Secondo i "canoni" del mercato immobiliare, il periodo del rientro dalle ferie estive è uno dei più ricchi di trattative e compravendite. Per giungere all'acquisto di una casa, peraltro, si deve seguire un percorso con una serie di tappe che è meglio conoscere bene. Ecco i vari passi da compiere.
Chi è interessato a un immobile parte ovviamente dalle trattative con il venditore, nel corso delle quali si ha l'obbligo di comportarsi con lealtà e correttezza, senza fornire informazioni inesatte che possano generare nell'altra parte aspettative sulla conclusione del contratto, inducendola magari a sostenere inutilmente dei costi (articolo 1337 del Codice civile). La violazione di tale dovere, e quindi l'ingiustificata interruzione delle trattative, può dare luogo a un risarcimento dei danni subiti da chi ha fatto affidamento sul buon esito della vicenda.
Una volta conclusa questa prima fase, spetta al compratore assumere l'iniziativa, formulando al venditore la proposta d'acquisto. Per potersi definire completa, la proposta deve contenere tutti gli elementi essenziali che verranno riportati dapprima nel contratto preliminare di compravendita e poi nel rogito. La legge non pone particolari condizioni per il contenuto, che può essere predisposto liberamente dal proponente e fatto pervenire al venditore. Se la proposta è fatta tramite un mediatore, quest'ultimo dev'essere indicato nella proposta con il numero di iscrizione al «Ruolo degli agenti di affari di mediazione» e con gli specifici dati identificativi o societari. Si devono riportare le generalità complete del proponente e del venditore, l'individuazione esatta dell'immobile (meglio se con i dati catastali) e la sua destinazione d'uso, il prezzo d'acquisto offerto, la data entro la quale dovranno essere stipulati il contratto preliminare di compravendita e il rogito con la consegna dell'immobile, l'ammontare della provvigione eventualmente riconosciuta al mediatore e, aspetto importante, il termine entro il quale dovrà essere accettata la proposta. Il tutto andrà sottoscritto dal proponente e recapitato al venditore.
La proposta può essere sempre essere revocata sin tanto che non viene accettata, salvo che lo stesso proponente la dichiari da subito irrevocabile, vale a dire immodificabile per tutto il tempo che viene concesso al destinatario di accettarla. Diventa comunque irrevocabile una volta che il venditore fa conoscere al proponente la sua accettazione: da questo momento le parti sono vincolate alle rispettive dichiarazioni, senza possibilità di discutere né sul prezzo della vendita né sulle altre condizioni essenziali del contratto. Se, però, il termine assegnato decorre senza che l'accettazione sia pervenuta, la proposta deve ritenersi decaduta e priva di effetto, a meno che il proponente dichiari di accettarla comunque, benché tardiva.
Raggiunto l'accordo sulle principali condizioni della vendita, le parti arrivano alla sottoscrizione del contratto preliminare, proprio per specificare meglio tutti gli elementi. A questo punto il compratore e il venditore si impegnano al trasferimento successivo del bene con ogni conseguenza giuridica, non da ultimo quella della corresponsione del saldo del prezzo al momento del rogito.
Se il contratto preliminare viene stipulato con l'intervento del mediatore, questi ha l'obbligo di provvedere alla registrazione entro 20 giorni dalla sottoscrizione, restando obbligato in solido con le parti al pagamento della relativa imposta (articolo 1, commi 46 e 49 della legge 296/06). Così come nella proposta d'acquisto, devono essere indicati nel contratto tutti i dati identificativi del mediatore. Anche il contratto preliminare di compravendita immobiliare può essere trascritto, sempre che sia stipulato per atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata (articolo 2645-bis del Codice civile).
La trascrizione del preliminare fa sì che quella successiva del contratto definitivo prevalga su tutte le trascrizioni e iscrizioni eseguite dopo contro il promittente venditore. Essa ha una efficacia cosiddetta prenotativa, nel senso che prenota gli effetti della futura vendita, rendendoli opponibili ai terzi che abbiano acquistato diritti incompatibili sul medesimo bene in forza di atti iscritti o trascritti in epoca successiva.
E finalmente si arriva al rogito, da redigere obbligatoriamente per atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata (articolo 2657 del Codice civile) al fine della successiva trascrizione nei pubblici registri: il tutto a cura di un notaio o di altro pubblico ufficiale.
È opportuno che la scelta del notaio sia fatta dall'acquirente, sebbene il notaio abbia in ogni caso l'obbligo professionale di tenere nella giusta considerazione gli interessi di entrambe le parti e di prestare una qualificata ed equilibrata assistenza, compiendo anche un controllo di legalità in merito ai patti e alle condizioni della vendita.
Augusto Cirla
il sole 24 ore
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