Compravendita di immobili(Aspetti giuridici)

In Italia, fino a non molti anni fa, la compravendita di immobili era segnata da una prassi contrattuale molto semplificata, contenuta nelle fasi essenziali del contratto preliminare e del definitivo. Questa prassi è andata via via dilatandosi in conseguenza della evoluzione della funzione e figura di un nuovo soggetto commerciale, il mediatore immobiliare (attività regolata dalla legge 3 febbraio 1989, n°39), che opera per fasi successive e che possono così riassumersi:1. l'incarico di vendita; l’aspirante venditore sottoscrive un modulo prestampato che consegna all'agente immobiliare, impegnando per un certo tempo un determinato bene immobile ai fini di una futura vendita;2. la proposta di acquisto; l’agente immobiliare, in possesso dell'incarico di vendita, cerca sul mercato i potenziali acquirenti, facendo sottoscrivere, di norma anche a più di un interessato, un modulo prestampato definito appunto "proposta d’acquisto";3. accettazione della proposta d’acquisto, mediante sottoscrizione sul medesimo prestampato, o anche su foglio separato;4. stipulazione del contratto preliminare5. stipulazione del contratto definitivo di compravendita

Il contratto preliminare (Compromesso)

Il contratto preliminare è quel contratto col quale le parti si obbligano, l’una nei confronti dell’altra, a concludere un futuro contratto, del quale determinano il contenuto essenziale. Il preliminare di vendita non trasferisce la proprietà della cosa da una parte all’altra ma costituisce la fonte dell’obbligazione per una parte e a vendere, per l’altra a comprare. Il trasferimento della proprietà si avrà soltanto quando le parti stipuleranno il contratto definitivo. La forma del contratto preliminare deve essere, a pena di nullità, la stessa del contratto definitivo. Come già detto costituisce un obbligo a contrattare successivamente, pertanto da esso non derivano gli effetti voluti nel contratto definitivo ma solo l’obbligo a contrattare. Nel caso una delle parti venga meno all’impegno, l’altra può rivolgersi al giudice per ottenere l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrattare (a meno che il preliminare non escluda tale possibilità). La sentenza del giudice produrrà gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.).Esso non va confuso col contratto, che nella pratica viene indicato con lo stesso nome o come compromesso, che è un contratto già definitivo, ma in cui mancano alcuni requisiti necessari per valere come titolo per la trascrizione, il quale può essere redatto in carta semplice, ma si consiglia in bollo per poterlo eventualmente registrare con più facilità.
In questo caso le parti non si impegnano a vendere o comprare ma, direttamente, comprano e vendono. L’impegno reciproco è quello di incontrarsi successivamente per riprodurre il contratto, già definitivo, in un documento avente la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, completato con i requisiti mancanti nel primo. Se una delle parti non adempie, l’altra può chiedere al giudice una sentenza che accerti la sottoscrizione del contratto per formare titolo valido per la trascrizione.
Se il compromesso viene steso da un notaio (atto pubblico) o con scrittura privata autenticata, la trascrizione diventa in ogni caso obbligatoria.
Gli elementi fondamentali da indicare nel compromesso sono i seguenti.
1. I dati completi dei contraenti;2. Prezzo dell'immobile;3. I mezzi di pagamento (assegno, cambiale, eccetera) e le relative scadenze;4. La descrizione della casa (risultanze catastali, vani, pertinenze) e degli altri immobili confinanti;5. La data del rogito;6. Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie);7. Regolarità rispetto alle norme edilizie;8. Eventuali clausole penitenziali, o versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale;9. Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni;10. La clausola dell'arbitrato (che eviterà o accorcerà i tempi giudiziari) da utilizzare in caso di rescissione;11. Data e firma dei contraenti.
La clausola penitenziale permette ai due contraenti di recedere dal contratto (prima del rogito) pagando una penale. Se però ambedue sono d'accordo sul non andare avanti con la vendita, potranno risolvere la cosa firmando un accordo a parte evitando di far scattare la clausola.La caparra confirmatoria consiste in una somma che l'acquirente dà al venditore, prima della conclusione dell'affare, a garanzia del suo buon esito. Se la compravendita va a monte per colpa dell'acquirente, il venditore ha diritto a tenersi la caparra come indennizzo. Se invece la colpa è del venditore, questi restituirà la caparra, raddoppiata, all'acquirente. In ogni caso, il danneggiato può rinunciare alla caparra e ottenere invece in giudizio che il contratto venga comunque portato a termine.La caparra penitenziale, a differenza della confirmatoria, non permette di rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto: il danneggiato se la intasca, e tutto finisce lì.L'acconto invece non mette in atto nessuno dei meccanismi descritti prima: è semplicemente un anticipo sul prezzo, quindi lo stesso importo viene restituito se l'affare va a monte, non importa per colpa di chi, e senza altre conseguenze.

Atto di compravendita

L'atto di compravendita vero e proprio, chiamato “rogito” è, in genere, redatto da un notaio, ma si può anche farlo da soli limitandosi ad autenticare le firme da un notaio. Questa soluzione però è sconsigliata perché fare errori nella formulazione dell'atto è facilissimo. Nel rogito vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti nel compromesso, con qualche aggiunta che si sia resa necessaria nel frattempo. Al notaio spettano i controlli sull'esistenza di ipoteche, altri vincoli, o irregolarità edilizie (a meno di non aver già provveduto di persona).A partire dal 1 gennaio 1998 al rogito va allegata la "dichiarazione di conformità" dell'immobile alle norme sulla sicurezza (legge 46/1990), relativamente agli impianti elettrici, rilasciata da tecnici abilitati. Se la casa risulta già in regola, il venditore potrà inserire nel rogito una dichiarazione sulla regolarità dell'immobile, con valore di atto notorio. È compito del venditore fornire tutta la documentazione che il notaio richiede.L' acquirente al momento del rogito dovrà presentarsi, di regola, con il denaro necessario al saldo. Quindi, le pratiche per il mutuo devono già essere state sbrigate. In generale, la banca dispone di notai di fiducia ai quali rivolgersi per la stesura sia del rogito che dell'atto di ipoteca.Si ricorda che al momento del rogito di solito viene saldato anche il conto delle mediazioni, viene pagata l'IVA, l'imposta di registro e la parcella del notaio.I mezzi di pagamento più comuni sono l'assegno circolare (preferito perché il pagamento è garantito direttamente dalla banca che lo ha emesso), molto raramente i contanti e i semplici assegni bancari, oppure le cambiali (almeno per una parte del saldo).