In un sistema di economia complessa caratterizzato da normative articolate e da fattori in continua evoluzione, la professionalità degli operatori rappresenta per l’acquirente una garanzia di tutela reale. La compravendita di immobili è istituto complesso in cui trovano applicazione competenze molto diverse: tecniche, giuridiche, economiche, amministrative e fiscali. In questo senso la professionalità acquisita dagli agenti immobiliari è sinonimo di tutela per chi si accinga al fatidico e desiderato passo dell’acquisto di una casa.Partiamo dal dato normativo: l’Art. 1754 del codice civile definisce il mediatore come “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.Ricordiamo che a giudizio unanime degli interpreti (Galgano) il mediatore è considerato imprenditore ai sensi dell’art. 2195 n. 5 del c.c..In relazione a quanto più sopra esposto possiamo affermare che il compito dell’agente immobiliare è quello di mettere in relazione un potenziale acquirente e un venditore per il buon esito dell’affare ed è da questa attività che trova origine il suo diritto ad una provvigioneal momento della conclusione dell’affare stesso. Da ciò deriva un’importante conseguenza per il cliente: la terzietà dell’agente immobiliare.Egli proprio perchè ha diritto alla provvigione da chi vende e da chi acquista, è neutro rispetto alle parti.La provvigione, ricordiamolo è un diritto del mediatore normato dalla Legge (art. 1775 c.c. e L. 39/89) ed è dovuta alla conclusione dell’affare. E’ quindi preminente interesse del mediatore stesso che le parti, chi vende e chi acquista, si trovino in pieno accordo poiché senza accordo non c’è contratto e quindi non vi è affare nè provvigione.Sembra opportuno ricordare, senza pretesa alcuna di esaustività, i servizi che vengono attualmente resi dalle agenzie immobiliari per capire meglio la complessità della prestazione offerta.L’agenzia verifica la documentazione relativa all’immobile oggetto di vendita o affitto, effettua la valutazione commerciale, l’esistenza o meno di vincoli pregiudizievoli (iscrizioni e/o trascrizioni),definisce l’iter della compravendita. Raccoglie e predispone la documentazione necessaria all’atto notarile ed assiste il cliente al momento della redazione del rogito.Analizza e consiglia le forme di finanziamento intrattenendo rapporti con le banche. Sembra superfluo sottolineare quanto ciò sia importante dopo le innovazioni apportate dalle recenti normative legate a Basilea 2 ed alla L. 210/2004.Nel caso di locazione di immobili raccoglie informazioni e suggerisce garanzie circa le referenze del conduttore.I costruttori e gli investitori si rivolgono all’agente per analisi di mercato in relazione alle opportunità che il mercato stesso offre o può offrire; in tale evenienza sarà particolare cura dell’agente, che ben conosce il territorio di riferimento, suggerire operazioni rivolte alle reali esigenze del mercato locale e della potenziale clientela.Ricordiamo: senza accordo e senza client satisfaction, intesa come volontà definitiva di acquistare o vendere, non vi è affare, nè provvigione.L’agenzia gestisce inoltre le vendite in cantiere ed ivi assiste la parte, ricerca immobili su mandato specifico del cliente, promuove con adeguate forme di pubblicità (a suo carico) gli immobili offerti in vendita/locazione o le necessità esposte dal potenziale acquirente/conduttore.L’agenzia offre inoltre assistenza, avvalendosi di professionisti esperti, in materia legale/amministrativa e tecnico/finanziaria.In un mercato complesso pare opportuno sottolineare ancora due aspetti di notevole rilievo.La Legge n. 39 del 1989 all’art. 2 recita: “Presso ciascuna Camera di Commercio è istituito il ruolo degli agenti di affari in mediazione, nel quale devono iscriversi coloro che comunque svolgono o intendono svolgere l’attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale”. Ciò comporta là necessità dell’iscrizione, l’effettuazione di un esame e l’assoggettamento al potere disciplinare di una apposita Commissione istituita in seno ad ogni Camera di Commercio (art. 7 L. 39/89).In secondo luogo ritengo importante sottolineare come, dal punto di vista commerciale e manageriale, sia necessaria l’integrazione delle competenze, l’interrelazione fra le stesse. Oggi le agenzie lavorano in rete, non solo tra di loro, ma anche con il mondo bancario e quello delle Professioni. In un mercato complesso e globale lo scambio delle informazioni, la collaborazione e l’integrazione delle competenze è garanzia di competitività, sicurezza ed economie di spesa.
Paolo Lazzeri, avvocatoFONTE: Corriere Casa
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