliari ad uso abitativo realizzati prima del 13 marzo 1990 si
considerano adeguati se dotati di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all’origine
dell’impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o
protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30
mA.
Se la dichiarazione di conformità non è più reperibile, è possibile redarre, per gli impianti eseguiti
prima dell’entrata in vigore del decreto n. 37, una DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA, che, nei
casi ove non sia obbligatorio il progetto predisposto da un professionista, può essere resa da un
soggetto che ricopre da almeno 5 anni il ruolo di responsabile tecnico in un’impresa abilitata.
La dichiarazione di rispondenza potrà essere rilasciata in esito a sopralluogo ed accertamenti.
Il decreto introduce l’obbligo, da parte del COMMITTENTE, di consegnare al distributore o al
venditore entro 30 giorni dall’allacciamento di una nuova fornitura di gas, energia elettrica, acqua,
copia della dichiarazione di conformità dell’impianto o copia della dichiarazione di rispondenza. Il
mancato adempimento comporta la sospensione della fornitura.
E’ obbligatorio il rilascio della dichiarazione di conformità anche per le installazioni di apparecchi
per usi domestici e per la fornitura provvisoria di energia elettrica per gli impianti di cantiere. Nei
due casi sopra esposti non vi è obbligo di redazione del progetto.
Per il rifacimento o l’installazione di nuovi impianti (esclusi gli ascensori che seguono normativa
specifica) per i quali è già stato rilasciato il certificato di agibilità, l’impresa deve depositare entro
30 giorni dalla conclusione dei lavori presso lo sportello unico per l’edilizia, la dichiarazione di
conformità, il progetto e il certificato di collaudo ove previsto.
Per le opere di installazione connesse ad interventi edilizi subordinati a permesso di costruire
ovvero a denuncia di inizio di attività, il soggetto titolare del permesso di costruire o che ha
presentato la denuncia di inizio attività deposita il progetto degli impianti da realizzare presso lo
sportello unico per l’edilizia contestualmente al progetto edilizio.
Lo sportello unico inoltre copia della dichiarazione di conformità alla Camera di Commercio che
provvede ai riscontri con le risultante del registro imprese e dell’albo artigiani.
All’inizio dei lavori per la costruzione o ristrutturazione dell’edificio contenente gli impianti,
l’impresa installatrice affigge un CARTELLO da cui risultino i propri dati identificativi e il nome
del progettista.
Gli atti di trasferimento degli immobili devono riportare la garanzia del venditore in ordine alla
conformità degli impianti e contengono in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di
conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza.
Il mancato rilascio della dichiarazione di conformità e/o degli allegati obbligatori comporta
l’applicazione di una sanzione amministrativa da 100 a 1000 euro.
Le violazioni al contenuto del decreto n. 37 possono comportare sanzioni fino a 10.000 euro.
Le violazioni accertate verranno segnalate alla Camera di Commercio. La violazione reiterata per
tre volte può comportare la sospensione temporanea dell’attività.
La Gazzetta Ufficiale n 61 del 12 marzo scorso ha pubblicato il Decreto 22 gennaio 2008 n. 37 che
nella pratica sostituisce integralmente i contenuti della Legge n. 46/90.
L’impianto della nuova norma conferma la struttura complessiva della legge 46/90, introducendo al
contempo una serie di significative novità, che, in prima istanza, di seguito si riassumono.
Sarà ovviamente cura dei nostri uffici informare progressivamente le categorie interessate degli
sviluppi interpretativi e dei chiarimenti che certamente seguiranno l’emanazione del nuovo
dispositivo.
LE PRINCIPALI NOVITA’
L’ambito di applicazione riguarda non solo gli impianti ad uso civile come previsto dalla 46/90 ma
TUTTI GLI IMPIANTI POSTI AL SERVIZIO DEGLI EDIFICI INDIPENDENTEMENTE
DALLA DESTINAZIONE D’USO.
La lettera a) della nuova norma raggruppa gli IMPIANTI ELETTRICI, GLI IMPIANTI DI
PROTEZIONE CONTRO LE SCARICHE ATMOSFERICHE E GLI IMPIANTI PER
L’AUTOMAZIONE DI PORTE, CANCELLI E BARRIERE.
Le opere edili e meccaniche di evacuazione dei prodotti della combustione e delle condense e di
ventilazione ed aerazione dei locali fanno parte integrante degli impianti di riscaldamento, di
climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione (lettera c) e degli impianti per la
distribuzione e l’utilizzazione di gas di qualsiasi tipo (lettera e)
La nuova norma ridefinisce il concetto di manutenzione ordinaria, che risulta essere l’intervento
finalizzato a contenere il degrado normale d’uso, nonché l’intervento a far fronte ad eventi
accidentali che comportano la necessità di primi interventi che comunque non modificano la
struttura dell’impianto.
Il RESPONSABILE TECNICO può svolgere la sua funzione per una sola impresa e la qualifica è
incompatibile con ogni altra attività continuativa.
L’impresa installatrice rilascia, al termine dei lavori e dopo le prove di funzionalità dell’impianto,
LA DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ resa sul modello di cui all’allegato I del decreto (che
alleghiamo in fac -simile).
Fanno parte integrante della dichiarazione di conformità una relazione contenente la tipologia dei
materiali, nonché il PROGETTO.
Il progetto può essere predisposto dal responsabile tecnico dell’impresa installatrice anziché da un
professionista, nei casi seguenti:
- impianti elettrici per utenze domestiche di singole unità abitative aventi potenza impegnata
non superiore a 6 Kw o di superficie non superiore a 400 metri quadri;
- impianti elettrici relativi a immobili adibiti ad attività produttive, al commercio, al terziario
e ad altri usi, quando le utenze sono alimentate a tensione non superiore a 1000 V o quando
le utenze sono alimentate in bassa tensione aventi potenza impegnata non superiore a 6 Kw
o qualora la superficie non superi i 200 metri quadri;
- impianti di protezione da scariche atmosferiche in edifici di volume non superiore a 200 mc;
- impianti di riscaldamento non dotati di canne fumarie collettive ramificate e impianti di
climatizzazione con potenzialità frigorifera inferiore a 40.000 frigorie/ora;
- Impianti di distribuzione del gas con portata termica fino a 50 Kw e impianti non dotati di
canne fumarie collettive ramificate;
- Impianti di protezione antincendio solo se inseriti in un’attività non soggetta al rilascio del
certificato di prevenzione incendi e comunque con un numero di idranti inferiore a 4 e con
massimo 9 apparecchi di rilevamento.
Il progetto redatto dal responsabile tecnico deve contenere gli schemi dell’impianto, i disegni
planimetrici e una relazione tecnica sulla consistenza e sulla tipologia dell’installazione con
particolare riguardo alla tipologia e alle caratteristiche dei materiali e componenti da utilizzare e alle
misure di prevenzione e di sicurezza da adottare.
Gli impianti elettrici nelle unità immobiliari ad uso abitativo realizzati prima del 13 marzo 1990 si
considerano adeguati se dotati di sezionamento e protezione contro le sovracorrenti posti all’origine
dell’impianto, di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o
protezione con interruttore differenziale avente corrente differenziale nominale non superiore a 30
mA.
Se la dichiarazione di conformità non è più reperibile, è possibile redarre, per gli impianti eseguiti
prima dell’entrata in vigore del decreto n. 37, una DICHIARAZIONE DI RISPONDENZA, che, nei
casi ove non sia obbligatorio il progetto predisposto da un professionista, può essere resa da un
soggetto che ricopre da almeno 5 anni il ruolo di responsabile tecnico in un’impresa abilitata.
La dichiarazione di rispondenza potrà essere rilasciata in esito a sopralluogo ed accertamenti.
Il decreto introduce l’obbligo, da parte del COMMITTENTE, di consegnare al distributore o al
venditore entro 30 giorni dall’allacciamento di una nuova fornitura di gas, energia elettrica, acqua,
copia della dichiarazione di conformità dell’impianto o copia della dichiarazione di rispondenza. Il
mancato adempimento comporta la sospensione della fornitura.
E’ obbligatorio il rilascio della dichiarazione di conformità anche per le installazioni di apparecchi
per usi domestici e per la fornitura provvisoria di energia elettrica per gli impianti di cantiere. Nei
due casi sopra esposti non vi è obbligo di redazione del progetto.
Per il rifacimento o l’installazione di nuovi impianti (esclusi gli ascensori che seguono normativa
specifica) per i quali è già stato rilasciato il certificato di agibilità, l’impresa deve depositare entro
30 giorni dalla conclusione dei lavori presso lo sportello unico per l’edilizia, la dichiarazione di
conformità, il progetto e il certificato di collaudo ove previsto.
Per le opere di installazione connesse ad interventi edilizi subordinati a permesso di costruire
ovvero a denuncia di inizio di attività, il soggetto titolare del permesso di costruire o che ha
presentato la denuncia di inizio attività deposita il progetto degli impianti da realizzare presso lo
sportello unico per l’edilizia contestualmente al progetto edilizio.
Lo sportello unico inoltre copia della dichiarazione di conformità alla Camera di Commercio che
provvede ai riscontri con le risultante del registro imprese e dell’albo artigiani.
All’inizio dei lavori per la costruzione o ristrutturazione dell’edificio contenente gli impianti,
l’impresa installatrice affigge un CARTELLO da cui risultino i propri dati identificativi e il nome
del progettista.
Gli atti di trasferimento degli immobili devono riportare la garanzia del venditore in ordine alla
conformità degli impianti e contengono in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di
conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza.
Il mancato rilascio della dichiarazione di conformità e/o degli allegati obbligatori comporta
l’applicazione di una sanzione amministrativa da 100 a 1000 euro.
Le violazioni al contenuto del decreto n. 37 possono comportare sanzioni fino a 10.000 euro.
Le violazioni accertate verranno segnalate alla Camera di Commercio. La violazione reiterata per
tre volte può comportare la sospensione temporanea dell’attività.
OPEN HOUSE ART EVENT
RE/MAX Team lancia "Open House Art Event", nuova formula lanciata da RE/MAX per comprare e vendere casa in modo assolutamente innovativo e originale che unisce arte e cultura dell'abitare.
Con questa formula l’immobile in vendita diventa uno spazio espositivo che accoglie opere di artisti noti. I potenziali acquirenti che visitano l’immobile possono al contempo gustarsi una vera e propria mostra artistica.
In America l'Open House è uno strumento molto usato per la vendita degli immobili; come dice il nome stesso consiste nell'aprire la casa in un giorno prestabilito a tutti i potenziali acquirenti che così possono visitarla liberamente. La nuova formula Open House Art Event rappresenta un’ulteriore originale evoluzione in quanto permette di rendere la visita all’immobile ancora più piacevole e interessante.
Il lancio del primo Open House Art Event avvenuta il 24 febbraio 2007 a Roma è ora un evento continuo che si specializza nella vendita delle case speciali per clienti speciali.
La REMAX TEAM guidata da Marco Ramberti, ha riunisce per l’occasione opere di giovani artisti con opere di artisti più affermati, tutte opere ispirate al tema della “Casa”.I potenziali acquirenti possono visitare l’immobile, osservare le opere artistiche esposte e acquistarle sul posto.
“Con Open House Art Event intendiamo trasformare la visita di una casa in un’esperienza piacevole e divertente” ha dichiarato Marco Ramberti.
“L’interessato potrà trovare ad accoglierlo consulenti immobiliari pronti a rispondere ad ogni richiesta e come in un piccolo party potrà gustare un bicchiere di buon vino, visionare le opere esposte e trattenersi per dialogare con le altre persone che liberamente potranno visitare l’immobile.
Con questa formula l’immobile in vendita diventa uno spazio espositivo che accoglie opere di artisti noti. I potenziali acquirenti che visitano l’immobile possono al contempo gustarsi una vera e propria mostra artistica.
In America l'Open House è uno strumento molto usato per la vendita degli immobili; come dice il nome stesso consiste nell'aprire la casa in un giorno prestabilito a tutti i potenziali acquirenti che così possono visitarla liberamente. La nuova formula Open House Art Event rappresenta un’ulteriore originale evoluzione in quanto permette di rendere la visita all’immobile ancora più piacevole e interessante.
Il lancio del primo Open House Art Event avvenuta il 24 febbraio 2007 a Roma è ora un evento continuo che si specializza nella vendita delle case speciali per clienti speciali.
La REMAX TEAM guidata da Marco Ramberti, ha riunisce per l’occasione opere di giovani artisti con opere di artisti più affermati, tutte opere ispirate al tema della “Casa”.I potenziali acquirenti possono visitare l’immobile, osservare le opere artistiche esposte e acquistarle sul posto.
“Con Open House Art Event intendiamo trasformare la visita di una casa in un’esperienza piacevole e divertente” ha dichiarato Marco Ramberti.
“L’interessato potrà trovare ad accoglierlo consulenti immobiliari pronti a rispondere ad ogni richiesta e come in un piccolo party potrà gustare un bicchiere di buon vino, visionare le opere esposte e trattenersi per dialogare con le altre persone che liberamente potranno visitare l’immobile.
Case dei politici, sconti fino all'80%. Piani nobili con scorta sul portone
Roma - Dopo il polverone sollevato dall’inchiesta dell’«Espresso» sui presunti acquisti di favore di case lusso da parte di ministri, politici, manager e giornalisti, abbiamo voluto capire qualcosa in più. Per farlo ci siamo rivolti agli operatori di mercato che il «territorio» lo conoscono. Un tour di Roma in cui a guidare è Marco Ramberti, broker immobiliare della Remax, 7 mila agenzie in tutto il mondo. Abbiamo cercato di verificare, partendo dai dati del settimanale, l’entità del gap tra quanto pagato e il reale prezzo di mercato al momento dell’acquisto: in certi casi lo «sconto» supera anche l’80%.
Per «monetizzare» il valore delle case in base alla metratura, ove non indicata - ci spiega Ramberti - si fa uso delle regole catastali, per cui si definisce «vano» uno spazio di almeno 25 mq. Quindi se una casa ha quattro vani catastali, la sua grandezza sarà all’incirca di 100 mq.
Partiamo dal sindaco di Roma, Walter Veltroni, proprietario di un appartamento di 8,5 vani, posto auto e cantina in via Velletri. Pagato 377mila euro, al momento dell’acquisto (nel 2005) la quotazione di mercato era di 6/7mila euro per metro quadro, per un valore «reale» di oltre un milione e 400mila euro. Un «risparmio» per il primo cittadino di poco più di un milione. Un buon affare.
Anche il presidente emerito Francesco Cossiga vive in 9,5 vani (e soffitta) in via Quirino Visconti. Quando comprò l’abitazione, da quelle parti la quotazione si aggirava intorno ai 6.500 euro al mq. A calcoli sviluppati, risulta che invece dei 710 mila euro, Cossiga nel 2004 avrebbe dovuto sborsare ben 1 milione 540mila euro. Gli tiene compagnia il leader dell’Udc Pier Ferdinando Casini, che tra il 2005 e il 2007 investe in 30 vani in via Clitunno al prezzo di 1 milione 800mila euro. In un momento però, in cui la quotazione è di 8mila euro per mq: un totale di 6 milioni. Con il vicepresidente del Csm, Nicola Mancino, torniamo al centro storico, nei 10 vani più soffitta di corso Rinascimento. Anche qui, quotazione metro quadro (in lire visto che siamo nel 2001), 11 milioni per un prezzo d’acquisto di 1 miliardo 550 milioni di lire. A chiunque altro quella casa però sarebbe costata 2 miliardi 750 milioni.
I 14 vani del presidente del Senato, Franco Marini, in via Lima si acquistano a 10mila euro a mq. Ma Marini li paga 1 milione di euro a fronte dei 3 milioni 500 mila euro che risultano dal calcolo. Una virata verso il fiume ed eccoci a casa Mastella, dove all’altezza di lungotevere Flaminio il Guardasigilli conta 26 vani, terrazzo e box auto. Un metro quadro qui nel 2004 costa 5.300 euro per un valore di mercato di circa 3 milioni 450 mila euro. Due e «spicci» in più del milione 200 mila pagato invece dal ministro della Giustizia. Il diessino Luciano Violante si accontenta di 70 metri quadrati su tre livelli (ma con due terrazzi) in via di Santa Eufemia, tra Fori e Quirinale. Una vista pagata, nel 2003, circa 327mila euro ma che, ai 7/8mila euro per mq del prezzo corrente, sarebbero bastati a mala pena per comprare la metà dell’immobile. Sta un po’ più largo nei suoi 8 vani + cantina in via del Perugino il segretario della Cisl, Raffaele Bonanni, che nel 2006 spunta un prezzo di circa 201 mila euro. Anche qui risulta che contando i 6.200/6.400 euro mq, dalle tasche sarebbe dovuto uscire 1 milione 250 mila euro.
Proseguiamo verso la periferia e incontriamo il presidente della Consob, Lamberto Cardia, che nel 2002 paga 328 mila euro per 10 vani due posti auto e cantina in via Nairobi (Eur). Non sarà il centro, ma è l’Eur, quotata 4mila euro al mq: sarebbe servito 1 milione di euro per accaparrarsi l’immobile. La comunista Maura Cossutta sente invece il bisogno di stare vicino al Vaticano. Così compra 6 vani in via Stazione S. Pietro a 165mila euro. Sulla base dei 4mila euro del prezzo di mercato, noiosamente moltiplichiamo per i metri della casa, col risultato che un qualunque pellegrino avrebbe pagato 600mila euro. Chiudiamo da dove eravamo partiti, e nella via di Veltroni troviamo l’ex dg delle Fs, Francesco Forlenza. 278mila euro bastano a prendere 7,5 vani e servizi. Ma quell’anno (2005) per un metro quadro chiedevano 6/7 mila euro. E per quella casa, ne servivano 1 milione 400mila.
di Stefano Casamassima
Fonti: Il Giornale
Per «monetizzare» il valore delle case in base alla metratura, ove non indicata - ci spiega Ramberti - si fa uso delle regole catastali, per cui si definisce «vano» uno spazio di almeno 25 mq. Quindi se una casa ha quattro vani catastali, la sua grandezza sarà all’incirca di 100 mq.
Partiamo dal sindaco di Roma, Walter Veltroni, proprietario di un appartamento di 8,5 vani, posto auto e cantina in via Velletri. Pagato 377mila euro, al momento dell’acquisto (nel 2005) la quotazione di mercato era di 6/7mila euro per metro quadro, per un valore «reale» di oltre un milione e 400mila euro. Un «risparmio» per il primo cittadino di poco più di un milione. Un buon affare.
Anche il presidente emerito Francesco Cossiga vive in 9,5 vani (e soffitta) in via Quirino Visconti. Quando comprò l’abitazione, da quelle parti la quotazione si aggirava intorno ai 6.500 euro al mq. A calcoli sviluppati, risulta che invece dei 710 mila euro, Cossiga nel 2004 avrebbe dovuto sborsare ben 1 milione 540mila euro. Gli tiene compagnia il leader dell’Udc Pier Ferdinando Casini, che tra il 2005 e il 2007 investe in 30 vani in via Clitunno al prezzo di 1 milione 800mila euro. In un momento però, in cui la quotazione è di 8mila euro per mq: un totale di 6 milioni. Con il vicepresidente del Csm, Nicola Mancino, torniamo al centro storico, nei 10 vani più soffitta di corso Rinascimento. Anche qui, quotazione metro quadro (in lire visto che siamo nel 2001), 11 milioni per un prezzo d’acquisto di 1 miliardo 550 milioni di lire. A chiunque altro quella casa però sarebbe costata 2 miliardi 750 milioni.
I 14 vani del presidente del Senato, Franco Marini, in via Lima si acquistano a 10mila euro a mq. Ma Marini li paga 1 milione di euro a fronte dei 3 milioni 500 mila euro che risultano dal calcolo. Una virata verso il fiume ed eccoci a casa Mastella, dove all’altezza di lungotevere Flaminio il Guardasigilli conta 26 vani, terrazzo e box auto. Un metro quadro qui nel 2004 costa 5.300 euro per un valore di mercato di circa 3 milioni 450 mila euro. Due e «spicci» in più del milione 200 mila pagato invece dal ministro della Giustizia. Il diessino Luciano Violante si accontenta di 70 metri quadrati su tre livelli (ma con due terrazzi) in via di Santa Eufemia, tra Fori e Quirinale. Una vista pagata, nel 2003, circa 327mila euro ma che, ai 7/8mila euro per mq del prezzo corrente, sarebbero bastati a mala pena per comprare la metà dell’immobile. Sta un po’ più largo nei suoi 8 vani + cantina in via del Perugino il segretario della Cisl, Raffaele Bonanni, che nel 2006 spunta un prezzo di circa 201 mila euro. Anche qui risulta che contando i 6.200/6.400 euro mq, dalle tasche sarebbe dovuto uscire 1 milione 250 mila euro.
Proseguiamo verso la periferia e incontriamo il presidente della Consob, Lamberto Cardia, che nel 2002 paga 328 mila euro per 10 vani due posti auto e cantina in via Nairobi (Eur). Non sarà il centro, ma è l’Eur, quotata 4mila euro al mq: sarebbe servito 1 milione di euro per accaparrarsi l’immobile. La comunista Maura Cossutta sente invece il bisogno di stare vicino al Vaticano. Così compra 6 vani in via Stazione S. Pietro a 165mila euro. Sulla base dei 4mila euro del prezzo di mercato, noiosamente moltiplichiamo per i metri della casa, col risultato che un qualunque pellegrino avrebbe pagato 600mila euro. Chiudiamo da dove eravamo partiti, e nella via di Veltroni troviamo l’ex dg delle Fs, Francesco Forlenza. 278mila euro bastano a prendere 7,5 vani e servizi. Ma quell’anno (2005) per un metro quadro chiedevano 6/7 mila euro. E per quella casa, ne servivano 1 milione 400mila.
di Stefano Casamassima
Fonti: Il Giornale
venerdì 18 aprile 2008
RIUNIONI DEI CONSULENTI E ASSISTENTI E BROKER RE/MAX
PUNTARE ALL'ECCELLENZA
21 Aprile - ROMA
Sheraton Golf Parco Dei Medici
Viale Rebecchini 145
Ci si attende e si apprezza puntualità di arrivo e registrazione all'incontro
che sara' dalle ore 9.00 alle ore 13.00.
La partecipazione è gratuita e
sarete nostri ospiti durante il coffe break.
mandatemi una mail mramberti@remax.it
21 Aprile - ROMA
Sheraton Golf Parco Dei Medici
Viale Rebecchini 145
Ci si attende e si apprezza puntualità di arrivo e registrazione all'incontro
che sara' dalle ore 9.00 alle ore 13.00.
La partecipazione è gratuita e
sarete nostri ospiti durante il coffe break.
mandatemi una mail mramberti@remax.it
mercoledì 16 aprile 2008
CORSO - Acquisire in un mercato in continuo cambiamento
Gentili Colleghi,
giovedi 24 aprile dalle 14:00 alle 17:00, presso la sede di viale Mazzini 73, c’e’ il corso su un’attivita’ chiave della nostra professione:
L’ACQUISIZIONE
Naturalmente in questo mercato in evoluzione, le tecniche seguono i cambiamenti... come fare?
Iscrivetevi mandandomi una mail. Per un miglior funzionamento il corso e’ a numero chiuso.
Per informazini chiamate lo 05.37.350.067 o 328.212.50.76
Buon lavoro
giovedi 24 aprile dalle 14:00 alle 17:00, presso la sede di viale Mazzini 73, c’e’ il corso su un’attivita’ chiave della nostra professione:
L’ACQUISIZIONE
Naturalmente in questo mercato in evoluzione, le tecniche seguono i cambiamenti... come fare?
Iscrivetevi mandandomi una mail. Per un miglior funzionamento il corso e’ a numero chiuso.
Per informazini chiamate lo 05.37.350.067 o 328.212.50.76
Buon lavoro
LA DETRAZIONE ICI SI CALCOLA PER CASA E PERTINENZA
Per la detrazione Ici dell'1,33 per mille la si può calcolare sulla somma totale della prima abitazione più la pertinenza?
La risposta è affermativa. Secondo il ministero dell’Economia e delle finanze, infatti, nella determinazione della base imponibile dell’abitazione principale, sulla quale il contribuente deve calcolare l’ulteriore detrazione ai sensi dell’articolo 8, comma 2-bis, del Dlgs 504/92, come modificato dall’articolo 1, comma 5, della legge 244/2007, Finanziaria 2008, «deve essere incluso anche il valore delle sue eventuali pertinenze, ancorché distintamente iscritte in catasto» (risoluzione 1/Dpf del 31 gennaio 2008).
fonte il sole 24 ore
La risposta è affermativa. Secondo il ministero dell’Economia e delle finanze, infatti, nella determinazione della base imponibile dell’abitazione principale, sulla quale il contribuente deve calcolare l’ulteriore detrazione ai sensi dell’articolo 8, comma 2-bis, del Dlgs 504/92, come modificato dall’articolo 1, comma 5, della legge 244/2007, Finanziaria 2008, «deve essere incluso anche il valore delle sue eventuali pertinenze, ancorché distintamente iscritte in catasto» (risoluzione 1/Dpf del 31 gennaio 2008).
fonte il sole 24 ore
Crisi mutui, utili in calo del 50% per JpMorgan Chase
Calano del 50% gli utili del colosso finanziario Usa JPMorgan Chase nel primo trimestre. I profitti scendono a 2,37 miliardi di dollari (68 cent ad azione), contro i 4,79 miliardi di dollari di un anno fa (1,34 dollari ad azione). Il mese scorso JPMorgan ha accettato di acquistare Bear Stearns, all'interno di un piano di salvataggio predisposto dalla Fed.
Il calo del 50% degli utili è legato all'aumento delle svalutazioni e delle riserve messe da parte per far fronte alle perdite. Le svalutazioni del settore dell'investment banking ammontano a 2,6 miliardi di dollari, di cui 1,2 miliardi di dollari di obbligazioni garantite da mutui, 1,1 miliardi di dollari di prestiti leverage e 266 milioni di dollari di cdo. La terza banca Usa fa pioi sapere di aver messo a riserva 5,1 miliardi di dollari per far fronte alle perdite sui prestiti a rischio, più del triplo rispetto agli 1,6 miliardi di dollari accantonati un anno fa e nettamente più dei 3,16 miliardi di dollari del quarto trimestre. Il fatturato di JPMorgan nel primo trimestre è sceso dell'11% a 16,89 miliardi di dollari, in linea con le attese. Inoltre i 68 cent ad azione di profitti del primo trimestre sono leggermente meno dei 71 cent attesi dagli analisti.L'amministratore delegato, Jamie Dimon non è ottimista sul futuro, nonostante quello che ha definito una «fase di solido business» e una «forte» posizione riguardo al capitale sociele.«le nostre aspettative - dice Dimon - è che questa fase di debolezza e che il mercato dei capitali continuerà a rimanere sotto stress». «Questi fattori - aggiunge - hanno avuto un effetto e continueranno ad avere un impatto negativo sulle nostre perdite creditizie e sul volume complessivo di business e di utili, per tutto l'anno, anche più a lungo».
fonte il www.ilsole24ore.com
Il calo del 50% degli utili è legato all'aumento delle svalutazioni e delle riserve messe da parte per far fronte alle perdite. Le svalutazioni del settore dell'investment banking ammontano a 2,6 miliardi di dollari, di cui 1,2 miliardi di dollari di obbligazioni garantite da mutui, 1,1 miliardi di dollari di prestiti leverage e 266 milioni di dollari di cdo. La terza banca Usa fa pioi sapere di aver messo a riserva 5,1 miliardi di dollari per far fronte alle perdite sui prestiti a rischio, più del triplo rispetto agli 1,6 miliardi di dollari accantonati un anno fa e nettamente più dei 3,16 miliardi di dollari del quarto trimestre. Il fatturato di JPMorgan nel primo trimestre è sceso dell'11% a 16,89 miliardi di dollari, in linea con le attese. Inoltre i 68 cent ad azione di profitti del primo trimestre sono leggermente meno dei 71 cent attesi dagli analisti.L'amministratore delegato, Jamie Dimon non è ottimista sul futuro, nonostante quello che ha definito una «fase di solido business» e una «forte» posizione riguardo al capitale sociele.«le nostre aspettative - dice Dimon - è che questa fase di debolezza e che il mercato dei capitali continuerà a rimanere sotto stress». «Questi fattori - aggiunge - hanno avuto un effetto e continueranno ad avere un impatto negativo sulle nostre perdite creditizie e sul volume complessivo di business e di utili, per tutto l'anno, anche più a lungo».
fonte il www.ilsole24ore.com
martedì 15 aprile 2008
MEDIAZIONE IMMOBILIARELA TUTELA DELLA PROFESSIONALITA’
In un sistema di economia complessa caratterizzato da normative articolate e da fattori in continua evoluzione, la professionalità degli operatori rappresenta per l’acquirente una garanzia di tutela reale. La compravendita di immobili è istituto complesso in cui trovano applicazione competenze molto diverse: tecniche, giuridiche, economiche, amministrative e fiscali. In questo senso la professionalità acquisita dagli agenti immobiliari è sinonimo di tutela per chi si accinga al fatidico e desiderato passo dell’acquisto di una casa.Partiamo dal dato normativo: l’Art. 1754 del codice civile definisce il mediatore come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.Ricordiamo che a giudizio unanime degli interpreti (Galgano) il mediatore è considerato imprenditore ai sensi dell’art. 2195 n. 5 del c.c..In relazione a quanto più sopra esposto possiamo affermare che il compito dell’agente immobiliare è quello di mettere in relazione un potenziale acquirente e un venditore per il buon esito dell’affare ed è da questa attività che trova origine il suo diritto ad una provvigioneal momento della conclusione dell’affare stesso. Da ciò deriva un’importante conseguenza per il cliente: la terzietà dell’agente immobiliare.Egli proprio perchè ha diritto alla provvigione da chi vende e da chi acquista, è neutro rispetto alle parti.La provvigione, ricordiamolo è un diritto del mediatore normato dalla Legge (art. 1775 c.c. e L. 39/89) ed è dovuta alla conclusione dell’affare. E’ quindi preminente interesse del mediatore stesso che le parti, chi vende e chi acquista, si trovino in pieno accordo poiché senza accordo non c’è contratto e quindi non vi è affare nè provvigione.Sembra opportuno ricordare, senza pretesa alcuna di esaustività, i servizi che vengono attualmente resi dalle agenzie immobiliari per capire meglio la complessità della prestazione offerta.L’agenzia verifica la documentazione relativa all’immobile oggetto di vendita o affitto, effettua la valutazione commerciale, l’esistenza o meno di vincoli pregiudizievoli (iscrizioni e/o trascrizioni),definisce l’iter della compravendita. Raccoglie e predispone la documentazione necessaria all’atto notarile ed assiste il cliente al momento della redazione del rogito.Analizza e consiglia le forme di finanziamento intrattenendo rapporti con le banche. Sembra superfluo sottolineare quanto ciò sia importante dopo le innovazioni apportate dalle recenti normative legate a Basilea 2 ed alla L. 210/2004.Nel caso di locazione di immobili raccoglie informazioni e suggerisce garanzie circa le referenze del conduttore.I costruttori e gli investitori si rivolgono all’agente per analisi di mercato in relazione alle opportunità che il mercato stesso offre o può offrire; in tale evenienza sarà particolare cura dell’agente, che ben conosce il territorio di riferimento, suggerire operazioni rivolte alle reali esigenze del mercato locale e della potenziale clientela.Ricordiamo: senza accordo e senza client satisfaction, intesa come volontà definitiva di acquistare o vendere, non vi è affare, nè provvigione.L’agenzia gestisce inoltre le vendite in cantiere ed ivi assiste la parte, ricerca immobili su mandato specifico del cliente, promuove con adeguate forme di pubblicità (a suo carico) gli immobili offerti in vendita/locazione o le necessità esposte dal potenziale acquirente/conduttore.L’agenzia offre inoltre assistenza, avvalendosi di professionisti esperti, in materia legale/amministrativa e tecnico/finanziaria.In un mercato complesso pare opportuno sottolineare ancora due aspetti di notevole rilievo.La Legge n. 39 del 1989 all’art. 2 recita: “Presso ciascuna Camera di Commercio è istituito il ruolo degli agenti di affari in mediazione, nel quale devono iscriversi coloro che comunque svolgono o intendono svolgere l’attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale”. Ciò comporta là necessità dell’iscrizione, l’effettuazione di un esame e l’assoggettamento al potere disciplinare di una apposita Commissione istituita in seno ad ogni Camera di Commercio (art. 7 L. 39/89).In secondo luogo ritengo importante sottolineare come, dal punto di vista commerciale e manageriale, sia necessaria l’integrazione delle competenze, l’interrelazione fra le stesse. Oggi le agenzie lavorano in rete, non solo tra di loro, ma anche con il mondo bancario e quello delle Professioni. In un mercato complesso e globale lo scambio delle informazioni, la collaborazione e l’integrazione delle competenze è garanzia di competitività, sicurezza ed economie di spesa.
Paolo Lazzeri, avvocatoFONTE: Corriere Casa
Paolo Lazzeri, avvocatoFONTE: Corriere Casa
STAGE DI YOGA - L’IMPRENDITORE E L’EQUILIBRIO
La Remax Team, e’ lieta di invitarvi al primo corso di YOGA a Roma dedicato a TUTTI i consulenti della REMAX dove USEREMO IL CORPO.
Domenica 11 maggio dalle 10:00 alle 13:00
Per iscrivervi basta una mail direttamente il maestro di yoga Gabriel milkagabriel@yahoo.it cel. +39 3476445912 che ci legge in copia.
Di seguito il dettaglio.
Lo yoga è un'antica disciplina caratterizzata dall'unione del respiro al movimento.
Usare il respiro in maniera cosciente e finalizzata porta leggerezza ed elasticità nei movimenti, il corpo diventa più forte e aggraziato eliminando tensioni e paure, ma, soprattutto, la consapevolezza del respiro pulisce la mente rendendola più chiara e distesa.
Il respiro è il ponte che unisce il piano più fisico a quello mentale. Attraverso il lavoro fisico delle posture si sviluppa la coscienza del centro, centro inteso come quel punto di calma che ci rende forti e flessibili allo stesso tempo. Centro nel senso di muoversi rimanendo in equilibrio senza essere sbilanciati, senza essere trasportati dagli eventi. Centro come occhio del ciclone: tutto intorno ad esso si muove mentre all’interno di esso c’è solo calma.
Se il corpo attraverso il centro e il respiro si radica a terra, allora la mente si calma e le percezioni sul mondo circostante cambiano. Aumentano la concentrazione e l’intuizione e così la possibilità di scelta nelle nostre decisioni.
Il ritmo serrato che la maggior parte di noi conduce nella vita quotidiana porta inevitabilmente allo stress. Quando il corpo e la mente sono stanchi le capacità decisionali vengono a diminuire e i rapporti interpersonali si deteriorano. Non c’è equilibrio. Lo yoga allora può aiutarci.
Se la coscienza è la capacità immediata di avvertire, comprendere, valutare i fatti che si verificano nella sfera dell’esperienza individuale o si prospettano in un futuro più o meno vicino allora lo yoga è coscienza e il respiro è la via che ci conduce a questa consapevolezza.
Domenica 11 maggio dalle 10:00 alle 13:00
Per iscrivervi basta una mail direttamente il maestro di yoga Gabriel milkagabriel@yahoo.it cel. +39 3476445912 che ci legge in copia.
Di seguito il dettaglio.
Lo yoga è un'antica disciplina caratterizzata dall'unione del respiro al movimento.
Usare il respiro in maniera cosciente e finalizzata porta leggerezza ed elasticità nei movimenti, il corpo diventa più forte e aggraziato eliminando tensioni e paure, ma, soprattutto, la consapevolezza del respiro pulisce la mente rendendola più chiara e distesa.
Il respiro è il ponte che unisce il piano più fisico a quello mentale. Attraverso il lavoro fisico delle posture si sviluppa la coscienza del centro, centro inteso come quel punto di calma che ci rende forti e flessibili allo stesso tempo. Centro nel senso di muoversi rimanendo in equilibrio senza essere sbilanciati, senza essere trasportati dagli eventi. Centro come occhio del ciclone: tutto intorno ad esso si muove mentre all’interno di esso c’è solo calma.
Se il corpo attraverso il centro e il respiro si radica a terra, allora la mente si calma e le percezioni sul mondo circostante cambiano. Aumentano la concentrazione e l’intuizione e così la possibilità di scelta nelle nostre decisioni.
Il ritmo serrato che la maggior parte di noi conduce nella vita quotidiana porta inevitabilmente allo stress. Quando il corpo e la mente sono stanchi le capacità decisionali vengono a diminuire e i rapporti interpersonali si deteriorano. Non c’è equilibrio. Lo yoga allora può aiutarci.
Se la coscienza è la capacità immediata di avvertire, comprendere, valutare i fatti che si verificano nella sfera dell’esperienza individuale o si prospettano in un futuro più o meno vicino allora lo yoga è coscienza e il respiro è la via che ci conduce a questa consapevolezza.
Gentili signori,
Qui di seguito la lista dei prossimi corsi la cui partecipazione e’ gratuita.
Vi aspettiamo numerosi. Un unico gesto: confermate per e-mail.
• ACQUISIRE IN UN MERCATO IN CONTINUO CAMBIAMENTO - 24 Aprile 2008
• LO SPECIALISTA DI ZONA - 8 Maggio 2008
• LA COLLABORAZIONE REMAX E NON - 15 Maggio 2008
• CORSO DI COMUNICAZIONE - 22 maggio2008
• YOGA – L’IMPPRENDITORE E L’EQUILIBRIO – 11 maggio dalle 10:00 alle 13:00
• SUCCEED – dal 17 aprile 8 incontri con cadenza settimanale
• STUDI DI VENDITA
• STUDI DI MARKETING
• OPEN HOUSE E OPEN STREET
• NEGOZIARE IN SITUAZIONI DIFFICILI
• COOKING TEAM BUILDING
• ANALISI DI MERCATO – STIME –
• MARKETING
Per maggiori informazioni non esitate a chiamarmi.
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Collaborazione REMAX
Gentili Colleghi,
Vi confermo che da OGGI anche agenzie NON REMAX possono inserire i propri immobili (tenendone l’esclusivita’) nel sito www.remax.it.
RE/MAX è il network di franchising immobiliare di maggior successo al mondo. E’ anche quello meno compreso. Soprattutto da chi non ha avuto l’opportunità di venire a conoscenza dei fatti.
Se volete informazioni sono lieto di offrirvi un caffe'.
Marco Ramberti
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Marco Ramberti
La casa con il bollino
La Stampa 26-03-08
RAFFAELLO MASCI
ROMA - La sicurezza degli impianti di erogazione dell’energia e dell’acqua, del gas, delle tv eccetera di tutte le nostre case, d’ora in avanti dovrà essere certificata. Non solo niente più allacci abusivi o scarichi illegali (e questo si capisce) ma neppure strutture che non offrano tutte le garanzie di sicurezza e tutti gli standard qualitativi che ci consentano di vivere senza nuocere né a noi stessi né agli altri. Questo è scritto nel decreto numero 37 diventato legge il 12 marzo scorso e che entrerà in vigore alle sei di domani mattina. Norme a parte, invece, riguardano gli ascensori. In linea di principio la nuova norma è stata accolta con favore da tutti - costruttori, inquilini, consumatori - in quanto risponde ad una domanda di prevenzione dei rischi che è nell’interesse di tutti. In via di fatto, invece, ha sollevato una quantità di critiche e di dubbi: perché realizzata senza una consultazione con i soggetti interessati, perché rischia di trasformarsi in una grida manzoniana che sarà applicata in un modo a Trento e in un altro a Caserta, perché - infine - introduce un nuovo balzello burocratico senza alcuna garanzia sostanziale di sicurezza in più. Il certificato di conformità degli impianti va anche allegato agli atti di compravendita e questo aveva sollevato dubbi e timori anche tra i notai.
Le novitàLe novità introdotte sono sostanzialmente due. La prima è che il cittadino, nel momento in cui richiede l’allacciamento di una utenza, deve consegnare all’azienda del gas, dell’energia elettrica o dell’acqua copia della dichiarazione di conformità dell’impianto. Quest’obbligo, finora, vigeva solo per il metano. La legge, ovviamente, si riferisce ad una casa nuova oppure completamente ristrutturata. La seconda novità, invece, riguarda le abitazioni vecchie o comunque già abitate. In questo caso, mancando una dichiarazione di «conformità» dell’impianto già in uso, la persona che voglia vendere o affittare, deve provvedere a far compiere una certificazione da una ditta specializzata.
AdempimentiMa non è tutto. Nel caso di nuova costruzione o di ristrutturazione del vecchio, il relativo progetto di impiantistica deve essere depositato presso lo sportello unico per l’edilizia del Comune (se non esiste la stessa documentazione può andare all’Ufficio tecnico). Inoltre, per ottenere il certificato di agibilità di un immobile occorre sia la dichiarazione di conformità che il certificato di collaudo degli impianti installati. Per evitare che in tutti questi passaggi ci possano essere episodi - diciamo così - di indulgenza, la nuova legge prevede un controllo incrociato da parte della Camere di Commercio, cui giunge copia dei certificati di conformità, che dovrà controllare se l’impresa che ha effettuato certificazione e collaudo abbia le carte in regola.
I dubbiLa normativa ha preso un po’ in contropiede le Camere di Commercio, investendole di una nuova responsabilità di controllo, per questo, attraverso Unioncamere sono stati posti dei quesiti tecnici a cui il ministero dovrebbe rispondere proprio oggi. Altre perplessità sono state invece, e già da alcune settimane, presentate dal Consiglio nazionale del notariato, soprattutto perché tutto il sistema delle certificazioni impiantistiche è fondamentale nell’atto di compravendita. Se le carte non fossero in regola - chiedono in sostanza i notai - l’atto risulterebbe invalidato? Il ministero a questo ha già risposto: no. La compravendita è comunque valida. La responsabilità resta invece del venditore per aver fornito, eventualmente, documenti inattendibili. A questo proposito va anche aggiunto che il venditore può anche specificare (in maniera certificata e non più con una semplice dichiarazione) che gli impianti non sono a norma ma, a quel punto, il compratore ne prende atto, si impegna a sistemare il tutto, ma può chiedere uno sconto proporzionato sul prezzo d’acquisto.
Le sanzioniE chi fa orecchie da mercante? Per la mancata dichiarazione di conformità di un impianto la multa a carico di chi vende va da cento a mille euro. Per la trasgressione di uno degli altri adempimenti, specie per le nuove case, si va, invece, da mille a diecimila euro, a seconda della gravità del caso. Sono poi da considerarsi nulli tutti i contratti stipulati da imprese non abilitate.
RAFFAELLO MASCI
ROMA - La sicurezza degli impianti di erogazione dell’energia e dell’acqua, del gas, delle tv eccetera di tutte le nostre case, d’ora in avanti dovrà essere certificata. Non solo niente più allacci abusivi o scarichi illegali (e questo si capisce) ma neppure strutture che non offrano tutte le garanzie di sicurezza e tutti gli standard qualitativi che ci consentano di vivere senza nuocere né a noi stessi né agli altri. Questo è scritto nel decreto numero 37 diventato legge il 12 marzo scorso e che entrerà in vigore alle sei di domani mattina. Norme a parte, invece, riguardano gli ascensori. In linea di principio la nuova norma è stata accolta con favore da tutti - costruttori, inquilini, consumatori - in quanto risponde ad una domanda di prevenzione dei rischi che è nell’interesse di tutti. In via di fatto, invece, ha sollevato una quantità di critiche e di dubbi: perché realizzata senza una consultazione con i soggetti interessati, perché rischia di trasformarsi in una grida manzoniana che sarà applicata in un modo a Trento e in un altro a Caserta, perché - infine - introduce un nuovo balzello burocratico senza alcuna garanzia sostanziale di sicurezza in più. Il certificato di conformità degli impianti va anche allegato agli atti di compravendita e questo aveva sollevato dubbi e timori anche tra i notai.
Le novitàLe novità introdotte sono sostanzialmente due. La prima è che il cittadino, nel momento in cui richiede l’allacciamento di una utenza, deve consegnare all’azienda del gas, dell’energia elettrica o dell’acqua copia della dichiarazione di conformità dell’impianto. Quest’obbligo, finora, vigeva solo per il metano. La legge, ovviamente, si riferisce ad una casa nuova oppure completamente ristrutturata. La seconda novità, invece, riguarda le abitazioni vecchie o comunque già abitate. In questo caso, mancando una dichiarazione di «conformità» dell’impianto già in uso, la persona che voglia vendere o affittare, deve provvedere a far compiere una certificazione da una ditta specializzata.
AdempimentiMa non è tutto. Nel caso di nuova costruzione o di ristrutturazione del vecchio, il relativo progetto di impiantistica deve essere depositato presso lo sportello unico per l’edilizia del Comune (se non esiste la stessa documentazione può andare all’Ufficio tecnico). Inoltre, per ottenere il certificato di agibilità di un immobile occorre sia la dichiarazione di conformità che il certificato di collaudo degli impianti installati. Per evitare che in tutti questi passaggi ci possano essere episodi - diciamo così - di indulgenza, la nuova legge prevede un controllo incrociato da parte della Camere di Commercio, cui giunge copia dei certificati di conformità, che dovrà controllare se l’impresa che ha effettuato certificazione e collaudo abbia le carte in regola.
I dubbiLa normativa ha preso un po’ in contropiede le Camere di Commercio, investendole di una nuova responsabilità di controllo, per questo, attraverso Unioncamere sono stati posti dei quesiti tecnici a cui il ministero dovrebbe rispondere proprio oggi. Altre perplessità sono state invece, e già da alcune settimane, presentate dal Consiglio nazionale del notariato, soprattutto perché tutto il sistema delle certificazioni impiantistiche è fondamentale nell’atto di compravendita. Se le carte non fossero in regola - chiedono in sostanza i notai - l’atto risulterebbe invalidato? Il ministero a questo ha già risposto: no. La compravendita è comunque valida. La responsabilità resta invece del venditore per aver fornito, eventualmente, documenti inattendibili. A questo proposito va anche aggiunto che il venditore può anche specificare (in maniera certificata e non più con una semplice dichiarazione) che gli impianti non sono a norma ma, a quel punto, il compratore ne prende atto, si impegna a sistemare il tutto, ma può chiedere uno sconto proporzionato sul prezzo d’acquisto.
Le sanzioniE chi fa orecchie da mercante? Per la mancata dichiarazione di conformità di un impianto la multa a carico di chi vende va da cento a mille euro. Per la trasgressione di uno degli altri adempimenti, specie per le nuove case, si va, invece, da mille a diecimila euro, a seconda della gravità del caso. Sono poi da considerarsi nulli tutti i contratti stipulati da imprese non abilitate.
La verità sul decreto sicurezza
La Stampa 10 aprile 2008
STEFANO DI TRAGLIA*
A tutto c’è un limite. E le ragioni elettorali non possono consentire di distorcere i fatti, come invece è accaduto per il decreto sicurezza impianti emanato dal ministro Bersani in attuazione di una legge delega scritta dal precedente governo di centrodestra e che quello stesso governo peraltro non ha applicato, nonostante il grande numero di incidenti domestici (a novembre scorso 13 volte più di quelli stradali e 4 volte più di quelli sul lavoro). A questo punto è assolutamente necessario ristabilire la verità dei fatti per evitare fenomeni speculativi e distorsivi del mercato da parte degli operatori economici, per tutelare i consumatori e contrastare indebiti aumenti dei prezzi. Il decreto ministeriale in questione rafforza la tutela dagli incidenti di impianti tecnici negli edifici senza nessun nuovo o più pesante adempimento documentale e senza nessun nuovo o maggiore costo per i proprietari e i locatari e non giustifica quindi nessun nuovo o maggiore costo da parte di professionisti o imprese. In particolare, per gli appartamenti a uso abitativo, voglio sottolineare quattro aspetti. Primo, per gli impianti che saranno realizzati d’ora in poi, il decreto aumenta la sicurezza mediante prescrizioni e messe a punto tecniche che non giustificano nessun aumento dei prezzi da parte degli installatori e dei professionisti perché si tratta di prescrizioni già necessarie dal punto di vista tecnico. In particolare, l’elaborato progettuale che viene ora richiesto doveva già essere predisposto dall’impresa ai fini di un’installazione a regola d’arte. Il fatto che prima dell’attuale decreto non fosse obbligatorio consegnare il progetto al proprietario rendeva pericoloso intervenire di nuovo sugli impianti in assenza di informazioni adeguate ad esempio sugli attraversamenti di tubi e cavi e poteva inoltre generare una rendita di posizione a favore dell’originario installatore, unico depositario d’informazioni indispensabili. Secondo, chi vende l’immobile deve consegnare all’acquirente il libretto d’uso e manutenzione dell’eventuale impianto di riscaldamento autonomo. Le parti possono ora accordarsi per evitare la consegna del certificato di conformità che doveva finora essere consegnato senza eccezioni e che ora può comunque essere sostituito dalla più semplice dichiarazione di rispondenza rilasciata da un tecnico abilitato. Terzo, gli impianti si considerano a norma se conformi alle norme applicabili al momento della loro costruzione o modifica e il decreto non prevede nessun nuovo obbligo di adeguamento. In particolare, gli impianti precedenti alla legge n. 46/1990 non necessitano di dichiarazioni di conformità e si considerano a norma se protetti dai contatti diretti (ad esempio fili scoperti) e se muniti d’interruttore differenziale ad alta sensibilità (cd. salvavita). Quarto, nel contratto di compravendita deve necessariamente comparire una clausola circa la sicurezza degli impianti, con la quale le parti possono liberamente scegliere se la relativa responsabilità incombe al venditore oppure al compratore. Il ministero dello Sviluppo Economico - Dipartimento per la regolazione del mercato, Direzione generale per la sicurezza e i consumatori e Direzione generale per la vigilanza per la normativa tecnica e l’ufficio del Garante per la sorveglianza dei prezzi vigileranno al fine di evitare ogni ingiustificato aumento di oneri e costi. Ogni eventuale distorsione potrà essere segnalata all’indirizzo di posta elettronica garante@osservaprezzi.it o al numero verde 800955959.
STEFANO DI TRAGLIA*
A tutto c’è un limite. E le ragioni elettorali non possono consentire di distorcere i fatti, come invece è accaduto per il decreto sicurezza impianti emanato dal ministro Bersani in attuazione di una legge delega scritta dal precedente governo di centrodestra e che quello stesso governo peraltro non ha applicato, nonostante il grande numero di incidenti domestici (a novembre scorso 13 volte più di quelli stradali e 4 volte più di quelli sul lavoro). A questo punto è assolutamente necessario ristabilire la verità dei fatti per evitare fenomeni speculativi e distorsivi del mercato da parte degli operatori economici, per tutelare i consumatori e contrastare indebiti aumenti dei prezzi. Il decreto ministeriale in questione rafforza la tutela dagli incidenti di impianti tecnici negli edifici senza nessun nuovo o più pesante adempimento documentale e senza nessun nuovo o maggiore costo per i proprietari e i locatari e non giustifica quindi nessun nuovo o maggiore costo da parte di professionisti o imprese. In particolare, per gli appartamenti a uso abitativo, voglio sottolineare quattro aspetti. Primo, per gli impianti che saranno realizzati d’ora in poi, il decreto aumenta la sicurezza mediante prescrizioni e messe a punto tecniche che non giustificano nessun aumento dei prezzi da parte degli installatori e dei professionisti perché si tratta di prescrizioni già necessarie dal punto di vista tecnico. In particolare, l’elaborato progettuale che viene ora richiesto doveva già essere predisposto dall’impresa ai fini di un’installazione a regola d’arte. Il fatto che prima dell’attuale decreto non fosse obbligatorio consegnare il progetto al proprietario rendeva pericoloso intervenire di nuovo sugli impianti in assenza di informazioni adeguate ad esempio sugli attraversamenti di tubi e cavi e poteva inoltre generare una rendita di posizione a favore dell’originario installatore, unico depositario d’informazioni indispensabili. Secondo, chi vende l’immobile deve consegnare all’acquirente il libretto d’uso e manutenzione dell’eventuale impianto di riscaldamento autonomo. Le parti possono ora accordarsi per evitare la consegna del certificato di conformità che doveva finora essere consegnato senza eccezioni e che ora può comunque essere sostituito dalla più semplice dichiarazione di rispondenza rilasciata da un tecnico abilitato. Terzo, gli impianti si considerano a norma se conformi alle norme applicabili al momento della loro costruzione o modifica e il decreto non prevede nessun nuovo obbligo di adeguamento. In particolare, gli impianti precedenti alla legge n. 46/1990 non necessitano di dichiarazioni di conformità e si considerano a norma se protetti dai contatti diretti (ad esempio fili scoperti) e se muniti d’interruttore differenziale ad alta sensibilità (cd. salvavita). Quarto, nel contratto di compravendita deve necessariamente comparire una clausola circa la sicurezza degli impianti, con la quale le parti possono liberamente scegliere se la relativa responsabilità incombe al venditore oppure al compratore. Il ministero dello Sviluppo Economico - Dipartimento per la regolazione del mercato, Direzione generale per la sicurezza e i consumatori e Direzione generale per la vigilanza per la normativa tecnica e l’ufficio del Garante per la sorveglianza dei prezzi vigileranno al fine di evitare ogni ingiustificato aumento di oneri e costi. Ogni eventuale distorsione potrà essere segnalata all’indirizzo di posta elettronica garante@osservaprezzi.it o al numero verde 800955959.
lunedì 14 aprile 2008
Insieme tutto è possibile
Ciao a tutti, questo è il mio nuovo blog. Nei prossimi giorni prenderà forma e, già da adesso vi invito a scrivermi.
Da tutti voi aspetto: esperienze, articoli di settore da non perdere, spunti di collaborazione, nuovi metoti di lavoro, nuove leggi e tanto altro.
Vi attendo numerosi
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