Compravendite a picco del 15% a quota 630mila, fatturato in calo del 9,6% nel settore residenziale e del 20% in quello turistico (seconde case e alberghi), prezzi in calo (-8%). Il 2009 si configura come un anno difficile per il mercato immobiliare: l'impatto della crisi economica internazionale colpisce soprattutto il mercato residenziale, penalizzato dalla riduzione del potere di spesa delle famiglie e dalla stretta delle banche nella concessione dei mutui. Ma, se i primi sei mesi dell'anno sono stati 'neri', le prospettive per il secondo semestre sono di un "leggero miglioramento". La ripresa vera e propria, però, è attesa a partire dal 2010, a patto tuttavia che le banche allentino la morsa sul credito e che l'inflazione torni a salire mettendo così le ali al tradizionale bene rifugio degli italiani: il mattone . Sono queste le previsioni per il mercato immobiliare italiano secondo Scenari Immobiliari.
Sulla base dei dati del primo semestre, l'Istituto ha rivisto al ribasso la stima sul fatturato 2009 dell'intero settore: rispetto al 2008, si avrà un calo del 9,1% (a quota 110,8 miliardi di euro). Meno penalizzato il settore terziario-uffici, con un -4%, anche perché il comparto continua ad essere il preferito dagli investitori istituzionali. Si riduce dell'1,3%, in un anno, il commerciale, dove la contrazione del segmento retail è in parte compensata dalle nuove aperture della grande distribuzione. Forti difficoltà, invece, per il comparto industriale con un calo del 15,6% del giro d'affari 2009.
Quanto al mercato residenziale, il numero di compravendite, nel primo semestre, è calato di circa il 17% rispetto allo stesso periodo del 2008. Nel secondo trimestre il calo però è stato meno accentuato rispetto al primo. Anche per la discesa dei prezzi si è avuto un trend analogo: da -4,5% delle quotazioni nel primo trimestre, si è passati a -3,9% nel secondo. «Non si tratta di una inversione del ciclo, ma di segnali che vanno nella direzione positiva. In questa logica va vista anche la forte ripresa della domanda reale con visite, fortemente aumentate, negli uffici vendita dei cantieri e nelle agenzie immobiliari», spiega Scenari Immobiliari. Nella prima parte del 2010 i prezzi dovrebbero restare sui livelli di fine 2009.
La maggiore contrazione delle compravendite si è registrata nei piccoli centri e nelle aree metropolitane e ha colpito soprattutto le nuove costruzioni. Anche in presenza di cali dei listini del 20-25%, infatti, non c'è stata una ripresa degli scambi. A frenare questo tipo di compravendite è «il forte irrigidimento sul fronte dei mutui fondiari da parte degli istituti di credito», osserva l'Istituto. Non solo si è ridotta al 60% la quota mutuabile sul valore del bene da comprare, ma le garanzie sono diventate più stringenti. Inoltre i tempi allungati di decisione e poi di erogazione creano ulteriori intralci al corretto funzionamento del mercato. Nelle città il trend è in leggero miglioramento, con quotazioni pressoché ferme ai livelli di un anno fa.
Per il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, «a livello generale si sta formando una bolla di domanda sia nelle fasce basse, giovani e immigrati, che in quelle medio-alte, che potrebbe riversarsi sul mercato in presenza di maggiore facilità di credito». E proprio l'accesso al credito resta uno dei fattori chiave per un ripresa del mercato nel 2010. «La diga della banca - spiega Breglia - frena il mercato. Oggi la percentuale mutuabile raramente supera il 60%: non è tanto il problema dei prezzi quindi a frenare i potenziali acquirenti, almeno un milione di persone sarebbero in grado di sostenere oggi la rata del mutuo, ma piuttosto la difficoltà ad accedere al credito». Ma a risollevare le sorti del mercato immobiliare potrebbe essere soprattutto la crescita dell'inflazione: «Se il costo della vita tornerà a crescere, e si tratta di uno scenario molto probabile, s'innescherà la corsa ai beni rifugio, in primis il mattone», conclude il presidente di Scenari Immobiliari.
20 AGOSTO 2009
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