MASSIMO GAGGI PER IL CORRIERE DELLA SERA –
Se non siamo alla casa «usa e getta», poco ci manca. Se ne sono accorti per primi gli analisti che non riuscivano a capire come fosse possibile che l’industria delle costruzioni fosse tornata a lavorare a pieno regime in città zeppe di case invendute, dalla California meridionale a Las Vegas, da Phoenix in Arizona all’estremo Nord-Ovest americano di Seattle.
La risposta è semplice quanto scioccante: nessuno vuole andare a vivere in case (quelle abbandonate da proprietari che non riuscivano più a pagare il mutuo) disabitate da tempo, che hanno bisogno di restauri, in quartieri ormai semideserti e, a volte, socialmente degradati. Meglio ripartire da zero: si costruisce su terreni che, dopo la crisi, costano assai meno, si usano tecniche costruttive più economiche, con più attenzione al risparmio energetico. Case che costano meno, nuove, in quartieri nuovi.
E le abitazioni sfitte che ingolfano il mercato immobiliare? Restano invendute e, in casi che vanno facendosi sempre più frequenti, cominciano a essere demolite da banche e assicurazioni che ne sono divenute proprietarie dopo aver cacciato i loro debitori ormai insolventi. In molti casi questi proprietari hanno scoperto che è più conveniente azzerare un valore patrimoniale e assumersi anche i costi di demolizione piuttosto che continuare a spendere soldi per i continui interventi di manutenzione — alberi da potare, giardini da tenere in ordine, superfici esterne di legno da verniciare di frequente— necessari per mantenere la proprietà sul mercato in condizioni presentabili. Con la prospettiva di non riuscire, comunque, a venderla per anni.
E così, da Chicago a Cleveland, in Ohio, le demolizioni di case che ormai hanno un valore minimo e che nessuno vuole sono diventate assai frequenti. Lo Stato col maggior numero di case rase al suolo è il Michigan, alle prese con l’esodo di una parte della popolazione, rimasta senza lavoro per la profondissima crisi del sistema industriale. La città di Detroit ha appena avviato un programma di demolizione di 450 edifici residenziali. Molti ritengono che sia solo l’inizio, visto che nell’area urbana ci sono già 33 mila case sfitte e altre 50 mila stanno per diventarlo, visto che i proprietari hanno fatto default sul mutuo. Intanto città devastate dalla crisi dell’auto come Flint (quella di Roger & Me, il film di Michael Moore sulla prima crisi della General Motors) e Clinton usano i fondi dello «stimolo fiscale», i sostegni all’economia varati da Obama subito dopo il suo insediamento alla Casa Bianca all’inizio del 2009, proprio per fare a pezzi le case ritenute non più abitabili: come possano portare sviluppo ruspe e macchine frantumatrici non è chiaro. Gli amministratori locali dicono che in questo modo si riqualifica il tessuto urbano, si riducono le aree di degrado e si protegge il valore del patrimonio immobiliare esistente.
lunedì 31 maggio 2010
Marcegaglia: liberalizzazioni mancate continuano a penalizzare il Paese Visualizza altro http://archivio-radiocor.ilsole24ore.com/articolo-816242/mar
In manovra norme retroattive e penalizzanti per immobiliare (Il Sole 24 Ore Radiocor) - Roma, 27 mag - "In Italia c'e' bisogno di piu' mercato, ancora poco presente o assente in troppi settori della vita pubblica". Lo ha detto la presidente di Confindustria, Emma Marcegaglia, secondo la quale "le liberalizzazioni mancate continuano a penalizzare il Paese. Si manifestano segni sempre piu' preoccupanti di una vera e propria allergia al mercato". In Parlamento c'e' "l'allarmante corsa a ripristinare barriere all'ingresso e tariffe minime per i servizi professionali" e "se Governo e maggioranza persistono in questa marcia indietro sulle liberalizzazioni nel commercio e nelle professioni, noi ci metteremo di traverso e sara' opposizione dura". Secondo Marcegaglia, inoltre, "anche nella manovra del Governo, il fine condivisibile di eliminare disparita' fiscali rischia di tradursi in norme retroattive e penalizzanti, come nel settore immobiliare. La semplificazione - ha concluso - e' rimasta, nel concreto, una promessa". Tri-Gvb (RADIOCOR) 27-05-10 11:17:13 (0107)IMM 5 NNNN
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il mercato immobiliare è un grave problema per l'italia
il mercato immobiliare è un grave problema per l'italia
la crisi degli anni 2008 e 2009 è stata "la più profonda della storia economica recente". il rapporto annuale dell’istat sulla situazione del paese fotografa gli ultimi due anni e individua tre punti di fragilità: "squilibri di entità notevole nel settore finanziario (da dove ha tratto origine), nel settore immobiliare (vedi notizia) e nella bilancia dei pagamenti"
segnali di ripresa nel 2010, ma ancora forti situazioni d'instabilità; potere d'acquisto pro-capite tornato sotto i livelli del 2000; il pil che è sceso ai livelli dell'ultimo trimestre del 2000; le medie imprese che hanno reagito meglio alla crisi, a fronte di tracollo delle piccole. sono questi alcuni degli spunti saltati del"rapporto annuale dell'istat", la situazione del paese nel 2009"
il reddito disponibile delle famiglie in termini reali, dopo essere
aumentato molto lentamente negli anni duemila, è diminuito per due anni consecutivi: il reddito disponibile annuo pro capite è oggi inferiore di circa 360 euro rispetto a quello del 2000. in questo scenario recessivo, tuttavia, il rallentamento dell’inflazione e la discesa dei tassi d’interesse hanno contribuito a rendere meno difficile la quadratura dei bilanci familiari. le famiglie italiane hanno ridotto la propensione al risparmio, che ha raggiunto i livelli minimi dagli anni novanta. e sappiamo bene quanto, per molte famiglie, l'affitto o il mutuo impediscano di poter risparmiare anche un solo euro (vedi notizia)
nel 2009, prosegue il rapporto, "il pil mondiale è diminuito dello 0,6% a parità di potere d’acquisto e del 2% se misurato ai tassi di cambio di mercato. nell’economia reale, la crisi si è concentrata sul settore manifatturiero e sul commercio internazionale: produzione industriale e interscambio si sono contratti rispettivamente dell’8,2 e del 10,6%"
se ti ha interessato questa notizia leggi anche il problema del caro affitto nelle città italiane
la crisi degli anni 2008 e 2009 è stata "la più profonda della storia economica recente". il rapporto annuale dell’istat sulla situazione del paese fotografa gli ultimi due anni e individua tre punti di fragilità: "squilibri di entità notevole nel settore finanziario (da dove ha tratto origine), nel settore immobiliare (vedi notizia) e nella bilancia dei pagamenti"
segnali di ripresa nel 2010, ma ancora forti situazioni d'instabilità; potere d'acquisto pro-capite tornato sotto i livelli del 2000; il pil che è sceso ai livelli dell'ultimo trimestre del 2000; le medie imprese che hanno reagito meglio alla crisi, a fronte di tracollo delle piccole. sono questi alcuni degli spunti saltati del"rapporto annuale dell'istat", la situazione del paese nel 2009"
il reddito disponibile delle famiglie in termini reali, dopo essere
aumentato molto lentamente negli anni duemila, è diminuito per due anni consecutivi: il reddito disponibile annuo pro capite è oggi inferiore di circa 360 euro rispetto a quello del 2000. in questo scenario recessivo, tuttavia, il rallentamento dell’inflazione e la discesa dei tassi d’interesse hanno contribuito a rendere meno difficile la quadratura dei bilanci familiari. le famiglie italiane hanno ridotto la propensione al risparmio, che ha raggiunto i livelli minimi dagli anni novanta. e sappiamo bene quanto, per molte famiglie, l'affitto o il mutuo impediscano di poter risparmiare anche un solo euro (vedi notizia)
nel 2009, prosegue il rapporto, "il pil mondiale è diminuito dello 0,6% a parità di potere d’acquisto e del 2% se misurato ai tassi di cambio di mercato. nell’economia reale, la crisi si è concentrata sul settore manifatturiero e sul commercio internazionale: produzione industriale e interscambio si sono contratti rispettivamente dell’8,2 e del 10,6%"
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previsioni euribor giugno 2010
nelle previsioni per l'euribor di maggio avevamo scritto che il mese si sarebbe chiuso con un indice annuale compreso tra l'1,20 e l'1,30%. a cinque giorni dall'entrata di giugno il valore si è attestato all'1,25%. cosa farà l'euribor adesso?
la cosa certa è che i valori dell'euribor di maggio hanno registrato una lieve ma costante crescita. le ragioni non sono l'incremento del costo del denaro, ancora fermo, ma le tensioni che hanno vissuto i mercati del credito, a causa della crisi greca e del timore di contagio alle altre economie europee. le banche hanno risposto a questi timori con la protezione ad un rischio più alto di fronte a possibili sofferenze
sebbene sia ancora presto per conoscere gli estiti delle manovre economiche che tutti i paesi europei stanno mettendo in atto, il mercato sembra suggerire che i minimi toccati nei mesi scorsi non saranno ripetuti
l'euribor a tre mesi è passto così dallo 0,635% della fine di aprile allo 0,70% attuale. nel mese di giugno continueranno a registrarsi piccoli aumenti. l'euribor a sei mesi si attesta oggi allo 0.99%, mentre a fine aprile era a 0,96%
cionostante con i dati di giugno i cambiamenti sulla rata saranno quasi impercettibili, ma bisogna aspettarsi che nei prossimi mesi saranno costanti e perció una differenza comincerà a sentirsi intorno alla fine dell'anno
la cosa certa è che i valori dell'euribor di maggio hanno registrato una lieve ma costante crescita. le ragioni non sono l'incremento del costo del denaro, ancora fermo, ma le tensioni che hanno vissuto i mercati del credito, a causa della crisi greca e del timore di contagio alle altre economie europee. le banche hanno risposto a questi timori con la protezione ad un rischio più alto di fronte a possibili sofferenze
sebbene sia ancora presto per conoscere gli estiti delle manovre economiche che tutti i paesi europei stanno mettendo in atto, il mercato sembra suggerire che i minimi toccati nei mesi scorsi non saranno ripetuti
l'euribor a tre mesi è passto così dallo 0,635% della fine di aprile allo 0,70% attuale. nel mese di giugno continueranno a registrarsi piccoli aumenti. l'euribor a sei mesi si attesta oggi allo 0.99%, mentre a fine aprile era a 0,96%
cionostante con i dati di giugno i cambiamenti sulla rata saranno quasi impercettibili, ma bisogna aspettarsi che nei prossimi mesi saranno costanti e perció una differenza comincerà a sentirsi intorno alla fine dell'anno
il condono c'è ma ha un altro nome
il condono c'è ma ha un altro nome
non si chimerà condono edilizio ma lo sarà di fatto. la manovra che oggi presenterà il ministro tremonti (vedi notizia) non citerà infatti espressamente la parola condono, ma parlerà di "accertamento sulle case non censite". all'accertamento, peraltro già effettuato dall'agenzia del territorio, seguirà la sanatoria per gli immobili fantasma, che saranno tassati con un'imposta di base. con ogni probabilità la sanzione per l'iscrizione dell'immobile sarà ridotta di un terzo
sarà inoltre istituita l'anagrafe patrimoniale degli immobili gestita dall'agenzia del territorio. con la sanatoria sulle case non dichiarate si spera di raccogliere 5 miliardi di euro. sono infatti 2 milioni gli immobili fotografati negli ulti mesi dall'agenzia del territorio (vedi notizia)
articolo visto in la repubblica
non si chimerà condono edilizio ma lo sarà di fatto. la manovra che oggi presenterà il ministro tremonti (vedi notizia) non citerà infatti espressamente la parola condono, ma parlerà di "accertamento sulle case non censite". all'accertamento, peraltro già effettuato dall'agenzia del territorio, seguirà la sanatoria per gli immobili fantasma, che saranno tassati con un'imposta di base. con ogni probabilità la sanzione per l'iscrizione dell'immobile sarà ridotta di un terzo
sarà inoltre istituita l'anagrafe patrimoniale degli immobili gestita dall'agenzia del territorio. con la sanatoria sulle case non dichiarate si spera di raccogliere 5 miliardi di euro. sono infatti 2 milioni gli immobili fotografati negli ulti mesi dall'agenzia del territorio (vedi notizia)
articolo visto in la repubblica
impara a negoziare il prezzo della casa
la crisi immobiliare ha fatto in modo che il prezzo della casa torni con forza ad essere negoziato. nonostante non sia mai passata di moda questa pratica, infatti, negli ultimi anni pare sia diventato più un vero aggiustamento del prezzo che una negoziazione
con la crisi immobiliare, infatti, tutti noi sappiamo che se un proprietario mette in vendita casa ha la necessità di venderla, più di quanta ne possiamo avere noi di comprarla
la prima cosa che deve fare l'acquirente è informarsi sulla zona per poter negoziare nelle migliori condizioni e sapere quanto può spendere. conoscere l'anno di costruzione della casa, il prezzo al metro quadrato della zona (che si puo' consultare su idealista.it) e le prestazioni della zona. tutto questo è molto utile nel momento in cui si deve valutare la proposta. se conoscete qualcuno che abbia informazioni di prima mano (previsioni di aperture di centri commercial, metro, comunicazioni o case di nuova costruzioni) consultatelo. conoscere tutta la zona è necessario per poter contrattare rispetto alla proposta del venditore, che ci presenterà tutti i vantaggi della casa
che fanno i venditori e che dobbiamo fare noi?
quando si va a vedere la casa, il venditore farà in modo di accrescere la bontà di casa sua, come è logico. ma non è necessario credergli como fosse oro colato, visto che già abbiamo fatto le nostre indagini per farci un'idea. così possiamo segnalare al venditore che sta soppravvalutando determinati vantaggi. per esempio, il fatto di non avere figli significa che non abbiamo bisogno di avere vicino un asilo, al contrario la sua vicinanza potrebbe esserci molesta
in ogni caso non conviene essere scortese
ovviamente la tecnica non è la stessa se stiamo parlando con un proprietario di casa o con un agente immobiliare. se è un professionista, infatti, gli faremo domande per sapere se è davvero interessato a contrattare con noi. se invece è un proprietario, faremo domande per sapere la sua situazione e perchè vuole vendere casa
tutti sanno che il prezzo di partenza è solo per prendere contatti e che solitamente il venditore dà un prezzo più alto di quanto realmente si aspetti di guadagnare dalla casa, questo perchè sa che il compratore comincerà da subito a chiedere uno sconto
una volta conseguito il primo ribasso del prezzo iniziale, se è chiaro che la casa è vecchia si può tirare in ballo la questione della ristrutturazione e insistere sul fatto che la casa ci piace ma che con quello che costerebbe fare i lavori si avrà bisogno di più denaro di quanto la banca sia disposta a concederci
normalmente le decisioni non si prendono subito. bisogna aspettare che il venditore consulti la famiglia. a partire da questo momento il gioco sarà dettato dall'interesse dell'acquirente e la fretta del venditore. più si spinge, più si possono ottenere maggiori ribassi, ma si corre sempre il rischio di perdere la casa che ci interessa
con la crisi immobiliare, infatti, tutti noi sappiamo che se un proprietario mette in vendita casa ha la necessità di venderla, più di quanta ne possiamo avere noi di comprarla
la prima cosa che deve fare l'acquirente è informarsi sulla zona per poter negoziare nelle migliori condizioni e sapere quanto può spendere. conoscere l'anno di costruzione della casa, il prezzo al metro quadrato della zona (che si puo' consultare su idealista.it) e le prestazioni della zona. tutto questo è molto utile nel momento in cui si deve valutare la proposta. se conoscete qualcuno che abbia informazioni di prima mano (previsioni di aperture di centri commercial, metro, comunicazioni o case di nuova costruzioni) consultatelo. conoscere tutta la zona è necessario per poter contrattare rispetto alla proposta del venditore, che ci presenterà tutti i vantaggi della casa
che fanno i venditori e che dobbiamo fare noi?
quando si va a vedere la casa, il venditore farà in modo di accrescere la bontà di casa sua, come è logico. ma non è necessario credergli como fosse oro colato, visto che già abbiamo fatto le nostre indagini per farci un'idea. così possiamo segnalare al venditore che sta soppravvalutando determinati vantaggi. per esempio, il fatto di non avere figli significa che non abbiamo bisogno di avere vicino un asilo, al contrario la sua vicinanza potrebbe esserci molesta
in ogni caso non conviene essere scortese
ovviamente la tecnica non è la stessa se stiamo parlando con un proprietario di casa o con un agente immobiliare. se è un professionista, infatti, gli faremo domande per sapere se è davvero interessato a contrattare con noi. se invece è un proprietario, faremo domande per sapere la sua situazione e perchè vuole vendere casa
tutti sanno che il prezzo di partenza è solo per prendere contatti e che solitamente il venditore dà un prezzo più alto di quanto realmente si aspetti di guadagnare dalla casa, questo perchè sa che il compratore comincerà da subito a chiedere uno sconto
una volta conseguito il primo ribasso del prezzo iniziale, se è chiaro che la casa è vecchia si può tirare in ballo la questione della ristrutturazione e insistere sul fatto che la casa ci piace ma che con quello che costerebbe fare i lavori si avrà bisogno di più denaro di quanto la banca sia disposta a concederci
normalmente le decisioni non si prendono subito. bisogna aspettare che il venditore consulti la famiglia. a partire da questo momento il gioco sarà dettato dall'interesse dell'acquirente e la fretta del venditore. più si spinge, più si possono ottenere maggiori ribassi, ma si corre sempre il rischio di perdere la casa che ci interessa
Da Villa Ada a Villa Giulia: lo Stato offre i suoi gioielli
DISMISSIONI:
ROMA (29 maggio) - Deciso a liberarsi di parte del patrimonio immobiliare (e delle spese che ne derivano), lo Stato offre al Comune di Roma la possibilità di farlo proprio. Il risultato un obbiettivo del federalismo fiscale è che il Campidoglio potrebbe acquisire, tra tanti scampoli, anche alcuni “gioielli” della città: una parte di Villa Savoia a Villa Ada, il museo di Villa Giulia, l’ex caserma “Principe di Piemonte” a Santa Croce in Gerusalemme, l’ex Forte Ardeatino a Grotta Perfetta e centinaia tra terreni e immobili da mettere a frutto. Due le condizioni. La prima è che lo voglia, la seconda che sia in grado di far rendere le nuove proprietà (formulando progetti credibili) togliendo all’Erario pesi che producono uscite ma non entrate.
La lista dei beni trasferibili è stata stilata giorni fa dall’Agenzia del Demanio. A dire il vero non è la prima volta che si parla della possibilità di “dismissioni” che poi, puntualmente, si perdono nel nulla. Ma le difficoltà nel bilancio dello Stato, alle prese con la crisi che investe tutta l’Europa, potrebbero rivelarsi un propellente nel far decollare il piano. L’offerta ovviamente non riguarda solo Roma, bensì tutti i Comuni italiani, perché il federalismo fiscale comporta automaticamente un federalismo demaniale, con il passaggio di beni agli enti locali affinché li gestiscano direttamente.
L’elenco, con centinaia di terreni e fabbricati, è prossimo alla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale. Lo Stato naturalmente non vuole dare via tutto. Ma solo gli immobili dai quali evidentemente non riesce a trarre alcun beneficio. I quali, tra manutenzione, ristrutturazioni e tasse, sono solo un costo vivo. Quella che viene offerta al Comune, però, è solamente una facoltà. Il Campidoglio quindi sarà libero di dire cosa gli interessa e cosa no, indicando, in caso affermativo, qual è il progetto per mettere a frutto il bene.
Il “Compendio di Villa Savoia” all’interno di Villa Ada è sicuramente uno dei gioielli della lista. Basti pensare cosa è stato fatto a Villa Borghese (museo, bar, ristorante) in un casino più o meno analogo. Lo sono certamente anche il Museo di Villa Giulia, anche se non si capisce come il Comune potrebbe farne crescere la rendita, l’ex caserma “Principe di Piemonte” in piazza Santa croce in Gerusalemme e l’ex Forte Ardeatino a Grotta Perfetta. Il posto, tanto per dirne una, pare perfetto per un vero ostello della gioventù, molto più accogliente e accattivante di quello oggi al Foro Italico.
Ma nella lista Agenzia del Demanio, Patrimonio disponibile 23A1 c’è di tutto. Il “Ghettarello via Casilina” in piazzale Labicano, la scuola di Meccanica Agraria alle Capannelle, immobili in via Teulada e piazzale Clodio, il campo sportivo “E. Darra” in via Castel San Giorgio a Maccarese, un’area in viale Aventino, terreni in una magnifica area di campagna (la ”Pedica di Malpasso”) in via Collalti sulla Pontina Vecchia.
«Bisognerà studiare le possibilità caso per caso dicono dal Comune e vedere se vi sono concrete possibilità di far rendere i beni mettendo i proventi al benefico della comunità. Per ora siamo in una fase assolutamente preliminare. Ma l’offerta dello Stato può rivelarsi interessante. Non dimentichiamo che si tratta di cose che oggi non rendono nulla e domani invece potrebbero essere trasformate in una risorsa».
di Luca LIppera
ROMA (29 maggio) - Deciso a liberarsi di parte del patrimonio immobiliare (e delle spese che ne derivano), lo Stato offre al Comune di Roma la possibilità di farlo proprio. Il risultato un obbiettivo del federalismo fiscale è che il Campidoglio potrebbe acquisire, tra tanti scampoli, anche alcuni “gioielli” della città: una parte di Villa Savoia a Villa Ada, il museo di Villa Giulia, l’ex caserma “Principe di Piemonte” a Santa Croce in Gerusalemme, l’ex Forte Ardeatino a Grotta Perfetta e centinaia tra terreni e immobili da mettere a frutto. Due le condizioni. La prima è che lo voglia, la seconda che sia in grado di far rendere le nuove proprietà (formulando progetti credibili) togliendo all’Erario pesi che producono uscite ma non entrate.
La lista dei beni trasferibili è stata stilata giorni fa dall’Agenzia del Demanio. A dire il vero non è la prima volta che si parla della possibilità di “dismissioni” che poi, puntualmente, si perdono nel nulla. Ma le difficoltà nel bilancio dello Stato, alle prese con la crisi che investe tutta l’Europa, potrebbero rivelarsi un propellente nel far decollare il piano. L’offerta ovviamente non riguarda solo Roma, bensì tutti i Comuni italiani, perché il federalismo fiscale comporta automaticamente un federalismo demaniale, con il passaggio di beni agli enti locali affinché li gestiscano direttamente.
L’elenco, con centinaia di terreni e fabbricati, è prossimo alla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale. Lo Stato naturalmente non vuole dare via tutto. Ma solo gli immobili dai quali evidentemente non riesce a trarre alcun beneficio. I quali, tra manutenzione, ristrutturazioni e tasse, sono solo un costo vivo. Quella che viene offerta al Comune, però, è solamente una facoltà. Il Campidoglio quindi sarà libero di dire cosa gli interessa e cosa no, indicando, in caso affermativo, qual è il progetto per mettere a frutto il bene.
Il “Compendio di Villa Savoia” all’interno di Villa Ada è sicuramente uno dei gioielli della lista. Basti pensare cosa è stato fatto a Villa Borghese (museo, bar, ristorante) in un casino più o meno analogo. Lo sono certamente anche il Museo di Villa Giulia, anche se non si capisce come il Comune potrebbe farne crescere la rendita, l’ex caserma “Principe di Piemonte” in piazza Santa croce in Gerusalemme e l’ex Forte Ardeatino a Grotta Perfetta. Il posto, tanto per dirne una, pare perfetto per un vero ostello della gioventù, molto più accogliente e accattivante di quello oggi al Foro Italico.
Ma nella lista Agenzia del Demanio, Patrimonio disponibile 23A1 c’è di tutto. Il “Ghettarello via Casilina” in piazzale Labicano, la scuola di Meccanica Agraria alle Capannelle, immobili in via Teulada e piazzale Clodio, il campo sportivo “E. Darra” in via Castel San Giorgio a Maccarese, un’area in viale Aventino, terreni in una magnifica area di campagna (la ”Pedica di Malpasso”) in via Collalti sulla Pontina Vecchia.
«Bisognerà studiare le possibilità caso per caso dicono dal Comune e vedere se vi sono concrete possibilità di far rendere i beni mettendo i proventi al benefico della comunità. Per ora siamo in una fase assolutamente preliminare. Ma l’offerta dello Stato può rivelarsi interessante. Non dimentichiamo che si tratta di cose che oggi non rendono nulla e domani invece potrebbero essere trasformate in una risorsa».
di Luca LIppera
Facciamo Come i Ricchi: Investiamo in Immobili
L'investimento immobiliare rimane sempre la strada maestra per costruirsi un patrimonio solido.
Vi siete mai chiesti perché il settore immobiliare resta sempre quello preferito dai ricchi?
I ricchi hanno investimenti diversificati, ma sempre e comunque negli immobili. Certo è importante acquisire esperienza e farsi affiancare da un esperto del settore prima di camminare con le proprie gambe e per guadagnare in totale sicurezza.
E' noto che in qualsiasi momento il settore immobiliare sia quello più premiato dalle banche e questa è una garanzia aggiuntiva, anche per i tempi di crisi.
Impariamo quindi a seguire l'esempio dei ricchi investendo come loro: acquistiamo beni solidi da rivendere, cioè beni attivi.
Ma perchè l'investimento immobiliare è migliore?
1) perché è quello che dà minori rischi;
2) perché è l'unico rispetto ai gioielli, alle auto, ai quadri, ai tappeti di valore che garantisce immediatamente una soddisfazione economica;
3) in caso di necessità ti garantisce una liquidità senza dover ricorrere a ulteriori mezzi e garanzie;
4) se in Italia tutti vogliono possedere una casa la rende di fatto il bene più richiesto e quindi con più mercato;
5) l'immobile è considerato dalle banche come moneta solida;
6) i ricchi lo preferiscono!
Vi siete mai chiesti perché il settore immobiliare resta sempre quello preferito dai ricchi?
I ricchi hanno investimenti diversificati, ma sempre e comunque negli immobili. Certo è importante acquisire esperienza e farsi affiancare da un esperto del settore prima di camminare con le proprie gambe e per guadagnare in totale sicurezza.
E' noto che in qualsiasi momento il settore immobiliare sia quello più premiato dalle banche e questa è una garanzia aggiuntiva, anche per i tempi di crisi.
Impariamo quindi a seguire l'esempio dei ricchi investendo come loro: acquistiamo beni solidi da rivendere, cioè beni attivi.
Ma perchè l'investimento immobiliare è migliore?
1) perché è quello che dà minori rischi;
2) perché è l'unico rispetto ai gioielli, alle auto, ai quadri, ai tappeti di valore che garantisce immediatamente una soddisfazione economica;
3) in caso di necessità ti garantisce una liquidità senza dover ricorrere a ulteriori mezzi e garanzie;
4) se in Italia tutti vogliono possedere una casa la rende di fatto il bene più richiesto e quindi con più mercato;
5) l'immobile è considerato dalle banche come moneta solida;
6) i ricchi lo preferiscono!
giovedì 20 maggio 2010
provvediemnti fiscali - settore immobiliare
DUE RECENTI provvedimenti del Fisco sono intervenuti su tematiche di grande interesse per i contribuenti: gli accertamenti immobiliari e gli studi di settore. La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 18 del 14 aprile analizza il tema degli accertamenti in campo immobiliare, dopo che la legge comunitaria 2008, abrogando le norme introdotte dal D.L. n. 223/06 (c.d. decreto Visco-Bersani), ha fatto venir meno la possibilità per l’Amministrazione finanziaria di fondare la rettifica delle dichiarazioni sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato per la cessione di beni immobili e il relativo valore normale.
L’Agenzia ha chiarito che in merito alle controversie pendenti relative ad accertamenti già chiusi, gli Uffici dovranno valutare se le motivazioni degli accertamenti impugnati si dimostrino adeguate alle nuove norme o se, invece, alla luce dell’intervenuta modifica normativa, si rivelino insufficienti così da richiedere l’abbandono del contenzioso in corso. La prosecuzione del contenzioso potrà avvenire qualora, oltre allo scostamento del prezzo rispetto al valore normale, siano stati indicati gli ulteriori elementi a supporto della ripresa del Fisco.
IN RELAZIONE invece ai nuovi accertamenti, gli Uffici non potranno ovviamente rettificare il valore di cessione dell’immobile dichiarato ai fini Iva o delle imposte dirette sulla base della sola inferiorità del corrispettivo dichiarato in atti rispetto al valore normale, calcolato sulla base dei valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi). Tale scostamento potrà configurare un elemento che, solo unitamente ad altri elementi di supporto e integrazione, potrebbe assumere la natura di presunzione qualificata utile a legittimare un accertamento fiscale.
La Circolare ministeriale. n.19/E del 14/04/2010 espone invece agli Uffici delle Entrate le modalità di gestione delle controversie in materia di studi di settore, dopo le sentenze della Cassazione a sezioni unite dello scorso dicembre 2009 che hanno definitivamente qualificato tali strumenti come presunzioni semplici e ne hanno conseguentemente indebolito l’utilizzabilità in sede di accertamento. L’Agenzia ricorda come, solo dopo l’avvio della fase di ‘dialogo’ (contraddittorio), sia possibile legittimare l’accertamento derivante dallo scostamento tra i valori indicati nella dichiarazione del contribuente e l’elaborazione degli studi di settore.
PER QUESTO, in caso di mancata attivazione del contraddittorio, gli avvisi d’accertamento basati sugli studi risulteranno ‘viziati’ e di conseguenza l’Agenzia delle Entrate dovrà eventualmente abbandonare i contenziosi in corso. Se il contribuente, invitato al contraddittorio, non si presenta, la motivazione dell’atto di accertamento potrà anche basarsi sulla sola applicazione dello studio di settore, configurandosi la mancata risposta quale sospetto di evasione. La circolare conferma quindi che l’elaborazione derivante dagli studi, rappresenta un indizio ‘standardizzato’ di evasione e non può essere automaticamente utilizzato per legittimare un accertamento fiscale.
E’ di fondamentale importanza, quindi, che quando la posizione del contribuente risulti non in linea con lgli studi di settore, sia mantenuta documentazione e memoria delle ragioni che hanno caratterizzato lo svolgimento dell’attività, nonché ogni elemento che possa essere ritenuto utile per giustificare lo scostamento tra i ricavi stimati dallo studio di settore e quelli effettivamente conseguiti.
L’Agenzia ha chiarito che in merito alle controversie pendenti relative ad accertamenti già chiusi, gli Uffici dovranno valutare se le motivazioni degli accertamenti impugnati si dimostrino adeguate alle nuove norme o se, invece, alla luce dell’intervenuta modifica normativa, si rivelino insufficienti così da richiedere l’abbandono del contenzioso in corso. La prosecuzione del contenzioso potrà avvenire qualora, oltre allo scostamento del prezzo rispetto al valore normale, siano stati indicati gli ulteriori elementi a supporto della ripresa del Fisco.
IN RELAZIONE invece ai nuovi accertamenti, gli Uffici non potranno ovviamente rettificare il valore di cessione dell’immobile dichiarato ai fini Iva o delle imposte dirette sulla base della sola inferiorità del corrispettivo dichiarato in atti rispetto al valore normale, calcolato sulla base dei valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi). Tale scostamento potrà configurare un elemento che, solo unitamente ad altri elementi di supporto e integrazione, potrebbe assumere la natura di presunzione qualificata utile a legittimare un accertamento fiscale.
La Circolare ministeriale. n.19/E del 14/04/2010 espone invece agli Uffici delle Entrate le modalità di gestione delle controversie in materia di studi di settore, dopo le sentenze della Cassazione a sezioni unite dello scorso dicembre 2009 che hanno definitivamente qualificato tali strumenti come presunzioni semplici e ne hanno conseguentemente indebolito l’utilizzabilità in sede di accertamento. L’Agenzia ricorda come, solo dopo l’avvio della fase di ‘dialogo’ (contraddittorio), sia possibile legittimare l’accertamento derivante dallo scostamento tra i valori indicati nella dichiarazione del contribuente e l’elaborazione degli studi di settore.
PER QUESTO, in caso di mancata attivazione del contraddittorio, gli avvisi d’accertamento basati sugli studi risulteranno ‘viziati’ e di conseguenza l’Agenzia delle Entrate dovrà eventualmente abbandonare i contenziosi in corso. Se il contribuente, invitato al contraddittorio, non si presenta, la motivazione dell’atto di accertamento potrà anche basarsi sulla sola applicazione dello studio di settore, configurandosi la mancata risposta quale sospetto di evasione. La circolare conferma quindi che l’elaborazione derivante dagli studi, rappresenta un indizio ‘standardizzato’ di evasione e non può essere automaticamente utilizzato per legittimare un accertamento fiscale.
E’ di fondamentale importanza, quindi, che quando la posizione del contribuente risulti non in linea con lgli studi di settore, sia mantenuta documentazione e memoria delle ragioni che hanno caratterizzato lo svolgimento dell’attività, nonché ogni elemento che possa essere ritenuto utile per giustificare lo scostamento tra i ricavi stimati dallo studio di settore e quelli effettivamente conseguiti.
venerdì 16 aprile 2010
Il mediatore immobiliare non esiste più. Largo al consulente con gli MLS
di giulio azzolini
Il mercato immobiliare italiano sta entrando in una nuova era. Il cambiamento diventa di giorno in giorno più tangibile tanto dalla parte degli addetti ai lavori quanto da quella dei consumatori: mutano le esigenze, si modificano i desideri, si aggiornano le normative, varia l’operatività e l’approccio al mercato delle agenzie immobiliari, evolve il ruolo stesso dei mediatori del mattone che aprono vere e proprie vetrine virtuali su internet sfruttando la forza del web-marketing e dei social network e danno vita a fruttuose collaborazioni nella compravendita tramite Multiple Listing Service (MLS), piattaforme che consentono di condividere i portafogli immobiliari online eliminando, di fatto, qualsiasi genere di barriera territoriale.
Beninteso, quanto appena descritto è un processo in fieri ma mai come in questo momento il real estate nostrano ha dato segni di vitalità e voglia di novità. E, mentre il futuro si accinge a divenire un presente che deve molto allo schema anglosassone in cui compratore e venditore vengono rappresentati da due diversi agenti immobiliari che collaborano tra loro tramite MLS, alcuni lungimiranti professionisti si sono già portati parecchio avanti nel nuovo scenario generato dal Credit Crunch e dall’onnipresenza del World Wide Web.
“Oggi più che mai è di fondamentale importanza conoscere il proprio mercato di riferimento e saperlo leggere”, spiega Marco Ramberti, titolare dell’agenzia RE/Max Team di Roma e uno dei pochissimi broker immobiliari italiani a utilizzare due diversi MLS, quello, appunto, del più grande franchising immobiliare del mondo per numeri e presenza e quello di REplat che dallo scorso anno è divenuto il MLS dell’Associazione di Categoria Fiaip. “I miei consulenti (tra residenti ed esterni ne ha poco più di 30; ndr) ed io ci consideriamo degli skipper che navigano nell’oceano del real estate e, nei confronti dell’operazione immobiliare ci vediamo come dei direttori d’orchestra. Per questo utilizziamo quotidianamente due diversi Multiple Listing Service. Anzi, se ce ne fossero degli altri, useremmo anche quelli perché queste piattaforme di collaborazione rappresentano i diversi mari che compongono l’oceano di cui sopra. Saper navigare in tutte le acque fa sì che il nostro cliente sia servito al meglio perché può scegliere il proprio immobile tra migliaia di offerte ed essere seguito, nel tempo, da un consulente, alla stessa stregua di un avvocato o di un commercialista”.
Il consulente immobiliare di domani, dunque, è un professionista open-minded, senza vincoli territoriali, che studia il rapporto fra domanda e offerta per scovare e proporre alla propria clientela il punto più conveniente in cui si incontrano, tenendo conto di variabili personalissime come i desideri e le possibilità economiche di ognuno. “La corretta valutazione di ogni singolo immobile, e dunque del relativo prezzo, è infatti centrale per instaurare un rapporto di fiducia fra cliente e agente e avere l’intero mercato sottomano facilita questa fase”, continua Ramberti. “Il 90% del mio lavoro è costituito proprio dal consolidamento della fiducia che il cliente ha in me e, in questo senso, il MLS si trasforma da strumento B2B quale è, a strumento B2C. Il cliente deve essere informato di tutto ciò che succede riguardo alla sua operazione e mettere gli occhi anche sulla piattaforma perché insieme dobbiamo formare un team perfetto. Io sono il suo braccio e i suoi occhi sul mercato e devo agire col suo benestare seguendo tre pilastri: trasparenza adamantina, precisione e durezza”.
Bene, ma come si lavora con due diversi MLS? “Come fa un sarto a scegliere la stoffa? In base alle esigenze del cliente”, risponde Ramberti. “Di regola la mia agenzia li utilizza entrambi con un bilanciamento generato dalla combinazione tra esigenze del cliente e caratteristiche dell'immobile ricercato. Negli USA, ad esempio, si lavora soltanto così e i loro MLS sono molti, molti di più. E non potrebbe essere altrimenti. Anche il mercato italiano, che ha letteralmente gelato chi è ostinatamente rimasto legato a vecchi modi di lavorare e tutti coloro che si erano improvvisati, sta andando velocemente in questa direzione. E i consumatori apprezzano, perché si legano con più facilità a quegli operatori che utilizzano strumenti come il MLS”.
Sembra proprio che il passo più difficile, quello dall’assenza di collaborazione alla collaborazione proficua tra agenti immobiliari, sia stato compiuto. Ora, secondo Ramberti, le tappe del percorso evolutivo saranno più facilmente raggiungibili. “Bisogna capire che il mediatore è una figura che sta già tendendo a scomparire. MLS significa anche questo. Significa che l’agente immobiliare deve seguire una sorta di “galateo” che gli consenta di interagire coi propri colleghi. Ad esempio, entrambe le parti coinvolte sono rappresentate dal proprio consulente che mai, in nessun caso, potrà a che fare col cliente dell’altro. Tutti vengono consigliati, rappresentati e tutelati nel migliore dei modi. E poi questo diverso modo di lavorare segnerà la fine delle fantasiose descrizioni che tante volte si leggono online e sui cartelli in vetrina perché ci sarà posto soltanto per un linguaggio comune che si articolerà in descrizioni asciutte e oggettive accompagnate da un rigido controllo della documentazione e da una serie di immagini, tra le quali si selezionerà quella più adatta a pubblicizzare l’immobile”.
Diamo il benvenuto all’agente immobiliare del nuovo millennio.
Il mercato immobiliare italiano sta entrando in una nuova era. Il cambiamento diventa di giorno in giorno più tangibile tanto dalla parte degli addetti ai lavori quanto da quella dei consumatori: mutano le esigenze, si modificano i desideri, si aggiornano le normative, varia l’operatività e l’approccio al mercato delle agenzie immobiliari, evolve il ruolo stesso dei mediatori del mattone che aprono vere e proprie vetrine virtuali su internet sfruttando la forza del web-marketing e dei social network e danno vita a fruttuose collaborazioni nella compravendita tramite Multiple Listing Service (MLS), piattaforme che consentono di condividere i portafogli immobiliari online eliminando, di fatto, qualsiasi genere di barriera territoriale.
Beninteso, quanto appena descritto è un processo in fieri ma mai come in questo momento il real estate nostrano ha dato segni di vitalità e voglia di novità. E, mentre il futuro si accinge a divenire un presente che deve molto allo schema anglosassone in cui compratore e venditore vengono rappresentati da due diversi agenti immobiliari che collaborano tra loro tramite MLS, alcuni lungimiranti professionisti si sono già portati parecchio avanti nel nuovo scenario generato dal Credit Crunch e dall’onnipresenza del World Wide Web.
“Oggi più che mai è di fondamentale importanza conoscere il proprio mercato di riferimento e saperlo leggere”, spiega Marco Ramberti, titolare dell’agenzia RE/Max Team di Roma e uno dei pochissimi broker immobiliari italiani a utilizzare due diversi MLS, quello, appunto, del più grande franchising immobiliare del mondo per numeri e presenza e quello di REplat che dallo scorso anno è divenuto il MLS dell’Associazione di Categoria Fiaip. “I miei consulenti (tra residenti ed esterni ne ha poco più di 30; ndr) ed io ci consideriamo degli skipper che navigano nell’oceano del real estate e, nei confronti dell’operazione immobiliare ci vediamo come dei direttori d’orchestra. Per questo utilizziamo quotidianamente due diversi Multiple Listing Service. Anzi, se ce ne fossero degli altri, useremmo anche quelli perché queste piattaforme di collaborazione rappresentano i diversi mari che compongono l’oceano di cui sopra. Saper navigare in tutte le acque fa sì che il nostro cliente sia servito al meglio perché può scegliere il proprio immobile tra migliaia di offerte ed essere seguito, nel tempo, da un consulente, alla stessa stregua di un avvocato o di un commercialista”.
Il consulente immobiliare di domani, dunque, è un professionista open-minded, senza vincoli territoriali, che studia il rapporto fra domanda e offerta per scovare e proporre alla propria clientela il punto più conveniente in cui si incontrano, tenendo conto di variabili personalissime come i desideri e le possibilità economiche di ognuno. “La corretta valutazione di ogni singolo immobile, e dunque del relativo prezzo, è infatti centrale per instaurare un rapporto di fiducia fra cliente e agente e avere l’intero mercato sottomano facilita questa fase”, continua Ramberti. “Il 90% del mio lavoro è costituito proprio dal consolidamento della fiducia che il cliente ha in me e, in questo senso, il MLS si trasforma da strumento B2B quale è, a strumento B2C. Il cliente deve essere informato di tutto ciò che succede riguardo alla sua operazione e mettere gli occhi anche sulla piattaforma perché insieme dobbiamo formare un team perfetto. Io sono il suo braccio e i suoi occhi sul mercato e devo agire col suo benestare seguendo tre pilastri: trasparenza adamantina, precisione e durezza”.
Bene, ma come si lavora con due diversi MLS? “Come fa un sarto a scegliere la stoffa? In base alle esigenze del cliente”, risponde Ramberti. “Di regola la mia agenzia li utilizza entrambi con un bilanciamento generato dalla combinazione tra esigenze del cliente e caratteristiche dell'immobile ricercato. Negli USA, ad esempio, si lavora soltanto così e i loro MLS sono molti, molti di più. E non potrebbe essere altrimenti. Anche il mercato italiano, che ha letteralmente gelato chi è ostinatamente rimasto legato a vecchi modi di lavorare e tutti coloro che si erano improvvisati, sta andando velocemente in questa direzione. E i consumatori apprezzano, perché si legano con più facilità a quegli operatori che utilizzano strumenti come il MLS”.
Sembra proprio che il passo più difficile, quello dall’assenza di collaborazione alla collaborazione proficua tra agenti immobiliari, sia stato compiuto. Ora, secondo Ramberti, le tappe del percorso evolutivo saranno più facilmente raggiungibili. “Bisogna capire che il mediatore è una figura che sta già tendendo a scomparire. MLS significa anche questo. Significa che l’agente immobiliare deve seguire una sorta di “galateo” che gli consenta di interagire coi propri colleghi. Ad esempio, entrambe le parti coinvolte sono rappresentate dal proprio consulente che mai, in nessun caso, potrà a che fare col cliente dell’altro. Tutti vengono consigliati, rappresentati e tutelati nel migliore dei modi. E poi questo diverso modo di lavorare segnerà la fine delle fantasiose descrizioni che tante volte si leggono online e sui cartelli in vetrina perché ci sarà posto soltanto per un linguaggio comune che si articolerà in descrizioni asciutte e oggettive accompagnate da un rigido controllo della documentazione e da una serie di immagini, tra le quali si selezionerà quella più adatta a pubblicizzare l’immobile”.
Diamo il benvenuto all’agente immobiliare del nuovo millennio.
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