In Italia evitato il peggio grazie alla prudenza di banche e cittadini - Dario Castiglia

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Le notizie che arrivano dal mercato immobiliare americano non sono delle migliori. Il buco nero che ha dato origine alla più devastatante crisi finanziaria che si ricordi, quello dei mutui sub-prime e di tutte le loro varie diramazioni nel sistema economico americano, non smette di divorare risorse e speranze di ripresa.
L’ultima iniziativa di Barak Obama su questo fronte, lo stanziamento di 75 miliardi di dollari destinato ad alleviare le sofferenze di circa 5 milioni di proprietari sull’orlo del fallimento (Homeowner Affordability and Stability Plan )non sembra stia dando i suoi frutti. Troppo complessa e frammentata tra diverse istituzioni finanziarie è la situazione debitoria delle famiglie, al punto che i soldi stanziati non trovano la strada per dare vero sollievo a chi ne ha più bisogno.
Tra gli esperti del settore e gli economisti cresce comunque la convinzione che finchè non sarà trovata una soluzione alla crisi immobiliare americana, nessun altro effetto secondario in Europa e nel mondo potrà essere messo sotto controllo.
Ne parliamo con Dario Castiglia, presidente di Remax Italia, la branch italiana di uno dei più grandi mediatori immobiliari del mondo, e uno che, per averci lavorato a lungo, conosce bene il mercato americano e ovviamente quello nazionale.
“La situazione americana è davvero molto preoccupante – spiega Castiglia – il numero delle cosiddette short sale (l’obbligo che la banca prestata ria impone al proprietario dei vendere nel più breve tempo possibile e di rientrare del debito) è in costante aumento e lo stesso vale per le foreclosure, quando ciò la banca si impossessa direttamente dell’immobile e lo mette all’asta, senza alcun margine per il proprietario. Il motivo è duplice – dice ancora Castiglia – negli Usa le banche sono state molto imprudenti nel concedere muti e le famiglie lo sono state altrettanto nel comprare case che non si potevano permettere, prendendo muti anche del 105 o 110 per cento del valore della casa senza alcun anticipo, nell’illusoria convinzione che l’aumento del prezzo dell’immobile gli avrebbe consentito di far fronte ai pagamenti”.
Il problema però si è aggravato negli ultimi mesi, quando si è visto che anche proprietari solvibili e con muti considerati affidabili hanno cominciato ad avere difficoltà nei pagamenti. Non sono più solo le famiglie cosiddette ninjna (no income, no job, no assets) ad affrontare il fallimento ma anche settori ampi di classe media alle prese con i più vasti effetti della crisi. “Il motivo – osserva Castiglia – risiede nel fatto che una volta scoppiata la bolla immobiliare ne hanno risentito tutti: i valori degli immobili sono crollati in tutto il paese senza eccezioni. E così chi, per ragioni varie, oggi fa fatica a pagare la rata del muto e vorrebbe rinegoziarlo, si trova con il proprio immobile che spesso vale meno del mutuo residuo”.
“Oltre a questo bisogna considerare – aggiunge Castiglia – che la famiglia americana è mediamente più indebitata di quella europea e italiana e non solo sul fronte immobiliare, ma anche su quello del credito al consumo: basti pensare all’utilizzo delle carte di credito con rimborso rateale. Così in momenti di crisi questa fragilità esplode e porta a fondo le famiglie”.
Le cose cambiano se si guarda alla situazione italiana: “Intanto la bolla immobiliare da noi è stata molto meno devastante perché minore è stata l’impennata dei prezzi. – dice Castiglia, numeri alla mano – Dal 1997 al 2008, cioè negli ultimi 10 anni i prezzi degli immobili italiani hanno avuto un aumento medio del 100 per cento contro il 300 per cento degli Usa e il 180 della Spagna. Ad una crescita minore è corrisposta una decrescita più attentuata: i prezzi italiani nell’ultimo anno sono calati di un 10-15 per cento”. Niente a che vedere con il 50 e oltre del mercato americano.
Non solo, secondo Castiglia, mentre negli Usa ci vorranno almeno 5 o 6 anni per vedere un mercato immobiliare tornato alla normalità, in Italia il peggio potrebbe essere già passato: “Nel consuntivo del 2008 fatto a settembre si registrava un calo un calo di transazioni del 14 per cento e si può pensare ad una chiusura del 2008 con un calo del 20 per cento. Ora però – prosegue Castiglia – i bassi tassi di interesse e un accesso al credito ancora piuttosto sotto controllo potrebbero rilanciare la domanda”. Sono in particolare gli immobili di pregio se non di lusso a movimentare il mercato italiano: “Chi non ha bisogno di mutui perché ha liquidità o può vendere un’altra casa e permutare, in questa fase può fare ottimi affari”.
Un’altra conseguenza della crisi del mercato è l’impennata dei compratori/venditori che si rivolgono a una agenzia immobiliare: “In sei o sette mesi sono aumentati del 60 per cento – dice Castiglia – il motivo è che le trattative si sono allungate e sono sempre più complesse, novità legislative vengono introdotte di continuo, la gente è piena di dubbi e di esitazioni: l’assistenza di un esperto viene sentita come sempre più utile. Un po’ come negli Usa dove la figura dell’agente immobiliare è molto più accettata che non in Italia. Ora le cose stanno un po’ cambiando, fino a ieri la nostra categoria era sullo stesso piano dei venditori di macchine usate o anche peggio. Adesso si tratta di essere tutti all’altezza delle nuove aspettative”.