con la crisi aumentano gli acquisti di case all’estero
la repubblica, domenica 23 ago 09
inversione di tendenza quest'anno: aumentano gli acquisti di seconde case all’estero, mentre scendono le compravendite di case vacanza in italia. scenari immobiliari prevede che a fine 2009 saranno 35mila le unità immobiliari acquistate da italiani all’estero, il 19% in più rispetto alle cifre raggiunte nel 2008, mentre il mercato delle seconde case in italia si fermerà a quota 33.500 unità, il 9% in meno rispetto all’anno scorso. sarà soprattutto l’immobiliare marittimo ad accusare il colpo, con una contrazione complessiva del 10-12% e un calo dei prezzi medi nell’ordine del 3-5%, mentre le località di montagna dovrebbero perdere l’8-10% degli investimenti, con prezzi sostanzialmente stabili. ma il mercato italiano delle seconde case vedrà ritirarsi anche i compratori stranieri, che secondo scenari immobiliari passeranno dai 3.200 del 2008 ai 3.000 di fine 2009 (-6,2%)
studenti milanesi: 500 euro per un posto letto
il corriere della sera, mercoledì 26 ago 09
fine agosto, per gli studenti è tempo di cercare casa e i canoni salgono. a lanciare l'allarme è il sunia (sindacato nazionale unitario inquilini ed assegnatari) che denuncia aumenti nell'ordine del 10% rispetto allo scorso anno. come ogni anno in questo periodo il problema degli alloggi a canone "sostenibile" si ripropone in tutta la sua gravità. e se la crisi fa registratre un calo generalizzato dei prezzi al consumo, questo non sembra valere per i canoni di affitto per studenti. le questioni aperte sono sempre le stesse: caro-prezzi, mercato nero, mancanza di alloggi aconvenzionati e adeguati alle esigenze dei fuorisede. tra retta, affitto, cibo, libri e tempo libero uno studente può arrivare a spendere 1.000-1.500 euro/mese alla faccia della crisi
milano: diminuiscono le compravendite, meno agenti
finanza & mercati, mercoledì 26 ago 09
il 2008 è stato un anno decisamente no per il mercato immobiliare meneghino. a rivelarlo è la camera di commercio di milano che evidenzia il forte calo delle iscrizioni all’albo da parte dei nuovi agenti immobiliari (-36% lo scorso anno). colpa del calo delle compravendite stimato per milano attorno al 20%. tuttavia, sempre per l'ente camerale, il trend del primo trimestre di quest'anno fa segnare una piccola ripresa delle iscrizioni. un segnale di risveglio del mercato sotto la madonnina?
u.k.: prezzi delle case su per il quarto mese consecutivo
guardian.co.uk, giovedì 27 ago 09
guardian.co.uk, martedì 25 ago 09
notizie confortanti da oltremanica. il mercato immobiliare britannico mostrerebbe segnali di ripresa. prezzi delle case in ripresa ad agosto per il quarto mese consecutivo, secondo i dati nationwide, la società di credito ipotecario. ma l'incremento dei prezzi è dovuto più alla mancanza di offerta che all'aumento della domanda. comunque i dati nationwide mostrano un aumento dei prezzi dell'1,6% in agosto, dopo il +1,4% registrato in luglio, vale a dire l'incremento piu' rapido da due anni e mezzo a questa parte, che ripota il prezzo medio di una casa in gran bretagna sopra le 160mila sterline anche se i prezzi restano di molto inferiri (14,4%) rispetto ai massimi al picco dell'ottobre 2007. il calo dei tassi d'interesse – che sono al minimo storico dello 0,5% da marzo - hanno aiutato i proprietari di casa con le rate del mutuo e incoraggiato i potenziali acquirenti tanto che, secondo la british bankers association, in luglio si è registrato un nuovo aumento nel numero di mutui concessi: 38.181 contro i 35.564 del mese precedente
taranto, mercato degli immobili in sofferenza
il sole 24 ore, sabato 22 ago 09
non si muove il mercato immobiliare tarantino: secondo la fimaa della provincia, nella prima parte dell’anno le compravendite sono crollate del 30% rispetto al 2008. una sofferenza che sembra colpire soprattutto le abitazioni di fascia medio–bassa, mentre secondo tecnocasa resiste il segmento medio-alto, soprattutto in zone centrali e di pregio come viale virgilio e viale d’acquino. anche l’andamento dei prezzi è differente a seconda delle zone: in generale tecnocasa parla di una contrazione media nell’ordine del 10-15%, ma ci sono aree in cui i valori sono in leggera ripresa. altre conseguenze della crisi sono l’allungamento dei tempi necessari per concludere una vendita (sei mesi di media contro i quattro sufficienti nel 2007) e l’aumento dello sconto medio concesso in fase di trattativa (13% sul prezzo di partenza contro il 10-12% del 2008)
in svizzera cresce l’appeal della casa sul lago
milano finanza, sabato 22 ago 09
il mercato residenziale sul lago di lugano sta conoscendo un periodo d’oro, soprattutto grazie alle nuove costruzioni nella fascia alta e in quella di lusso. secondo bdn real estate, infatti, la clientela è orientata principalmente verso case di architettura contemporanea in questi due segmenti. una domanda forte che ha spinto verso l’alto i prezzi delle case nelle località più prestigiose come porza, collina d’oro e castagnola, dove un appartamento di lusso costa in media 12mila franchi svizzeri/m2 (circa 7.900 euro/m2), contro i 10mila del secondo semestre 2008. per ville di ampia metratura, invece, il prezzo medio è di 5mila franchi svizzeri/m2, anche se in questo caso incidono molto variabili come la vista lago, il design, la vicinanza al centro e la presenza di giardino. in salita anche il mercato residenziale di campione d’italia, dove la domanda è composta soprattutto da compratori stranieri che cercano una seconda casa di piccola-media taglia. qui i prezzi medi oscillano tra i 3mila e i 4mila euro/m2
stati uniti, più case vendute a luglio. e rallenta la discesa dei prezzi
usatoday.com, sabato 22 ago 09
bloomberg.com, mercoledì 26 ago 09
secondo l’associazione degli agenti immobiliari, le vendite di case di seconda mano negli usa sono salite del 7,2% in luglio rispetto al mese precedente. il tasso annuale raggiunge così quota 5,24 milioni di unità, contro le 4,89 milioni di giugno. aumenta anche la vendita di nuove case, che secondo il dipartimento del commercio è balzata a luglio al tasso annuale di 433mila unità, con un incremento del 9,6% rispetto al mese precedente. si tratta dell’incremento più importante registrato dal febbraio 2005. l’indice s&p case shiller, che monitora il prezzo medio delle case in 20 città statunitensi, è diminuito a giugno del 16,4% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente, un dato che fa pensare ad un rallentamento nella caduta dei prezzi
a luglio aumentano i prezzi delle case cinesi
chinadaily.com, lunedì 10 ago 09
stando ai dati diffusi dal governo cinese, che ha monitorato il mercato immobiliare di 70 città del paese, a luglio i prezzi medi delle case sono aumentati dell’1% rispetto a un anno fa, ma sono anche scesi dello 0,9% rispetto al mese precedente. nel segmento delle case di seconda mano, le quotazioni immobiliari sono salite del 3% rispetto a luglio 2008 e dello 0,9% rispetto a giugno 2009. gli incrementi nel settore delle nuove costruzioni, invece, sono stati dello 0,3% su base annuale e dell’1,1% su base mensile
in francia riprendono le vendite nel settore del nuovo
lefigaro.fr, martedì 25 ago 0
nuove costruzioni in ripresa nell’immobiliare d’oltralpe. secondo i dati diffusi dal ministero dell’ecologia francese, nel secondo trimestre dell’anno sono state vendute 28mila nuove case, il 29,6% in più rispetto allo stesso periodo del 2008. un dato che ribalta quello rilevato nel primo trimestre dell’anno, quando le compravendite erano calate del 5%. tuttavia rispetto a un anno fa diminuisce il numero complessivo di nuove costruzioni presenti sul mercato (-28,9%), mentre continua anche il trend discendente dei permessi rilasciati per i nuovi cantieri, calati nel secondo trimestre del 29,6% rispetto allo stesso periodo del 2008
giugno in positivo per l’immobiliare britannico: aumentano i prezzi delle case
guardiano.co.uk, martedì 28 lug 09
guardian.co.uk, giovedì 30 lug 09
quotazioni immobiliari in ripresa in u.k: secondo land registry, a giugno il prezzo medio delle abitazioni è salito dello 0,1% a 153.046 sterline. si tratta del primo dato positivo in diciotto mesi, anche se il mercato è in perdita rispetto a un anno fa (-14%). secondo nationwide, la ripresa dei prezzi delle case è proseguita nel mese di luglio: +1,3% rispetto a giugno, con prezzo medio salito a 158.871 sterline. su base annuale si parla sempre di contrazione (-6,2% rispetto a luglio 2008); tuttavia, nationwide fa notare come il trend discendente sia rallentato rispetto ai dati annuali rilevati a febbraio (-17,6%) e a giugno (-9,3%)
liguria, prezzi delle case ancora troppo alti. e i milanesi rinunciano alla seconda casa
corriere della sera, domenica 23 ago 09
periodo di stasi per il mercato della seconda casa in liguria. in tempi di crisi i compratori milanesi - la fetta maggiore della domanda – rinunciano a cercare la casa al mare. colpa soprattutto dei prezzi che, nonostante siano scesi quasi ovunque, rimangono ancora molto alti. per fare un esempio, un bilocale fronte mare a santa margherita ligure può valere fino a 12mila euro/m2, nonostante le quotazioni media nell’ultimo anno siano calate del 3,8%. per questo motivo, afferma il vicepresidente dell’ance regionale, la domanda oggi si orienta soprattutto sui rustici dell’entroterra ligure. le soluzioni da ristrutturare sono le più richieste, nonché le più economiche (circa 2mila euro/m2), anche se chi le acquista deve mettere in conto altri 3 o 4mila euro/m2 necessari per la ristrutturazione
venerdì 28 agosto 2009
I tassi d'Israele e il fiuto di Fischer
Dal simposio dei banchieri centrali a Jackson Hole lo scorso fine settimana, i mercati finanziari hanno recepito un messaggio, sintetizzato dal governatore della Banca d'Israele, Stanley Fischer: la crescita sta cominciando a ripartire, ma è troppo presto per dichiarare la fine della crisi, anche se il peggio è passato e i segnali di crescita sono arrivati prima del previsto. Molto resta da fare per riportare in salute le banche e ci sono buone ragioni per temere una ripresa debole.
Gli interventi di Ben Bernanke e Jean-Claude Trichet, in linea con Fischer, sono stati letti dai mercati così: che i tassi d'interesse negli Usa e in Europa (oltre che in Gran Bretagna e Giappone) resteranno ai minimi storici ancora per qualche tempo, anche se le autorità monetarie stanno cominciando a pensare alle strategie d'uscita, in altre parole a come e quando alzare i tassi e mettere fine all'espansione della moneta attraverso acquisti di titoli.
Se non che, appena rimesso piede sul suolo d'Israele, Fischer ha decretato, il primo a farlo dopo la crisi, un immediato aumento dei tassi dello 0,25%, dopo che nelle scorse settimane aveva già interrotto l'espansione quantitativa della moneta e gli acquisti giornalieri di dollari sul mercato valutario. In mezzo, ci aveva piazzato due giorni di pesanti interventi per deprimere lo shekel, tanto per far capire ai mercati che lo stop al quantitative easing e agli acquisti di dollari non era un via libera incondizionato alla rivalutazione del cambio, evoluzione rischiosa in un paese dove l'export arriva al 40% del Pil.
L'apparente contraddizione fra le parole di Jackson Hole e i fatti di Tel Aviv è facilmente spiegabile con le diverse caratteristiche di una piccola economia aperta, come quella israeliana, e le maggiori aree monetarie, e con il diverso momento congiunturale: Israele, nella valutazione del suo governatore, vede già una ripresa più imminente e un'inflazione più alta di altri. La conclusione di molti osservatori di mercato è che, per quanto riguarda le grandi banche centrali, il messaggio di Jackson Hole vale più dell'esempio israeliano, che difficilmente avrà un seguito a Washington o Francoforte, Londra o Tokyo. Il che è quasi certamente vero nel breve periodo.
Fischer però non è un governatore qualsiasi: è il maestro di Bernanke, del numero due della Bce, Lucas Papademos, e del governatore della Banca d'Italia, Mario Draghi, ed è l'economista che ha dato sistematicità al pensiero sull'indipendenza delle banche centrali e l'inflation targeting. Dai suoi pari, è considerato un grande saggio: non a caso, a Jackson Hole, gli è stato riservata l'anno scorso la conclusione e quest'anno il discorso centrale.
Non ci sarà una corsa a imitarlo, ma le sue azioni di questi giorni costituiranno un paradigma per le mosse delle grandi banche centrali quando le rispettive economie daranno il segnale di imboccare la strategia d'uscita. Intanto, ai suoi discepoli Fischer avrà dato un'altra lezione: quando lo farete, occhio al cambio.
alessandro.merli@ilsole24ore.com
Gli interventi di Ben Bernanke e Jean-Claude Trichet, in linea con Fischer, sono stati letti dai mercati così: che i tassi d'interesse negli Usa e in Europa (oltre che in Gran Bretagna e Giappone) resteranno ai minimi storici ancora per qualche tempo, anche se le autorità monetarie stanno cominciando a pensare alle strategie d'uscita, in altre parole a come e quando alzare i tassi e mettere fine all'espansione della moneta attraverso acquisti di titoli.
Se non che, appena rimesso piede sul suolo d'Israele, Fischer ha decretato, il primo a farlo dopo la crisi, un immediato aumento dei tassi dello 0,25%, dopo che nelle scorse settimane aveva già interrotto l'espansione quantitativa della moneta e gli acquisti giornalieri di dollari sul mercato valutario. In mezzo, ci aveva piazzato due giorni di pesanti interventi per deprimere lo shekel, tanto per far capire ai mercati che lo stop al quantitative easing e agli acquisti di dollari non era un via libera incondizionato alla rivalutazione del cambio, evoluzione rischiosa in un paese dove l'export arriva al 40% del Pil.
L'apparente contraddizione fra le parole di Jackson Hole e i fatti di Tel Aviv è facilmente spiegabile con le diverse caratteristiche di una piccola economia aperta, come quella israeliana, e le maggiori aree monetarie, e con il diverso momento congiunturale: Israele, nella valutazione del suo governatore, vede già una ripresa più imminente e un'inflazione più alta di altri. La conclusione di molti osservatori di mercato è che, per quanto riguarda le grandi banche centrali, il messaggio di Jackson Hole vale più dell'esempio israeliano, che difficilmente avrà un seguito a Washington o Francoforte, Londra o Tokyo. Il che è quasi certamente vero nel breve periodo.
Fischer però non è un governatore qualsiasi: è il maestro di Bernanke, del numero due della Bce, Lucas Papademos, e del governatore della Banca d'Italia, Mario Draghi, ed è l'economista che ha dato sistematicità al pensiero sull'indipendenza delle banche centrali e l'inflation targeting. Dai suoi pari, è considerato un grande saggio: non a caso, a Jackson Hole, gli è stato riservata l'anno scorso la conclusione e quest'anno il discorso centrale.
Non ci sarà una corsa a imitarlo, ma le sue azioni di questi giorni costituiranno un paradigma per le mosse delle grandi banche centrali quando le rispettive economie daranno il segnale di imboccare la strategia d'uscita. Intanto, ai suoi discepoli Fischer avrà dato un'altra lezione: quando lo farete, occhio al cambio.
alessandro.merli@ilsole24ore.com
Anno nero per l'immobiliare Fatturato di settore giù del 9%
Compravendite a picco del 15% a quota 630mila, fatturato in calo del 9,6% nel settore residenziale e del 20% in quello turistico (seconde case e alberghi), prezzi in calo (-8%). Il 2009 si configura come un anno difficile per il mercato immobiliare: l'impatto della crisi economica internazionale colpisce soprattutto il mercato residenziale, penalizzato dalla riduzione del potere di spesa delle famiglie e dalla stretta delle banche nella concessione dei mutui. Ma, se i primi sei mesi dell'anno sono stati 'neri', le prospettive per il secondo semestre sono di un "leggero miglioramento". La ripresa vera e propria, però, è attesa a partire dal 2010, a patto tuttavia che le banche allentino la morsa sul credito e che l'inflazione torni a salire mettendo così le ali al tradizionale bene rifugio degli italiani: il mattone . Sono queste le previsioni per il mercato immobiliare italiano secondo Scenari Immobiliari.
Sulla base dei dati del primo semestre, l'Istituto ha rivisto al ribasso la stima sul fatturato 2009 dell'intero settore: rispetto al 2008, si avrà un calo del 9,1% (a quota 110,8 miliardi di euro). Meno penalizzato il settore terziario-uffici, con un -4%, anche perché il comparto continua ad essere il preferito dagli investitori istituzionali. Si riduce dell'1,3%, in un anno, il commerciale, dove la contrazione del segmento retail è in parte compensata dalle nuove aperture della grande distribuzione. Forti difficoltà, invece, per il comparto industriale con un calo del 15,6% del giro d'affari 2009.
Quanto al mercato residenziale, il numero di compravendite, nel primo semestre, è calato di circa il 17% rispetto allo stesso periodo del 2008. Nel secondo trimestre il calo però è stato meno accentuato rispetto al primo. Anche per la discesa dei prezzi si è avuto un trend analogo: da -4,5% delle quotazioni nel primo trimestre, si è passati a -3,9% nel secondo. «Non si tratta di una inversione del ciclo, ma di segnali che vanno nella direzione positiva. In questa logica va vista anche la forte ripresa della domanda reale con visite, fortemente aumentate, negli uffici vendita dei cantieri e nelle agenzie immobiliari», spiega Scenari Immobiliari. Nella prima parte del 2010 i prezzi dovrebbero restare sui livelli di fine 2009.
La maggiore contrazione delle compravendite si è registrata nei piccoli centri e nelle aree metropolitane e ha colpito soprattutto le nuove costruzioni. Anche in presenza di cali dei listini del 20-25%, infatti, non c'è stata una ripresa degli scambi. A frenare questo tipo di compravendite è «il forte irrigidimento sul fronte dei mutui fondiari da parte degli istituti di credito», osserva l'Istituto. Non solo si è ridotta al 60% la quota mutuabile sul valore del bene da comprare, ma le garanzie sono diventate più stringenti. Inoltre i tempi allungati di decisione e poi di erogazione creano ulteriori intralci al corretto funzionamento del mercato. Nelle città il trend è in leggero miglioramento, con quotazioni pressoché ferme ai livelli di un anno fa.
Per il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, «a livello generale si sta formando una bolla di domanda sia nelle fasce basse, giovani e immigrati, che in quelle medio-alte, che potrebbe riversarsi sul mercato in presenza di maggiore facilità di credito». E proprio l'accesso al credito resta uno dei fattori chiave per un ripresa del mercato nel 2010. «La diga della banca - spiega Breglia - frena il mercato. Oggi la percentuale mutuabile raramente supera il 60%: non è tanto il problema dei prezzi quindi a frenare i potenziali acquirenti, almeno un milione di persone sarebbero in grado di sostenere oggi la rata del mutuo, ma piuttosto la difficoltà ad accedere al credito». Ma a risollevare le sorti del mercato immobiliare potrebbe essere soprattutto la crescita dell'inflazione: «Se il costo della vita tornerà a crescere, e si tratta di uno scenario molto probabile, s'innescherà la corsa ai beni rifugio, in primis il mattone», conclude il presidente di Scenari Immobiliari.
20 AGOSTO 2009
Sulla base dei dati del primo semestre, l'Istituto ha rivisto al ribasso la stima sul fatturato 2009 dell'intero settore: rispetto al 2008, si avrà un calo del 9,1% (a quota 110,8 miliardi di euro). Meno penalizzato il settore terziario-uffici, con un -4%, anche perché il comparto continua ad essere il preferito dagli investitori istituzionali. Si riduce dell'1,3%, in un anno, il commerciale, dove la contrazione del segmento retail è in parte compensata dalle nuove aperture della grande distribuzione. Forti difficoltà, invece, per il comparto industriale con un calo del 15,6% del giro d'affari 2009.
Quanto al mercato residenziale, il numero di compravendite, nel primo semestre, è calato di circa il 17% rispetto allo stesso periodo del 2008. Nel secondo trimestre il calo però è stato meno accentuato rispetto al primo. Anche per la discesa dei prezzi si è avuto un trend analogo: da -4,5% delle quotazioni nel primo trimestre, si è passati a -3,9% nel secondo. «Non si tratta di una inversione del ciclo, ma di segnali che vanno nella direzione positiva. In questa logica va vista anche la forte ripresa della domanda reale con visite, fortemente aumentate, negli uffici vendita dei cantieri e nelle agenzie immobiliari», spiega Scenari Immobiliari. Nella prima parte del 2010 i prezzi dovrebbero restare sui livelli di fine 2009.
La maggiore contrazione delle compravendite si è registrata nei piccoli centri e nelle aree metropolitane e ha colpito soprattutto le nuove costruzioni. Anche in presenza di cali dei listini del 20-25%, infatti, non c'è stata una ripresa degli scambi. A frenare questo tipo di compravendite è «il forte irrigidimento sul fronte dei mutui fondiari da parte degli istituti di credito», osserva l'Istituto. Non solo si è ridotta al 60% la quota mutuabile sul valore del bene da comprare, ma le garanzie sono diventate più stringenti. Inoltre i tempi allungati di decisione e poi di erogazione creano ulteriori intralci al corretto funzionamento del mercato. Nelle città il trend è in leggero miglioramento, con quotazioni pressoché ferme ai livelli di un anno fa.
Per il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, «a livello generale si sta formando una bolla di domanda sia nelle fasce basse, giovani e immigrati, che in quelle medio-alte, che potrebbe riversarsi sul mercato in presenza di maggiore facilità di credito». E proprio l'accesso al credito resta uno dei fattori chiave per un ripresa del mercato nel 2010. «La diga della banca - spiega Breglia - frena il mercato. Oggi la percentuale mutuabile raramente supera il 60%: non è tanto il problema dei prezzi quindi a frenare i potenziali acquirenti, almeno un milione di persone sarebbero in grado di sostenere oggi la rata del mutuo, ma piuttosto la difficoltà ad accedere al credito». Ma a risollevare le sorti del mercato immobiliare potrebbe essere soprattutto la crescita dell'inflazione: «Se il costo della vita tornerà a crescere, e si tratta di uno scenario molto probabile, s'innescherà la corsa ai beni rifugio, in primis il mattone», conclude il presidente di Scenari Immobiliari.
20 AGOSTO 2009
Casa: comprare e vendere senza passi falsi
Secondo i "canoni" del mercato immobiliare, il periodo del rientro dalle ferie estive è uno dei più ricchi di trattative e compravendite. Per giungere all'acquisto di una casa, peraltro, si deve seguire un percorso con una serie di tappe che è meglio conoscere bene. Ecco i vari passi da compiere.
Chi è interessato a un immobile parte ovviamente dalle trattative con il venditore, nel corso delle quali si ha l'obbligo di comportarsi con lealtà e correttezza, senza fornire informazioni inesatte che possano generare nell'altra parte aspettative sulla conclusione del contratto, inducendola magari a sostenere inutilmente dei costi (articolo 1337 del Codice civile). La violazione di tale dovere, e quindi l'ingiustificata interruzione delle trattative, può dare luogo a un risarcimento dei danni subiti da chi ha fatto affidamento sul buon esito della vicenda.
Una volta conclusa questa prima fase, spetta al compratore assumere l'iniziativa, formulando al venditore la proposta d'acquisto. Per potersi definire completa, la proposta deve contenere tutti gli elementi essenziali che verranno riportati dapprima nel contratto preliminare di compravendita e poi nel rogito. La legge non pone particolari condizioni per il contenuto, che può essere predisposto liberamente dal proponente e fatto pervenire al venditore. Se la proposta è fatta tramite un mediatore, quest'ultimo dev'essere indicato nella proposta con il numero di iscrizione al «Ruolo degli agenti di affari di mediazione» e con gli specifici dati identificativi o societari. Si devono riportare le generalità complete del proponente e del venditore, l'individuazione esatta dell'immobile (meglio se con i dati catastali) e la sua destinazione d'uso, il prezzo d'acquisto offerto, la data entro la quale dovranno essere stipulati il contratto preliminare di compravendita e il rogito con la consegna dell'immobile, l'ammontare della provvigione eventualmente riconosciuta al mediatore e, aspetto importante, il termine entro il quale dovrà essere accettata la proposta. Il tutto andrà sottoscritto dal proponente e recapitato al venditore.
La proposta può essere sempre essere revocata sin tanto che non viene accettata, salvo che lo stesso proponente la dichiari da subito irrevocabile, vale a dire immodificabile per tutto il tempo che viene concesso al destinatario di accettarla. Diventa comunque irrevocabile una volta che il venditore fa conoscere al proponente la sua accettazione: da questo momento le parti sono vincolate alle rispettive dichiarazioni, senza possibilità di discutere né sul prezzo della vendita né sulle altre condizioni essenziali del contratto. Se, però, il termine assegnato decorre senza che l'accettazione sia pervenuta, la proposta deve ritenersi decaduta e priva di effetto, a meno che il proponente dichiari di accettarla comunque, benché tardiva.
Raggiunto l'accordo sulle principali condizioni della vendita, le parti arrivano alla sottoscrizione del contratto preliminare, proprio per specificare meglio tutti gli elementi. A questo punto il compratore e il venditore si impegnano al trasferimento successivo del bene con ogni conseguenza giuridica, non da ultimo quella della corresponsione del saldo del prezzo al momento del rogito.
Se il contratto preliminare viene stipulato con l'intervento del mediatore, questi ha l'obbligo di provvedere alla registrazione entro 20 giorni dalla sottoscrizione, restando obbligato in solido con le parti al pagamento della relativa imposta (articolo 1, commi 46 e 49 della legge 296/06). Così come nella proposta d'acquisto, devono essere indicati nel contratto tutti i dati identificativi del mediatore. Anche il contratto preliminare di compravendita immobiliare può essere trascritto, sempre che sia stipulato per atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata (articolo 2645-bis del Codice civile).
La trascrizione del preliminare fa sì che quella successiva del contratto definitivo prevalga su tutte le trascrizioni e iscrizioni eseguite dopo contro il promittente venditore. Essa ha una efficacia cosiddetta prenotativa, nel senso che prenota gli effetti della futura vendita, rendendoli opponibili ai terzi che abbiano acquistato diritti incompatibili sul medesimo bene in forza di atti iscritti o trascritti in epoca successiva.
E finalmente si arriva al rogito, da redigere obbligatoriamente per atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata (articolo 2657 del Codice civile) al fine della successiva trascrizione nei pubblici registri: il tutto a cura di un notaio o di altro pubblico ufficiale.
È opportuno che la scelta del notaio sia fatta dall'acquirente, sebbene il notaio abbia in ogni caso l'obbligo professionale di tenere nella giusta considerazione gli interessi di entrambe le parti e di prestare una qualificata ed equilibrata assistenza, compiendo anche un controllo di legalità in merito ai patti e alle condizioni della vendita.
Augusto Cirla
il sole 24 ore
Chi è interessato a un immobile parte ovviamente dalle trattative con il venditore, nel corso delle quali si ha l'obbligo di comportarsi con lealtà e correttezza, senza fornire informazioni inesatte che possano generare nell'altra parte aspettative sulla conclusione del contratto, inducendola magari a sostenere inutilmente dei costi (articolo 1337 del Codice civile). La violazione di tale dovere, e quindi l'ingiustificata interruzione delle trattative, può dare luogo a un risarcimento dei danni subiti da chi ha fatto affidamento sul buon esito della vicenda.
Una volta conclusa questa prima fase, spetta al compratore assumere l'iniziativa, formulando al venditore la proposta d'acquisto. Per potersi definire completa, la proposta deve contenere tutti gli elementi essenziali che verranno riportati dapprima nel contratto preliminare di compravendita e poi nel rogito. La legge non pone particolari condizioni per il contenuto, che può essere predisposto liberamente dal proponente e fatto pervenire al venditore. Se la proposta è fatta tramite un mediatore, quest'ultimo dev'essere indicato nella proposta con il numero di iscrizione al «Ruolo degli agenti di affari di mediazione» e con gli specifici dati identificativi o societari. Si devono riportare le generalità complete del proponente e del venditore, l'individuazione esatta dell'immobile (meglio se con i dati catastali) e la sua destinazione d'uso, il prezzo d'acquisto offerto, la data entro la quale dovranno essere stipulati il contratto preliminare di compravendita e il rogito con la consegna dell'immobile, l'ammontare della provvigione eventualmente riconosciuta al mediatore e, aspetto importante, il termine entro il quale dovrà essere accettata la proposta. Il tutto andrà sottoscritto dal proponente e recapitato al venditore.
La proposta può essere sempre essere revocata sin tanto che non viene accettata, salvo che lo stesso proponente la dichiari da subito irrevocabile, vale a dire immodificabile per tutto il tempo che viene concesso al destinatario di accettarla. Diventa comunque irrevocabile una volta che il venditore fa conoscere al proponente la sua accettazione: da questo momento le parti sono vincolate alle rispettive dichiarazioni, senza possibilità di discutere né sul prezzo della vendita né sulle altre condizioni essenziali del contratto. Se, però, il termine assegnato decorre senza che l'accettazione sia pervenuta, la proposta deve ritenersi decaduta e priva di effetto, a meno che il proponente dichiari di accettarla comunque, benché tardiva.
Raggiunto l'accordo sulle principali condizioni della vendita, le parti arrivano alla sottoscrizione del contratto preliminare, proprio per specificare meglio tutti gli elementi. A questo punto il compratore e il venditore si impegnano al trasferimento successivo del bene con ogni conseguenza giuridica, non da ultimo quella della corresponsione del saldo del prezzo al momento del rogito.
Se il contratto preliminare viene stipulato con l'intervento del mediatore, questi ha l'obbligo di provvedere alla registrazione entro 20 giorni dalla sottoscrizione, restando obbligato in solido con le parti al pagamento della relativa imposta (articolo 1, commi 46 e 49 della legge 296/06). Così come nella proposta d'acquisto, devono essere indicati nel contratto tutti i dati identificativi del mediatore. Anche il contratto preliminare di compravendita immobiliare può essere trascritto, sempre che sia stipulato per atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata (articolo 2645-bis del Codice civile).
La trascrizione del preliminare fa sì che quella successiva del contratto definitivo prevalga su tutte le trascrizioni e iscrizioni eseguite dopo contro il promittente venditore. Essa ha una efficacia cosiddetta prenotativa, nel senso che prenota gli effetti della futura vendita, rendendoli opponibili ai terzi che abbiano acquistato diritti incompatibili sul medesimo bene in forza di atti iscritti o trascritti in epoca successiva.
E finalmente si arriva al rogito, da redigere obbligatoriamente per atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata (articolo 2657 del Codice civile) al fine della successiva trascrizione nei pubblici registri: il tutto a cura di un notaio o di altro pubblico ufficiale.
È opportuno che la scelta del notaio sia fatta dall'acquirente, sebbene il notaio abbia in ogni caso l'obbligo professionale di tenere nella giusta considerazione gli interessi di entrambe le parti e di prestare una qualificata ed equilibrata assistenza, compiendo anche un controllo di legalità in merito ai patti e alle condizioni della vendita.
Augusto Cirla
il sole 24 ore
Draghi: l'Italia esce dalla crisi Ma molte imprese sono a rischio
L'Italia sta uscendo dalla crisi e dal prossimo anno l'economia dovrebbe, seppur di poco, tornare a crescere». Lo afferma il Governatore della Banca d'Italia, Mario Draghi, intervenendo al meeting di Rimini. «L'impatto più duro della crisi si sta attenuando», sottolinea Draghi «in estate la produzione industriale dovrebbe aver cessato di cadere, il clima di fiducia delle imprese e dei consumatori ha dato segni di risveglio, la domanda di autoveicoli si è ravvivata». «Nella media del 2009 - aggiunge il Governatore - la caduta del Pil rispetto all'anno precedente risulterà in Italia intorno al 5%, nel prossimo anno, il graduale recupero della domanda mondiale previsto dalle maggiori organizzazioni internazionali potrebbe consentire all'economia italiana di tornare a crescere, sia pure di poco».
La velocità di uscita dalla crisi dipende, comunque, «dal ripristino della piena funzionalità del mercato creditizio». Adesso, aggiunge il Governatore di Bankitalia, le banche italiane «devono affinare la loro capacità di selezionare il merito creditizio». «Le nostre banche - osserva Draghi - disponevano di solidi argini contro le conseguenze più distruttive della crisi: nella loro buona situazione patrimoniale, nella centralità del rapporto con i depositanti». Tuttavia i mesi che ci attendono, sottolinea il numero uno di via Nazionale «sono mesi cruciali, in cui si decide la sorte di molte aziende produttive. La stabilità degli intermediari finanziari deve potersi coniugare con il lungimirante sostegno a quelle aziende produttive che, pur illiquide, siano fondamentalmente solide».
Molte aziende, purtroppo, rischiano la sopravvivenza. Il Governatore della Banca d'Italia, sottolinea che si tratta di «mesi cruciali in cui si decide la sorte di molte aziende». «Non poche imprese (soprattutto quelle più esposte verso gli intermediari finanziari) che avevano avviato prima della crisi una promettente ristrutturazione, colte a metà del guado dal crollo della domanda - dice Draghi - potrebbero veder frustrato il loro sforzo di adeguamento organizzativo, tecnologico e di mercato, rischiano la stessa sopravvivenza». Secondo il Governatore «un deterioramento prolungato del mercato del lavoro potrebbe compromettere la ripresa dei consumi e depauperare il capitale umano».
Rispetto al tema della contrattazione collettiva, Draghi dice che non deve esserci alcun ripristino delle gabbie salariali, ma «gradi più elevati di decentramento e di flessibilità nella contrattazione», quindi un maggior peso della contrattazione di secondo livello.
«Non si tratta di imporre vincoli aggiuntivi al processo di determinazione dei salari con il ripristino delle cosiddette gabbie salariali, ma al contrario di conseguire gradi più elevati di decentramento e di flessibilità nella contrattazione. Le parti sociali - aggiunge - si sono progressivamente orientate in questo senso, da ultimo con l'accordo recente che prevede un maggior peso della contrattazione di secondo livello».
«Con la crisi i problemi di struttura della nostra economia si sono fatti più urgenti». È la convizione di Draghi che aggiunge: «un mero ritorno ai deboli ritmi di crescita degli anni precedenti ci condannerebbe a un arretramento ancora più netto nel novero dei paesi avanzati. E' necessario muoversi nella prospettiva di una ricostruzione della struttura economica del Paese».
Sugli immigrati, poi, Draghi ha sottolineato che grazie alla disponibilità del lavoro straniero il Paese ha una «risorsa, potenzialmente di grande rilevanza per la nostra economia». Draghi, tuttavia, avverte: «potremo utilizzarla solo se saranno governati i gravi problemi che essa pone sotto il profilo della integrazione sociale e culturale».
La velocità di uscita dalla crisi dipende, comunque, «dal ripristino della piena funzionalità del mercato creditizio». Adesso, aggiunge il Governatore di Bankitalia, le banche italiane «devono affinare la loro capacità di selezionare il merito creditizio». «Le nostre banche - osserva Draghi - disponevano di solidi argini contro le conseguenze più distruttive della crisi: nella loro buona situazione patrimoniale, nella centralità del rapporto con i depositanti». Tuttavia i mesi che ci attendono, sottolinea il numero uno di via Nazionale «sono mesi cruciali, in cui si decide la sorte di molte aziende produttive. La stabilità degli intermediari finanziari deve potersi coniugare con il lungimirante sostegno a quelle aziende produttive che, pur illiquide, siano fondamentalmente solide».
Molte aziende, purtroppo, rischiano la sopravvivenza. Il Governatore della Banca d'Italia, sottolinea che si tratta di «mesi cruciali in cui si decide la sorte di molte aziende». «Non poche imprese (soprattutto quelle più esposte verso gli intermediari finanziari) che avevano avviato prima della crisi una promettente ristrutturazione, colte a metà del guado dal crollo della domanda - dice Draghi - potrebbero veder frustrato il loro sforzo di adeguamento organizzativo, tecnologico e di mercato, rischiano la stessa sopravvivenza». Secondo il Governatore «un deterioramento prolungato del mercato del lavoro potrebbe compromettere la ripresa dei consumi e depauperare il capitale umano».
Rispetto al tema della contrattazione collettiva, Draghi dice che non deve esserci alcun ripristino delle gabbie salariali, ma «gradi più elevati di decentramento e di flessibilità nella contrattazione», quindi un maggior peso della contrattazione di secondo livello.
«Non si tratta di imporre vincoli aggiuntivi al processo di determinazione dei salari con il ripristino delle cosiddette gabbie salariali, ma al contrario di conseguire gradi più elevati di decentramento e di flessibilità nella contrattazione. Le parti sociali - aggiunge - si sono progressivamente orientate in questo senso, da ultimo con l'accordo recente che prevede un maggior peso della contrattazione di secondo livello».
«Con la crisi i problemi di struttura della nostra economia si sono fatti più urgenti». È la convizione di Draghi che aggiunge: «un mero ritorno ai deboli ritmi di crescita degli anni precedenti ci condannerebbe a un arretramento ancora più netto nel novero dei paesi avanzati. E' necessario muoversi nella prospettiva di una ricostruzione della struttura economica del Paese».
Sugli immigrati, poi, Draghi ha sottolineato che grazie alla disponibilità del lavoro straniero il Paese ha una «risorsa, potenzialmente di grande rilevanza per la nostra economia». Draghi, tuttavia, avverte: «potremo utilizzarla solo se saranno governati i gravi problemi che essa pone sotto il profilo della integrazione sociale e culturale».
domenica 23 agosto 2009
RE/MAX CEO Dave Liniger Says Recession Is Over
By Ilyce Glink | Aug 18, 2009
In 1973, in the heart of the last worst recession, Dave and Gail Liniger started a small real estate company. They were frustrated with the way that agents did business and had this idea to start a different sort of real estate company, one that was “agent-centric.”
Today, RE/MAX is one of the big four, including Realogy-owned Century 21, Coldwell Banker and ERA. About 1,000 of their top brokerage firm owners came to Chicago for a few days for their annual meeting. Liniger told them life is going to look a lot better, very soon.
But he admitted in a press conference yesterday afternoon, that his company has seen “shrinkage,” even as the number of Realtors has fallen by hundreds of thousands. “Let’s face it,” he said. “There were a lot of lousy agents in the business.” Those that are left, he said, have seen their earnings fall by “35 to 40 percent.”
Liniger said 2008 was the “roughest year” for his agents. He expects 2009 to be slightly better and doesn’t expect a double-dip recession. It will be slow going for the next few years as inventory is absorbed, but ultimately, everything will be fine.
It’s the first time I’ve heard a Realtor sounding, well, optimistic in quite a while.
Liniger, a beefy guy with a wide smile, had plenty of other things to say to a small group of journalists who gathered at the Hyatt Regency, in Chicago. Among the highlights:
On the fight over health care in Washington, D.C.: “Everyone is so focused on health care at the moment. It’s crowding everything else out.” A spokesperson tole me RE/MAX just started offering a health insurance plan to the 28 percent of its agents who don’t have health insurance. Liniger told me the National Association of Realtors recognizes that a significant percentage of its members don’t have health care of any sort and they will be offering a similar health plan soon.
On the $8,000 first time home buyer tax credit: “From the folks we’ve talked to, it looks like there is support for an extension of the $8,000 tax credit, but not an expansion,” he said, adding, “Personally, I’m in favor of a $15,000 tax credit for all home buyers.” Liniger said that he believes Congress will act after the August recess, but if they wait too long, “there will be a mad rush of home buyers in October” and November 30th, will be hell for anyone connected with real estate.
On Option ARMs and Alt A Mortgages: “The peak of failure for these loans will be September, 2010. It’s going to make foreclosures worse.” Liniger doesn’t see foreclosures getting better any time soon, and his economists see unemployment rising into double-digit territory. “Last month, unemployment ticked down an notch, but it was a fake thing. It will go up again,” he added.
On the next great housing cycle: “It’s going to start in two years, and will be good for 10 years,” Liniger said. “It’s going to be based on household creation and immigration.” The Echo Boom has 74 million people in it, and that will fuel a long-term boom.
In 1973, in the heart of the last worst recession, Dave and Gail Liniger started a small real estate company. They were frustrated with the way that agents did business and had this idea to start a different sort of real estate company, one that was “agent-centric.”
Today, RE/MAX is one of the big four, including Realogy-owned Century 21, Coldwell Banker and ERA. About 1,000 of their top brokerage firm owners came to Chicago for a few days for their annual meeting. Liniger told them life is going to look a lot better, very soon.
But he admitted in a press conference yesterday afternoon, that his company has seen “shrinkage,” even as the number of Realtors has fallen by hundreds of thousands. “Let’s face it,” he said. “There were a lot of lousy agents in the business.” Those that are left, he said, have seen their earnings fall by “35 to 40 percent.”
Liniger said 2008 was the “roughest year” for his agents. He expects 2009 to be slightly better and doesn’t expect a double-dip recession. It will be slow going for the next few years as inventory is absorbed, but ultimately, everything will be fine.
It’s the first time I’ve heard a Realtor sounding, well, optimistic in quite a while.
Liniger, a beefy guy with a wide smile, had plenty of other things to say to a small group of journalists who gathered at the Hyatt Regency, in Chicago. Among the highlights:
On the fight over health care in Washington, D.C.: “Everyone is so focused on health care at the moment. It’s crowding everything else out.” A spokesperson tole me RE/MAX just started offering a health insurance plan to the 28 percent of its agents who don’t have health insurance. Liniger told me the National Association of Realtors recognizes that a significant percentage of its members don’t have health care of any sort and they will be offering a similar health plan soon.
On the $8,000 first time home buyer tax credit: “From the folks we’ve talked to, it looks like there is support for an extension of the $8,000 tax credit, but not an expansion,” he said, adding, “Personally, I’m in favor of a $15,000 tax credit for all home buyers.” Liniger said that he believes Congress will act after the August recess, but if they wait too long, “there will be a mad rush of home buyers in October” and November 30th, will be hell for anyone connected with real estate.
On Option ARMs and Alt A Mortgages: “The peak of failure for these loans will be September, 2010. It’s going to make foreclosures worse.” Liniger doesn’t see foreclosures getting better any time soon, and his economists see unemployment rising into double-digit territory. “Last month, unemployment ticked down an notch, but it was a fake thing. It will go up again,” he added.
On the next great housing cycle: “It’s going to start in two years, and will be good for 10 years,” Liniger said. “It’s going to be based on household creation and immigration.” The Echo Boom has 74 million people in it, and that will fuel a long-term boom.
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