martedì 29 settembre 2009
Il risparmio energetico dà valore al mattone
Impianti di casa al centro dell'attenzione del legislatore: ma il mercato risponde bene e per i proprietari che si impegnano sul risparmio energetico il prezzo al metro quadrato può salire anche di parecchio, fino a 450 euro per chi parte dalla classe energetica E, la più diffusa, e raggiunge la A. E sulla sicurezza degli impianti arriva un nuovo importante chiarimento del ministero dello Sviluppo: per i nuovi allacciamenti e i subentri non occorre presentare la dichiarazione di conformità.
Sequestrata la casa donata alla moglie
Contenzioso. Se il coniuge è debitore
Sergio Trovato Può costare cara la donazione tra coniugi se c'è di mezzo il Fisco. È soggetto a sequestro l'immobile donato alla moglie da un imprenditore che non ha pagato i debiti fiscali, se lo scopo è sottrarre il bene all'azione esecutiva. Anche la moglie risponde del reato di sottrazione fraudolenta dei beni al pagamento delle imposte. Lo ha stabilito la sentenza n. 36838 del 22 settembre 2009 della terza sezione penale della Cassazione. Il giudice delle indagini preliminari di S. Maria Capua Vetere aveva disposto il sequestro dell'immobile donato da un contribuente alla moglie. Si presumeva che l'operazione fosse stata posta in essere per evitare che il bene venisse sottoposto all'esecuzione forzata. Nei primi mesi del 2007, infatti, erano state notificate le cartelle per mancato pagamento di Irpef, Iva e Irap e il 31 maggio dello stesso anno era stato donato l'immobile. L'interessato contestava la mancanza di dolo nella scelta di donare l'immobile al proprio coniuge e la regolarità della procedura di notifica delle cartelle. Donazione fittizia Per i giudici di piazza Cavour, la donazione era stata «fittiziamente effettuata all'unico scopo di eludere l'assoggettamento del bene alle azioni erariali». «L'apparente trasferimento dell'immobile» ha portato il contribuente a commettere il reato di fraudolenta evasione fiscale, al quale ha concorso anche la moglie. L'articolo 11 del decreto legislativo 74/2000 prevede la sanzione della reclusione da sei mesi a quattro anni per chiunque, al fine di sottrarsi al pagamento di imposte sui redditi, Iva, interessi e sanzioni amministrative per un ammontare complessivo superiore a cento milioni delle vecchie lire, alieni simulatamente o compia altri atti fraudolenti su propri o altrui beni idonei a rendere, in tutto o in parte, inefficace la procedura di riscossione coattiva. La notifica delle cartelle È stato accertato che gli atti erano stati notificati al debitore tributario mediante affissione all'albo comunale. La cartella va infatti notificata dagli ufficiali della riscossione o da altri soggetti abilitati dal concessionario. Può essere spedita anche mediante raccomandata con avviso di ricevimento; si considera perfezionata il giorno in cui l'atto è sottoscritto. Se la cartella viene consegnata nelle mani proprie del destinatario, di persone di famiglia o addette alla casa, all'ufficio o all'azienda, non è neppure richiesta la sottoscrizione dell'originale. Quando nel luogo in cui deve eseguirsi la notifica non vi è abitazione, ufficio o azienda del destinatario, l'avviso del deposito si affigge nell'albo del comune e, ai fini della decorrenza del termine per ricorrere, si intende perfezionata nel giorno successivo a quello di affissione. Per gli atti emanati dal Fisco, la Cassazione (sentenza 17064/06) ha affermato che, se il contribuente è irreperibile, la notifica è ritualmente eseguita con l'affissione dell'avviso nell'albo comunale. E non è necessaria la spedizione della raccomandata con avviso di ricevimento (articolo 140 del Codice di procedura civile). Il Fisco non deve fare ulteriori ricerche anagrafiche. L'affissione all'albo costituisce adempimento necessario e sufficiente per la legittimità del procedimento.
il sole 24 ore
Giovedí 24 Settembre 2009
Sergio Trovato Può costare cara la donazione tra coniugi se c'è di mezzo il Fisco. È soggetto a sequestro l'immobile donato alla moglie da un imprenditore che non ha pagato i debiti fiscali, se lo scopo è sottrarre il bene all'azione esecutiva. Anche la moglie risponde del reato di sottrazione fraudolenta dei beni al pagamento delle imposte. Lo ha stabilito la sentenza n. 36838 del 22 settembre 2009 della terza sezione penale della Cassazione. Il giudice delle indagini preliminari di S. Maria Capua Vetere aveva disposto il sequestro dell'immobile donato da un contribuente alla moglie. Si presumeva che l'operazione fosse stata posta in essere per evitare che il bene venisse sottoposto all'esecuzione forzata. Nei primi mesi del 2007, infatti, erano state notificate le cartelle per mancato pagamento di Irpef, Iva e Irap e il 31 maggio dello stesso anno era stato donato l'immobile. L'interessato contestava la mancanza di dolo nella scelta di donare l'immobile al proprio coniuge e la regolarità della procedura di notifica delle cartelle. Donazione fittizia Per i giudici di piazza Cavour, la donazione era stata «fittiziamente effettuata all'unico scopo di eludere l'assoggettamento del bene alle azioni erariali». «L'apparente trasferimento dell'immobile» ha portato il contribuente a commettere il reato di fraudolenta evasione fiscale, al quale ha concorso anche la moglie. L'articolo 11 del decreto legislativo 74/2000 prevede la sanzione della reclusione da sei mesi a quattro anni per chiunque, al fine di sottrarsi al pagamento di imposte sui redditi, Iva, interessi e sanzioni amministrative per un ammontare complessivo superiore a cento milioni delle vecchie lire, alieni simulatamente o compia altri atti fraudolenti su propri o altrui beni idonei a rendere, in tutto o in parte, inefficace la procedura di riscossione coattiva. La notifica delle cartelle È stato accertato che gli atti erano stati notificati al debitore tributario mediante affissione all'albo comunale. La cartella va infatti notificata dagli ufficiali della riscossione o da altri soggetti abilitati dal concessionario. Può essere spedita anche mediante raccomandata con avviso di ricevimento; si considera perfezionata il giorno in cui l'atto è sottoscritto. Se la cartella viene consegnata nelle mani proprie del destinatario, di persone di famiglia o addette alla casa, all'ufficio o all'azienda, non è neppure richiesta la sottoscrizione dell'originale. Quando nel luogo in cui deve eseguirsi la notifica non vi è abitazione, ufficio o azienda del destinatario, l'avviso del deposito si affigge nell'albo del comune e, ai fini della decorrenza del termine per ricorrere, si intende perfezionata nel giorno successivo a quello di affissione. Per gli atti emanati dal Fisco, la Cassazione (sentenza 17064/06) ha affermato che, se il contribuente è irreperibile, la notifica è ritualmente eseguita con l'affissione dell'avviso nell'albo comunale. E non è necessaria la spedizione della raccomandata con avviso di ricevimento (articolo 140 del Codice di procedura civile). Il Fisco non deve fare ulteriori ricerche anagrafiche. L'affissione all'albo costituisce adempimento necessario e sufficiente per la legittimità del procedimento.
il sole 24 ore
Giovedí 24 Settembre 2009
capitali all'estero - LO SCREENING SUI PATRIMONI
il sole 24 ore
L'occasione dello scudo per le case oltre confine
Marco Bellinazzo Benedetto Santacroce Lo scudo fiscale si allarga alle case all'estero. Per gli immobili che gli italiani detengono oltralpe, la chance di aderire alla regolarizzazione, fino a oggi, non è stata così scontata. Anzi, per certi aspetti, "a legislazione vigente", rappresenta un rebus di difficile soluzione. Prima di optare per lo scudo, infatti, è necessario effettuare uno screening sulla natura dell'immobile, sulla sua capacità di produrre reddito e, soprattutto, sulla legislazione dello Stato in cui è situato. Un'analisi che nelle precedenti edizioni della sanatoria ha limitato non poco il rientro di attività frutto di investimenti immobiliari realizzati all'estero. L'estensione allo scudo Lo scudo ter, invece, potrebbe estendersi alle case e agli altri tipi di costruzione detenuti fuori dall'Italia, a prescindere dal loro concreto utilizzo e anche se collocate in territori extraeuropei. I tecnici del ministero dell'Economia stanno riflettendo con attenzione su questa opportunità e proprio questo orientamento – in attesa che in Parlamento si completi l'iter del correttivo alle norme sullo scudo – potrebbe essere sposato dall'agenzia delle Entrate, nella versione definitiva della circolare attesa nei prossimi giorni. Circolare cui sarà allegata la lista bianca dei paesi extraUe "collaborativi", che assicurano un adeguato scambio di informazioni, per i quali sarà concessa la facoltà di regolarizzazione al pari di quelli comunitari. La lista che prenderà spunto dall'elenco degli Stati con cui Roma ha siglato convenzioni contro la doppia imposizione, includerà con ogni probabilità anche paesi come gli Stati Uniti in cui (complice il dollaro debole) negli ultimi due anni molti italiani hanno comprato appartamenti, "dimenticandosi" poi di denunciarli. Immobili e dichiarazione Finora per sanare l'acquisto irregolare di beni immobili si è posto invece il dilemma del cosiddetto quadro RW. In pratica, lo scudo è ammissibile solo nel caso in cui il contribuente abbia omesso di inserire in dichiarazione un'attività detenuta all'estero violando le regole sul monitoraggio fiscale. L'indicazione nel quadro RW (sezione II) è limitata alle attività estere suscettibili di produrre un reddito in Italia. In sostanza, non dovrebbero essere indicate in dichiarazione e, di conseguenza, non risulterebbero sanabili con lo scudo le posizioni di quei contribuenti che hanno all'estero attività che non producono redditi. Sul punto l'agenzia delle Entrate, con la circolare 9/E/2002, ha chiarito che devono essere sempre incluse nel quadro RW le attività che anche potenzialmente sono suscettibili di produrre in Italia redditi tassabili. La stessa circolare ha sottolineato che le attività finanziarie vanno sempre indicate nel quadro RW. Mentre sugli immobili l'Agenzia è stata finora più cauta, precisando che l'obbligo di dichiarazione va commisurato, anno per anno, alle loro modalità di fruizione e alla loro capacità di fornire un reddito effettivo. Verifiche in corso Pertanto per verificare se i titolari di immobili possono avvalersi dello scudo è necessario stabilire se, in relazione ai periodi d'imposta 2004-2008, gli immobili hanno prodotto una ricchezza tassabile in Italia. Di fatto, un immobile genera sempre un reddito tassabile quando è locato o quando dà luogo a una plusvalenza in caso di cessione. Quando invece è tenuto a disposizione del proprietario non sempre questa condizione sussiste. Dipende dalla legislazione dello Stato in cui l'immobile è situato. La verifica più difficile riguarda proprio l'individuazione del regime di tassazione esistente nello Stato in cui l'immobile si trova. Come si evince dalla tabella pubblicata qui accanto il regime di tassazione cambia da Stato a Stato e può mutare nel corso degli anni. Esistono, del resto, situazioni in cui gli Stati distinguono l'ipotesi in cui l'immobile sia tenuto a disposizione e abitato dal proprietario (non tassabili) dalle ipotesi in cui l'immobile sia solo a disposizione del proprietario che non lo abiti (tassabile). Si pensi al caso di Belgio e Spagna. L'evoluzione in atto La soluzione fin qui sostenuta dalle Entrate non convince più i tecnici e non sembra rispondere del tutto alla logica e al dettato delle regole che informano il monitoraggio fiscale. Si sta quindi valutando di equiparare l'immobile alle attività finanziarie, considerandolo sempre suscettibile di produrre un reddito tassabile. Questa scelta risponderebbe meglio – come sottolinea proprio lo studio elaborato "a legislazione vigente" dalla fondazione Telos dell'Ordine dei dottori commercialisti ed esperti contabili di Roma e curato da Norberto Arquilla, Giovanni Castellani e Antonio Fiorilli – allo stesso obiettivo del quadro RW di tracciare la consistenza del patrimonio detenuto all'estero. Per di più questa opzione fornirebbe al Fisco lo strumento per monitorare l'entità e le variazioni del patrimonio, tenendo conto anche delle informazioni che lo stesso quadro (sezione III) dà sui trasferimenti di denaro superiori a 10mila euro diretti a mantenere l'immobile stesso. © RIPRODUZIONE RISERVATA
Domenica 27 Settembre 2009
L'occasione dello scudo per le case oltre confine
Marco Bellinazzo Benedetto Santacroce Lo scudo fiscale si allarga alle case all'estero. Per gli immobili che gli italiani detengono oltralpe, la chance di aderire alla regolarizzazione, fino a oggi, non è stata così scontata. Anzi, per certi aspetti, "a legislazione vigente", rappresenta un rebus di difficile soluzione. Prima di optare per lo scudo, infatti, è necessario effettuare uno screening sulla natura dell'immobile, sulla sua capacità di produrre reddito e, soprattutto, sulla legislazione dello Stato in cui è situato. Un'analisi che nelle precedenti edizioni della sanatoria ha limitato non poco il rientro di attività frutto di investimenti immobiliari realizzati all'estero. L'estensione allo scudo Lo scudo ter, invece, potrebbe estendersi alle case e agli altri tipi di costruzione detenuti fuori dall'Italia, a prescindere dal loro concreto utilizzo e anche se collocate in territori extraeuropei. I tecnici del ministero dell'Economia stanno riflettendo con attenzione su questa opportunità e proprio questo orientamento – in attesa che in Parlamento si completi l'iter del correttivo alle norme sullo scudo – potrebbe essere sposato dall'agenzia delle Entrate, nella versione definitiva della circolare attesa nei prossimi giorni. Circolare cui sarà allegata la lista bianca dei paesi extraUe "collaborativi", che assicurano un adeguato scambio di informazioni, per i quali sarà concessa la facoltà di regolarizzazione al pari di quelli comunitari. La lista che prenderà spunto dall'elenco degli Stati con cui Roma ha siglato convenzioni contro la doppia imposizione, includerà con ogni probabilità anche paesi come gli Stati Uniti in cui (complice il dollaro debole) negli ultimi due anni molti italiani hanno comprato appartamenti, "dimenticandosi" poi di denunciarli. Immobili e dichiarazione Finora per sanare l'acquisto irregolare di beni immobili si è posto invece il dilemma del cosiddetto quadro RW. In pratica, lo scudo è ammissibile solo nel caso in cui il contribuente abbia omesso di inserire in dichiarazione un'attività detenuta all'estero violando le regole sul monitoraggio fiscale. L'indicazione nel quadro RW (sezione II) è limitata alle attività estere suscettibili di produrre un reddito in Italia. In sostanza, non dovrebbero essere indicate in dichiarazione e, di conseguenza, non risulterebbero sanabili con lo scudo le posizioni di quei contribuenti che hanno all'estero attività che non producono redditi. Sul punto l'agenzia delle Entrate, con la circolare 9/E/2002, ha chiarito che devono essere sempre incluse nel quadro RW le attività che anche potenzialmente sono suscettibili di produrre in Italia redditi tassabili. La stessa circolare ha sottolineato che le attività finanziarie vanno sempre indicate nel quadro RW. Mentre sugli immobili l'Agenzia è stata finora più cauta, precisando che l'obbligo di dichiarazione va commisurato, anno per anno, alle loro modalità di fruizione e alla loro capacità di fornire un reddito effettivo. Verifiche in corso Pertanto per verificare se i titolari di immobili possono avvalersi dello scudo è necessario stabilire se, in relazione ai periodi d'imposta 2004-2008, gli immobili hanno prodotto una ricchezza tassabile in Italia. Di fatto, un immobile genera sempre un reddito tassabile quando è locato o quando dà luogo a una plusvalenza in caso di cessione. Quando invece è tenuto a disposizione del proprietario non sempre questa condizione sussiste. Dipende dalla legislazione dello Stato in cui l'immobile è situato. La verifica più difficile riguarda proprio l'individuazione del regime di tassazione esistente nello Stato in cui l'immobile si trova. Come si evince dalla tabella pubblicata qui accanto il regime di tassazione cambia da Stato a Stato e può mutare nel corso degli anni. Esistono, del resto, situazioni in cui gli Stati distinguono l'ipotesi in cui l'immobile sia tenuto a disposizione e abitato dal proprietario (non tassabili) dalle ipotesi in cui l'immobile sia solo a disposizione del proprietario che non lo abiti (tassabile). Si pensi al caso di Belgio e Spagna. L'evoluzione in atto La soluzione fin qui sostenuta dalle Entrate non convince più i tecnici e non sembra rispondere del tutto alla logica e al dettato delle regole che informano il monitoraggio fiscale. Si sta quindi valutando di equiparare l'immobile alle attività finanziarie, considerandolo sempre suscettibile di produrre un reddito tassabile. Questa scelta risponderebbe meglio – come sottolinea proprio lo studio elaborato "a legislazione vigente" dalla fondazione Telos dell'Ordine dei dottori commercialisti ed esperti contabili di Roma e curato da Norberto Arquilla, Giovanni Castellani e Antonio Fiorilli – allo stesso obiettivo del quadro RW di tracciare la consistenza del patrimonio detenuto all'estero. Per di più questa opzione fornirebbe al Fisco lo strumento per monitorare l'entità e le variazioni del patrimonio, tenendo conto anche delle informazioni che lo stesso quadro (sezione III) dà sui trasferimenti di denaro superiori a 10mila euro diretti a mantenere l'immobile stesso. © RIPRODUZIONE RISERVATA
Domenica 27 Settembre 2009
In cortile parcheggi temporanei - Marxo Ramberti
IL SOLE 24 ORE
Sono molti gli edifici condominiali che posseggono cortili o aree aperte che potrebbero essere destinate a parcheggio. Se il regolamento di condominio non disciplina l'uso di tali aree – ponendo limiti o divieti all'occupazione degli spazi – non resta che ancorarsi all'articolo 1102 del Codice civile, che disciplina l'uso della cosa comune.
Il vincolo
In linea di principio, la presenza di aree comuni prive di regolamentazione o di destinazione d'uso già imposta (come, appunto, quella a parcheggio) non legittima un condomino a parcheggiarvi la propria auto, soprattutto per lunghi periodi: ciò è escluso proprio dall'articolo 1102, comma 1, del Codice civile, laddove dice che l'uso del bene comune non può alterarne la destinazione e non può impedire agli altri partecipanti di farne pari uso.
Dallo stesso articolo, però, non si può ricavare automaticamente un divieto assoluto di parcheggio temporaneo, se il regolamento non lo preclude esplicitamente. Ad esempio, per i giudici è possibile utilizzare lo spazio comune «a parcheggio temporaneo delle autovetture di condomini con le limitazioni previste per consentire l'accesso agli esercizi commerciali ed artigianali posti al piano terra dell'edificio condominiale» (Cassazione, sentenza n. 1547 del 2009).
Il parcheggio, però, deve rimanere temporaneo. Altrimenti, rilevano ancora i giudici, «la condotta del singolo condomino, che parcheggia per lunghi periodi di tempo la sua autovettura nel cortile condominiale, manifesta l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, ed è tale da configurarsi come occupazione stabile, abusiva, in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune» (Cassazione, sentenza 3640/2004). E quindi non è consentito.
Possibili delibere
In assenza di specifiche destinazioni o di divieti regolamentari, i condomini possono deliberare a maggioranza di destinare in tutto o in parte le aree comuni a parcheggio auto, purché ci sia la possibilità per tutti i condomini (Cassazione, sentenza 10289/1998). Se lo spazio non basta per tutti, ci si può organizzare facendo i turni per l'uso del posto auto (Cassazione, 15460/2002). Oppure, quando non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i condomini, si può deliberare l'uso indiretto a maggioranza, ad esempio affittando il parcheggio a un condomino o a un terzo (Cassazione, sentenza 4131/2001).
La possibilità per l'assemblea condominiale di dettare regole in materia si giustifica in quanto queste aree restano sottoposte alla disciplina dell'uso e del godimento della cosa comune nell'ambito della vita interna del condominio. Di conseguenza, le eventuali successive modifiche di destinazione di uso si configurano come "innovazioni" e potranno essere deliberate in assemblea ai sensi degli articoli 1120 e 1136, comma 5, del Codice civile (vale a dire, con un numero di voti tale da rappresentare la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio).
Innovazione vietata
Un'area condominiale adibita a parcheggio può essere utilizzata dai condomini anche per parcheggiare roulotte, se il regolamento condominiale non prevede particolari divieti o limitazioni. Si tratta, infatti, di un uso particolare delle cose comuni che non contrasta con la normale destinazione della cosa (Cassazione, sentenza 9649/1998).
Al contrario, costituisce innovazione vietata ai sensi dell'articolo 1120, comma 2, del Codice civile la delibera con cui il condominio assegna posti fissi nel cortile comune, anche per il solo parcheggio della seconda autovettura. Infatti, per i giudici, «tale delibera, da un lato, sottrae l'utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con "animo domini", della relativa proprietà a titolo di usucapione» (Cassazione, sentenza 1004/2004). A livello pratico, per assegnare in via esclusiva e nominativa posti di parcheggio nel cortile di proprietà comune, si renderebbe necessaria l'adesione di tutti i condomini.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
I criteri
Le regole da consultare
Per sapere se (e come) si può parcheggiare all'interno del cortile condominiale, la prima cosa da fare è consultare il regolamento condominiale, che può disciplinare la materia anche in modo dettagliato. Se il regolamento condominiale non dispone nulla e non offre indicazioni, valgono le regole contenute all'articolo 1102 del Codice civile.
La possibilità di uso «a tempo»
Anche quando il regolamento condominiale non regolamenta l'utilizzo del cortile, è possibile parcheggiarvi la propria auto. Non del tutto liberamente, tuttavia: in questo caso, infatti, i giudici precisano che il parcheggio deve avvenire in via «temporanea», altrimenti si vìolano le disposizioni contenute all'articolo 1102 del Codice civile.
Che cosa può decidere l'assemblea
In assenza di divieti o norme regolamentari, è l'assemblea di condominio ad avere la facoltà di deliberare di utilizzare come parcheggio le aree comuni dello stabile.
Qualora lo spazio non dovesse bastare per tutti i condomini, sarà possibile decidere di stabilire dei turni, oppure di assegnare i posti auto in locazione (a un condomino o a un terzo).
L'assegnazione in esclusiva
Secondo i giudici, l'assemblea condominiale non può assegnare posti fissi nel parcheggio comune per la seconda auto. Questa delibera, infatti, danneggia i condomini che non possiedono una seconda auto. Inoltre limiterebbe i diritti degli altri condomini, costituendo una «innovazione vietata».
6 aprile 2009
Sono molti gli edifici condominiali che posseggono cortili o aree aperte che potrebbero essere destinate a parcheggio. Se il regolamento di condominio non disciplina l'uso di tali aree – ponendo limiti o divieti all'occupazione degli spazi – non resta che ancorarsi all'articolo 1102 del Codice civile, che disciplina l'uso della cosa comune.
Il vincolo
In linea di principio, la presenza di aree comuni prive di regolamentazione o di destinazione d'uso già imposta (come, appunto, quella a parcheggio) non legittima un condomino a parcheggiarvi la propria auto, soprattutto per lunghi periodi: ciò è escluso proprio dall'articolo 1102, comma 1, del Codice civile, laddove dice che l'uso del bene comune non può alterarne la destinazione e non può impedire agli altri partecipanti di farne pari uso.
Dallo stesso articolo, però, non si può ricavare automaticamente un divieto assoluto di parcheggio temporaneo, se il regolamento non lo preclude esplicitamente. Ad esempio, per i giudici è possibile utilizzare lo spazio comune «a parcheggio temporaneo delle autovetture di condomini con le limitazioni previste per consentire l'accesso agli esercizi commerciali ed artigianali posti al piano terra dell'edificio condominiale» (Cassazione, sentenza n. 1547 del 2009).
Il parcheggio, però, deve rimanere temporaneo. Altrimenti, rilevano ancora i giudici, «la condotta del singolo condomino, che parcheggia per lunghi periodi di tempo la sua autovettura nel cortile condominiale, manifesta l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, ed è tale da configurarsi come occupazione stabile, abusiva, in quanto impedisce agli altri condomini di partecipare all'utilizzo dello spazio comune» (Cassazione, sentenza 3640/2004). E quindi non è consentito.
Possibili delibere
In assenza di specifiche destinazioni o di divieti regolamentari, i condomini possono deliberare a maggioranza di destinare in tutto o in parte le aree comuni a parcheggio auto, purché ci sia la possibilità per tutti i condomini (Cassazione, sentenza 10289/1998). Se lo spazio non basta per tutti, ci si può organizzare facendo i turni per l'uso del posto auto (Cassazione, 15460/2002). Oppure, quando non sia possibile l'uso diretto della cosa comune per tutti i condomini, si può deliberare l'uso indiretto a maggioranza, ad esempio affittando il parcheggio a un condomino o a un terzo (Cassazione, sentenza 4131/2001).
La possibilità per l'assemblea condominiale di dettare regole in materia si giustifica in quanto queste aree restano sottoposte alla disciplina dell'uso e del godimento della cosa comune nell'ambito della vita interna del condominio. Di conseguenza, le eventuali successive modifiche di destinazione di uso si configurano come "innovazioni" e potranno essere deliberate in assemblea ai sensi degli articoli 1120 e 1136, comma 5, del Codice civile (vale a dire, con un numero di voti tale da rappresentare la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio).
Innovazione vietata
Un'area condominiale adibita a parcheggio può essere utilizzata dai condomini anche per parcheggiare roulotte, se il regolamento condominiale non prevede particolari divieti o limitazioni. Si tratta, infatti, di un uso particolare delle cose comuni che non contrasta con la normale destinazione della cosa (Cassazione, sentenza 9649/1998).
Al contrario, costituisce innovazione vietata ai sensi dell'articolo 1120, comma 2, del Codice civile la delibera con cui il condominio assegna posti fissi nel cortile comune, anche per il solo parcheggio della seconda autovettura. Infatti, per i giudici, «tale delibera, da un lato, sottrae l'utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune con "animo domini", della relativa proprietà a titolo di usucapione» (Cassazione, sentenza 1004/2004). A livello pratico, per assegnare in via esclusiva e nominativa posti di parcheggio nel cortile di proprietà comune, si renderebbe necessaria l'adesione di tutti i condomini.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
I criteri
Le regole da consultare
Per sapere se (e come) si può parcheggiare all'interno del cortile condominiale, la prima cosa da fare è consultare il regolamento condominiale, che può disciplinare la materia anche in modo dettagliato. Se il regolamento condominiale non dispone nulla e non offre indicazioni, valgono le regole contenute all'articolo 1102 del Codice civile.
La possibilità di uso «a tempo»
Anche quando il regolamento condominiale non regolamenta l'utilizzo del cortile, è possibile parcheggiarvi la propria auto. Non del tutto liberamente, tuttavia: in questo caso, infatti, i giudici precisano che il parcheggio deve avvenire in via «temporanea», altrimenti si vìolano le disposizioni contenute all'articolo 1102 del Codice civile.
Che cosa può decidere l'assemblea
In assenza di divieti o norme regolamentari, è l'assemblea di condominio ad avere la facoltà di deliberare di utilizzare come parcheggio le aree comuni dello stabile.
Qualora lo spazio non dovesse bastare per tutti i condomini, sarà possibile decidere di stabilire dei turni, oppure di assegnare i posti auto in locazione (a un condomino o a un terzo).
L'assegnazione in esclusiva
Secondo i giudici, l'assemblea condominiale non può assegnare posti fissi nel parcheggio comune per la seconda auto. Questa delibera, infatti, danneggia i condomini che non possiedono una seconda auto. Inoltre limiterebbe i diritti degli altri condomini, costituendo una «innovazione vietata».
6 aprile 2009
Locazioni. Il nodo dell'aggiornamento - Canone in ribasso se l'Istat è negativo
Lunedí 28 Settembre 2009 il sole 24 ore
L'ultima volta era successo nel 1959. Ora, complice la crisi economica, a luglio di quest'anno l'Istat ha registrato un dato negativo del parametro usato per l'aggiornamento dei canoni di locazione (-0,1% su base annua). Ad agosto il dato è tornato positivo, e comunque, anche in caso di revisione al ribasso, le cifre in gioco sarebbero contenute (12 euro su un canone annuo di 12mila, che al 75% fanno 9 euro). Ma la questione sul piano teorico è interessante: cosa succederebbe se nell'arco dei 12 mesi il dato avesse il segno meno? Vediamo. La disciplina delle locazioni prevede una netta distinzione: le locazioni abitative, regolate dalla legge 431/98, e quelle a uso diverso, disciplinate dalla legge 392/78 (articoli 27 e seguenti). Caratteri comuni sono: la libera originaria determinazione del canone e la sua l'immutabilità sostanziale, con la possibilità del solo aggiornamento. Per gli usi abitativi la legge 431/98 nulla dispone. In pratica è ammesso che le parti possano concordare l'aggiornamento del canone in corso di rapporto e i criteri di riferimento non sono più vincolati al solo dato Istat. Per le locazioni a uso diverso, invece, l'aggiornamento deve essere espressamente pattuito; è pari al 75% dell'Istat ed è subordinato alla richiesta. Tuttavia, dal 1° marzo 2009, l'articolo 41, comma 16-duodecies del Dl 207/08 ammette, in caso di durata della locazione superiore a quella minima di sei anni, l'eliminazione del vincolo del 75% del dato Istat. Quindi, se l'esclusione dell'applicazione in negativo è pattuita dalle parti, il problema non si pone. Se invece - ipotesi più frequente - c'è un generico accordo sull'aggiornamento, sembrerebbe doversi ritenere ammissibile, in via teorica, l'applicazione in negativo del dato Istat. Il concetto di aggiornamento, infatti, riguarda la modifica dell'importo a seguito del dato (positivo o negativo). E scatta solo dopo la richiesta, che tuttavia non è appannaggio del solo locatore. Va anche detto che non può valere l'escamotage di richiedere l'aggiornamento con riferimento a diversa mensilità diverse da quelle in cui l'Indice Istat è stato negativo, in quanto la decorrenza dell'aggiornamento è annuale con riferimento alla data di originaria stipula del contratto. In sostanza, dato che chiedere l'aggiornamento non è un obbligo, e che quello relativo al periodo luglio 2008 - luglio 2009 è il solo a registrare un segno meno, per il locatore il cui contratto faccia riferimento (direttamente o indirettamente) all'aggiornamento basato sul mese di luglio la scelta più opportuna è quella di "saltare" un anno. Omettendo cioè di chiedere l'aggiornamento quest'anno e attendendo il luglio del 2010, quando, con ogni probabilità, l'indice Istat tornerà con il segno positivo. Certo che, se l'inquilino volesse chiedere a sua volta l'aggiornamento, è difficile sostenere che il locatore possa rifiutarsi di abbassare il canone. Tuttavia, l'esiguità della diminuzione, per le locazioni abitative, sarebbe tale da rendere assurde sia l'azione dell'inquilino che l'opposizione del locatore. Certo, va considerato che all'epoca della legge 392 l'inflazione a due cifre aveva suggerito di limitare al 75% l'aggiornamento proprio per non renderlo troppo gravoso, nella convinzione che mai si sarebbe creato un fenomeno deflattivo. È quindi vero che i lavori parlamentari relativi alla legge 392/1978 non menzionano la possibilità di aggiornamento del canone al ribasso. Ma la nuova sulle locazioni, la 431/98, non contiene riferimenti al dato Istat, e quindi non risultano reperibili lavori parlamentari riferiti alla medesima norma che abbiano affrontato la questione. Per le locazioni a uso diverso, invece, a maggior ragione, i riferimenti ai lavori parlamentari si rivolgono pur sempre a un concetto di aggiornamento che non può essere considerato soltanto in senso positivo. E in questi casi, dati i canoni assai più elevati, gli effetti possono essere più ampi e forse tali da giustificare un contenzioso.
L'ultima volta era successo nel 1959. Ora, complice la crisi economica, a luglio di quest'anno l'Istat ha registrato un dato negativo del parametro usato per l'aggiornamento dei canoni di locazione (-0,1% su base annua). Ad agosto il dato è tornato positivo, e comunque, anche in caso di revisione al ribasso, le cifre in gioco sarebbero contenute (12 euro su un canone annuo di 12mila, che al 75% fanno 9 euro). Ma la questione sul piano teorico è interessante: cosa succederebbe se nell'arco dei 12 mesi il dato avesse il segno meno? Vediamo. La disciplina delle locazioni prevede una netta distinzione: le locazioni abitative, regolate dalla legge 431/98, e quelle a uso diverso, disciplinate dalla legge 392/78 (articoli 27 e seguenti). Caratteri comuni sono: la libera originaria determinazione del canone e la sua l'immutabilità sostanziale, con la possibilità del solo aggiornamento. Per gli usi abitativi la legge 431/98 nulla dispone. In pratica è ammesso che le parti possano concordare l'aggiornamento del canone in corso di rapporto e i criteri di riferimento non sono più vincolati al solo dato Istat. Per le locazioni a uso diverso, invece, l'aggiornamento deve essere espressamente pattuito; è pari al 75% dell'Istat ed è subordinato alla richiesta. Tuttavia, dal 1° marzo 2009, l'articolo 41, comma 16-duodecies del Dl 207/08 ammette, in caso di durata della locazione superiore a quella minima di sei anni, l'eliminazione del vincolo del 75% del dato Istat. Quindi, se l'esclusione dell'applicazione in negativo è pattuita dalle parti, il problema non si pone. Se invece - ipotesi più frequente - c'è un generico accordo sull'aggiornamento, sembrerebbe doversi ritenere ammissibile, in via teorica, l'applicazione in negativo del dato Istat. Il concetto di aggiornamento, infatti, riguarda la modifica dell'importo a seguito del dato (positivo o negativo). E scatta solo dopo la richiesta, che tuttavia non è appannaggio del solo locatore. Va anche detto che non può valere l'escamotage di richiedere l'aggiornamento con riferimento a diversa mensilità diverse da quelle in cui l'Indice Istat è stato negativo, in quanto la decorrenza dell'aggiornamento è annuale con riferimento alla data di originaria stipula del contratto. In sostanza, dato che chiedere l'aggiornamento non è un obbligo, e che quello relativo al periodo luglio 2008 - luglio 2009 è il solo a registrare un segno meno, per il locatore il cui contratto faccia riferimento (direttamente o indirettamente) all'aggiornamento basato sul mese di luglio la scelta più opportuna è quella di "saltare" un anno. Omettendo cioè di chiedere l'aggiornamento quest'anno e attendendo il luglio del 2010, quando, con ogni probabilità, l'indice Istat tornerà con il segno positivo. Certo che, se l'inquilino volesse chiedere a sua volta l'aggiornamento, è difficile sostenere che il locatore possa rifiutarsi di abbassare il canone. Tuttavia, l'esiguità della diminuzione, per le locazioni abitative, sarebbe tale da rendere assurde sia l'azione dell'inquilino che l'opposizione del locatore. Certo, va considerato che all'epoca della legge 392 l'inflazione a due cifre aveva suggerito di limitare al 75% l'aggiornamento proprio per non renderlo troppo gravoso, nella convinzione che mai si sarebbe creato un fenomeno deflattivo. È quindi vero che i lavori parlamentari relativi alla legge 392/1978 non menzionano la possibilità di aggiornamento del canone al ribasso. Ma la nuova sulle locazioni, la 431/98, non contiene riferimenti al dato Istat, e quindi non risultano reperibili lavori parlamentari riferiti alla medesima norma che abbiano affrontato la questione. Per le locazioni a uso diverso, invece, a maggior ragione, i riferimenti ai lavori parlamentari si rivolgono pur sempre a un concetto di aggiornamento che non può essere considerato soltanto in senso positivo. E in questi casi, dati i canoni assai più elevati, gli effetti possono essere più ampi e forse tali da giustificare un contenzioso.
sabato 26 settembre 2009
Mercato immobiliare - Marco Ramberti
mutuo vs affitto: oggi comprare conviene di più
la stampa, lunedì 21 sett 09
il mutuo è più conveniente dell’affitto. è quanto emerge dall’ultima indagine di mutuionline, che ha confrontato il costo dell’affitto con quello dell’acquisto di un immobile nella periferia di roma e di milano, ipotizzando un mutuo al 100% o all’80%, con diverse soluzioni di tasso e di durata. per fare un esempio, a milano l’affitto di un immobile valutato 106.000 euro costerebbe 700 euro/mese, mentre la rata di un mutuo al 100% andrebbe da un minimo di 404 euro per un variabile a 30 anni, fino a un massimo di 723 euro per un fisso a 20 anni. a parte la convenienza della rata rispetto al canone, il mutuo consente di accedere alla proprietà dell’immobile, mentre invece l’affitto è una spesa pura a fronte della quale la famiglia non accumula alcun valore
con idealista.it la ricerca di immobili approda sul cellulare
idealista.it, lunedì 21 sett 09
consultare gli annunci di case sul proprio telefonino quando si è in giro per la città? adesso è facile grazie all'applicazione per iphone di idealista.it scaricabile gratuitamente dall’apple store. una novità assoluta per l’italia destinata a fare tendenza
come funziona? l’applicazione rileva la presenza degli immobili presenti su idealista.it in un raggio di 4 km e presenta una lista di case ordinate in base alla prossimità geografica rispetto alla posizione dell’utente. una volta selezionato l’immobile, il software mostra in una schermata dell’iphone le caratteristiche dello stesso e le foto dell’annuncio. se l’utente lo desidera può contattare l’inserzionista chiamandolo o inviandogli una e-mail. l’applicazione consente anche di localizzare l’immobile su mappa e segnalare l’annuncio ad un amico. la nuova applicazione è progettata per l’iphone, ma funziona perfettamente anche per l’ipod touch
scarica l'applicazione dall'apple store. è gratis!
agevolazioni fiscali, più tempo per chi ristruttura casa
corriere della sera, mercoledì 23 sett 09
la nuova finanziaria ha prorogato al 2012 l’agevolazione fiscale concessa a chi ristruttura la propria abitazione. la detrazione irpef del 36%, applicabile a una spesa massima di 48mila euro, interessa i lavori di manutenzione straordinaria, gli interventi di ristrutturazione edilizia e le opere finalizzate all’abbattimento di barriere architettoniche, alla sicurezza domestica e al risparmio energetico. estesa di un anno anche la possibilità di ottenere l’incentivo sull’acquisto di una casa completamente ristrutturata da un’impresa edile, a condizione che i lavori siano ultimati entro il 31 dicembre 2012 e il rogito concluso entro il 30 giugno 2013. infine, viene prorogata di tre anni l’iva agevolata al 10% sui lavori di recupero edilizio
annunci immobiliari sul web, cosa non deve mancare per la casa in montagna
il sole 24 ore, sabato 19 sett 09
quali caratteristiche deve avere un annuncio immobiliare per una casa in montagna? innanzitutto, deve essere corredato da un buon numero di foto che ritraggano l’immobile e il panorama visibile dalla casa. non dovrebbero inoltre mancare informazioni come la distanza dagli impianti di risalita e dalle città più vicine, i collegamenti stradali, il tipo di riscaldamento, autonomo o centralizzato, la presenza di un box o di un posto auto al coperto. per le case vacanza, è meglio indicare anche il periodo di tempo minimo per cui si affitta l’immobile
mercato immobiliare di roma: tiene il centro, scende la periferia
la repubblica, sabato 19 sett 09
nel mercato immobiliare della capitale tengono le zone di prestigio, mentre scendono lievemente (-1,3%) i prezzi delle case in periferia. quanto alla domanda, secondo l’ultimo rapporto dell’ufficio studi gabetti, aggiornato al primo semestre 2009, aumentano le richieste per gli appartamenti nelle zone centrali, dove per vendere casa servono in media 6 mesi. le zone più ambite sono campo dei fiori, trastevere e trigoria, dove un’abitazione costa in media 3.200 euro/m2. perdono appeal le zone periferiche non servite da mezzi pubblici, dove la domanda è costituita soprattutto da famiglie monoreddito
pavia in controtendenza: prezzi su nel primo semestre 2009
il giorno.com, martedì 22 sett 09
nel primo semestre dell’anno i prezzi delle case sono scesi in tutte le città lombarde, mentre a pavia sono aumentati dello 0,9% rispetto alla seconda parte del 2008. l’ufficio studi tecnocasa rileva anche che il 77,9% delle transazioni ha riguardato l’acquisto dell’abitazione principale e il 22,1% è stato finalizzato all’investimento o all’acquisto della seconda casa. quanto al profilo degli acquirenti, il 71,5% ha un’età compresa tra 18 e 44 anni, il 64,5% ha un lavoro dipendente, il 17,4% è composto da imprenditori, liberi professionisti, dirigenti e commercianti, mentre il 10,1% sono pensionati. la domanda è orientata soprattutto verso trilocali (33,7%), bilocali (26,5%) e quadrilocali (21,5%), per un costo massimo compreso tra i 170mila e i 249mila euro (nel 24,6% dei casi). solo il 21,6% degli acquirenti può invece permettersi una spesa tra i 250mila e i 349mila euro
in lombardia un bonus da 1.500 euro per chi è in difficoltà con l’affitto
il giornale.it, giovedì 24 sett 09
i dati diffusi dal pirellone sono allarmanti: in lombardia sono 7.700 le aziende in serie difficoltà, 55mila i lavoratori in cassa integrazione, mentre il 57% dei disoccupati sono donne, il 40% ha meno di 24 anni e il 60% ha meno di 54 anni. la regione ha perciò stanziato un fondo affitti che prevede un bonus di 1.500 euro destinato a chi non riesce a pagare il canone mensile perché ha perso il lavoro o è stato messo in mobilità dall’azienda. le domande potranno essere presentate a partire dal 1° ottobre
immobiliare di qualità, parigi salva dal crollo dei prezzi
le figaro.fr, venerdì 18 sett 09
il gruppo barnes, società immobiliare francese, ha realizzato un’indagine sullo stato di salute del mattone di lusso nelle principali capitali mondiali. mentre il crollo dei prezzi ha colpito anche i mercati di mosca (-35% a settembre 2009 rispetto a un anno fa), madrid (-32%) e londra (-30%), il mattone di lusso parigino ha subito un calo delle quotazioni più contenuto (-10-15%). secondo barnes, inoltre, nella capitale francese i prezzi hanno iniziato a stabilizzarsi a partire da giugno di quest’anno e sono compresi tra 8mila-10mila euro/m2 per gli immobili di qualità, tra 14mila-18mila euro/m2 per i beni di lusso. nelle zone più ambite del centro, una casa di 138 m2 con giardino può costare fino a 1,5 milioni di euro
first-time buyers in difficoltà: pochi i mutui al 90%
guardian.co.uk, martedì 22 sett 09
i prezzi degli immobili britannici sono crollati negli ultimi due anni e questo dovrebbe avvantaggiare chi acquista casa per la prima volta, tipicamente giovani che, in quanto tali, dispongono di poca liquidità. ma i first-time buyers inglesi si trovano alle prese con un altro problema: la difficoltà di trovare prestiti che coprano almeno il 90% del valore dell’immobile. secondo la finanziaria moneyfact, infatti, se a settembre 2007 sul mercato erano presenti almeno 674 prodotti al 90%, oggi la scelta si riduce a 101 prodotti, dei quali solo 87 accessibili ai first-time buyers
usa, nuovo aumento per mutui e quotazioni immobiliari
wall street journal.com, mercoledì 23 sett 09
usatoday.com, giovedì 24 sett 09
i dati diffusi dal governo statunitense confermano che a luglio i prezzi medi delle case sono aumentati (+0,3%) rispetto al mese precedente. in ripresa i mercati della costa occidentale, dell’alaska e delle hawaii (+1,6%). timidi aumenti anche negli stati atlantici (+1%), nelle regioni del sud-est (+0,6%), in nevada e in arizona (+0,3%). cresce inoltre il numero di mutui concessi: +12,8% nella settimana centrale di settembre rispetto a quella precedente, secondo la mortgage bankers association, che al contempo comunica l’ennesimo calo dei tassi di interesse, scesi al di sotto della soglia del 5%
caro-alloggi: fino a 700 euro per una singola
corriere della sera, giovedì 24 sett 09
secondo le rilevazioni di sunia, anche quest’anno il capoluogo lombardo si aggiudica il primato di città con alloggi più costosi: per una singola, si possono spendere fino a 700 euro/mese nelle zone di navigli, fiera e vittoria. la capitale si piazza al secondo posto, con canoni mensili che vanno da 300 a 400 euro per un posto letto e da 450 a 600 euro per una singola. tra le città del sud, napoli è la più cara, con una spesa massima di 650 euro per una camera. nelle piccole città universitarie come perugia, padova, urbino e parma, i prezzi per un posto letto vanno dai 150 euro di perugia ai 250 euro di urbino, mentre il costo massimo per una singola si paga a siena (500 euro/mese). all’aquila, infine, gli studenti hanno denunciato un aumento ingiustificato degli affitti, passati da 150-180 euro a 250 euro, con picchi di 400 euro, dopo il terremoto di aprile
i consigli degli esperti per investire nel mattone
il sole 24 ore, venerdì 18 sett 09
intervistati dal sole 24 ore, tecnocasa, gabetti, nomisma e scenari immobiliari ritengono che sia il momento giusto per investire nel mattone, ma occorre informarsi bene sul mercato cittadino e agire con cautela. il consiglio degli esperti è di investire su tagli piccoli, monolocali e bilocali, in zone ricche di servizi, in aree interessate da interventi di riqualificazione o in quartieri universitari. a milano, le zone di maggiore interesse sono quelle di citylife e di porta nuova, soggette a interventi importanti, le aree che saranno attraversate dalla nuova linea metropolitana mm4 lorenteggio - linate e le zone universitarie di bovisa e bicocca. a torino, in previsione dell’arrivo dell’alta velocità, si consiglia di investire nei quartieri vicini alle stazioni, come porta susa. per la capitale, gli esperti suggeriscono di puntare su quartieri emergenti come san lorenzo o il pigneto, sull’ostense e sull’area di trigoria, soggetta a rivalutazione
la stampa, lunedì 21 sett 09
il mutuo è più conveniente dell’affitto. è quanto emerge dall’ultima indagine di mutuionline, che ha confrontato il costo dell’affitto con quello dell’acquisto di un immobile nella periferia di roma e di milano, ipotizzando un mutuo al 100% o all’80%, con diverse soluzioni di tasso e di durata. per fare un esempio, a milano l’affitto di un immobile valutato 106.000 euro costerebbe 700 euro/mese, mentre la rata di un mutuo al 100% andrebbe da un minimo di 404 euro per un variabile a 30 anni, fino a un massimo di 723 euro per un fisso a 20 anni. a parte la convenienza della rata rispetto al canone, il mutuo consente di accedere alla proprietà dell’immobile, mentre invece l’affitto è una spesa pura a fronte della quale la famiglia non accumula alcun valore
con idealista.it la ricerca di immobili approda sul cellulare
idealista.it, lunedì 21 sett 09
consultare gli annunci di case sul proprio telefonino quando si è in giro per la città? adesso è facile grazie all'applicazione per iphone di idealista.it scaricabile gratuitamente dall’apple store. una novità assoluta per l’italia destinata a fare tendenza
come funziona? l’applicazione rileva la presenza degli immobili presenti su idealista.it in un raggio di 4 km e presenta una lista di case ordinate in base alla prossimità geografica rispetto alla posizione dell’utente. una volta selezionato l’immobile, il software mostra in una schermata dell’iphone le caratteristiche dello stesso e le foto dell’annuncio. se l’utente lo desidera può contattare l’inserzionista chiamandolo o inviandogli una e-mail. l’applicazione consente anche di localizzare l’immobile su mappa e segnalare l’annuncio ad un amico. la nuova applicazione è progettata per l’iphone, ma funziona perfettamente anche per l’ipod touch
scarica l'applicazione dall'apple store. è gratis!
agevolazioni fiscali, più tempo per chi ristruttura casa
corriere della sera, mercoledì 23 sett 09
la nuova finanziaria ha prorogato al 2012 l’agevolazione fiscale concessa a chi ristruttura la propria abitazione. la detrazione irpef del 36%, applicabile a una spesa massima di 48mila euro, interessa i lavori di manutenzione straordinaria, gli interventi di ristrutturazione edilizia e le opere finalizzate all’abbattimento di barriere architettoniche, alla sicurezza domestica e al risparmio energetico. estesa di un anno anche la possibilità di ottenere l’incentivo sull’acquisto di una casa completamente ristrutturata da un’impresa edile, a condizione che i lavori siano ultimati entro il 31 dicembre 2012 e il rogito concluso entro il 30 giugno 2013. infine, viene prorogata di tre anni l’iva agevolata al 10% sui lavori di recupero edilizio
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il sole 24 ore, sabato 19 sett 09
quali caratteristiche deve avere un annuncio immobiliare per una casa in montagna? innanzitutto, deve essere corredato da un buon numero di foto che ritraggano l’immobile e il panorama visibile dalla casa. non dovrebbero inoltre mancare informazioni come la distanza dagli impianti di risalita e dalle città più vicine, i collegamenti stradali, il tipo di riscaldamento, autonomo o centralizzato, la presenza di un box o di un posto auto al coperto. per le case vacanza, è meglio indicare anche il periodo di tempo minimo per cui si affitta l’immobile
mercato immobiliare di roma: tiene il centro, scende la periferia
la repubblica, sabato 19 sett 09
nel mercato immobiliare della capitale tengono le zone di prestigio, mentre scendono lievemente (-1,3%) i prezzi delle case in periferia. quanto alla domanda, secondo l’ultimo rapporto dell’ufficio studi gabetti, aggiornato al primo semestre 2009, aumentano le richieste per gli appartamenti nelle zone centrali, dove per vendere casa servono in media 6 mesi. le zone più ambite sono campo dei fiori, trastevere e trigoria, dove un’abitazione costa in media 3.200 euro/m2. perdono appeal le zone periferiche non servite da mezzi pubblici, dove la domanda è costituita soprattutto da famiglie monoreddito
pavia in controtendenza: prezzi su nel primo semestre 2009
il giorno.com, martedì 22 sett 09
nel primo semestre dell’anno i prezzi delle case sono scesi in tutte le città lombarde, mentre a pavia sono aumentati dello 0,9% rispetto alla seconda parte del 2008. l’ufficio studi tecnocasa rileva anche che il 77,9% delle transazioni ha riguardato l’acquisto dell’abitazione principale e il 22,1% è stato finalizzato all’investimento o all’acquisto della seconda casa. quanto al profilo degli acquirenti, il 71,5% ha un’età compresa tra 18 e 44 anni, il 64,5% ha un lavoro dipendente, il 17,4% è composto da imprenditori, liberi professionisti, dirigenti e commercianti, mentre il 10,1% sono pensionati. la domanda è orientata soprattutto verso trilocali (33,7%), bilocali (26,5%) e quadrilocali (21,5%), per un costo massimo compreso tra i 170mila e i 249mila euro (nel 24,6% dei casi). solo il 21,6% degli acquirenti può invece permettersi una spesa tra i 250mila e i 349mila euro
in lombardia un bonus da 1.500 euro per chi è in difficoltà con l’affitto
il giornale.it, giovedì 24 sett 09
i dati diffusi dal pirellone sono allarmanti: in lombardia sono 7.700 le aziende in serie difficoltà, 55mila i lavoratori in cassa integrazione, mentre il 57% dei disoccupati sono donne, il 40% ha meno di 24 anni e il 60% ha meno di 54 anni. la regione ha perciò stanziato un fondo affitti che prevede un bonus di 1.500 euro destinato a chi non riesce a pagare il canone mensile perché ha perso il lavoro o è stato messo in mobilità dall’azienda. le domande potranno essere presentate a partire dal 1° ottobre
immobiliare di qualità, parigi salva dal crollo dei prezzi
le figaro.fr, venerdì 18 sett 09
il gruppo barnes, società immobiliare francese, ha realizzato un’indagine sullo stato di salute del mattone di lusso nelle principali capitali mondiali. mentre il crollo dei prezzi ha colpito anche i mercati di mosca (-35% a settembre 2009 rispetto a un anno fa), madrid (-32%) e londra (-30%), il mattone di lusso parigino ha subito un calo delle quotazioni più contenuto (-10-15%). secondo barnes, inoltre, nella capitale francese i prezzi hanno iniziato a stabilizzarsi a partire da giugno di quest’anno e sono compresi tra 8mila-10mila euro/m2 per gli immobili di qualità, tra 14mila-18mila euro/m2 per i beni di lusso. nelle zone più ambite del centro, una casa di 138 m2 con giardino può costare fino a 1,5 milioni di euro
first-time buyers in difficoltà: pochi i mutui al 90%
guardian.co.uk, martedì 22 sett 09
i prezzi degli immobili britannici sono crollati negli ultimi due anni e questo dovrebbe avvantaggiare chi acquista casa per la prima volta, tipicamente giovani che, in quanto tali, dispongono di poca liquidità. ma i first-time buyers inglesi si trovano alle prese con un altro problema: la difficoltà di trovare prestiti che coprano almeno il 90% del valore dell’immobile. secondo la finanziaria moneyfact, infatti, se a settembre 2007 sul mercato erano presenti almeno 674 prodotti al 90%, oggi la scelta si riduce a 101 prodotti, dei quali solo 87 accessibili ai first-time buyers
usa, nuovo aumento per mutui e quotazioni immobiliari
wall street journal.com, mercoledì 23 sett 09
usatoday.com, giovedì 24 sett 09
i dati diffusi dal governo statunitense confermano che a luglio i prezzi medi delle case sono aumentati (+0,3%) rispetto al mese precedente. in ripresa i mercati della costa occidentale, dell’alaska e delle hawaii (+1,6%). timidi aumenti anche negli stati atlantici (+1%), nelle regioni del sud-est (+0,6%), in nevada e in arizona (+0,3%). cresce inoltre il numero di mutui concessi: +12,8% nella settimana centrale di settembre rispetto a quella precedente, secondo la mortgage bankers association, che al contempo comunica l’ennesimo calo dei tassi di interesse, scesi al di sotto della soglia del 5%
caro-alloggi: fino a 700 euro per una singola
corriere della sera, giovedì 24 sett 09
secondo le rilevazioni di sunia, anche quest’anno il capoluogo lombardo si aggiudica il primato di città con alloggi più costosi: per una singola, si possono spendere fino a 700 euro/mese nelle zone di navigli, fiera e vittoria. la capitale si piazza al secondo posto, con canoni mensili che vanno da 300 a 400 euro per un posto letto e da 450 a 600 euro per una singola. tra le città del sud, napoli è la più cara, con una spesa massima di 650 euro per una camera. nelle piccole città universitarie come perugia, padova, urbino e parma, i prezzi per un posto letto vanno dai 150 euro di perugia ai 250 euro di urbino, mentre il costo massimo per una singola si paga a siena (500 euro/mese). all’aquila, infine, gli studenti hanno denunciato un aumento ingiustificato degli affitti, passati da 150-180 euro a 250 euro, con picchi di 400 euro, dopo il terremoto di aprile
i consigli degli esperti per investire nel mattone
il sole 24 ore, venerdì 18 sett 09
intervistati dal sole 24 ore, tecnocasa, gabetti, nomisma e scenari immobiliari ritengono che sia il momento giusto per investire nel mattone, ma occorre informarsi bene sul mercato cittadino e agire con cautela. il consiglio degli esperti è di investire su tagli piccoli, monolocali e bilocali, in zone ricche di servizi, in aree interessate da interventi di riqualificazione o in quartieri universitari. a milano, le zone di maggiore interesse sono quelle di citylife e di porta nuova, soggette a interventi importanti, le aree che saranno attraversate dalla nuova linea metropolitana mm4 lorenteggio - linate e le zone universitarie di bovisa e bicocca. a torino, in previsione dell’arrivo dell’alta velocità, si consiglia di investire nei quartieri vicini alle stazioni, come porta susa. per la capitale, gli esperti suggeriscono di puntare su quartieri emergenti come san lorenzo o il pigneto, sull’ostense e sull’area di trigoria, soggetta a rivalutazione
sabato 19 settembre 2009
bollettino di notizie immobiliari
venerdì 18 settembre 2009, anno tre, numero 87 27.427 sottoscrizioni
scenari immobiliari, l'italia meglio di altri paesi europei
la repubblica, sabato 12 sett 09
il gazzettino, sabato 12 sett 09
la crisi abbatte le quotazioni immobiliari in tutta europa, ma l'italia si salva dal crollo. secondo l'annuale rapporto di scenari immobiliari, il 2009 si chiuderà con una contrazione dei prezzi delle case italiane nell’ordine del 6,5%. meglio di noi solo la germania (-5%), mentre non c’è scampo per inghilterra (-25%), spagna (-20,3%) e francia (-9,5%). nel 2010, previste in ripresa le quotazioni francesi (+1,2%) e quelle tedesche (+1,5%), mentre continueranno i cali dei prezzi in spagna (-10,6%), inghilterra (-4,2%) e italia (-2,5%). quanto alle transazioni, scenari immobiliari prevede che a fine 2009 le compravendite effettuate in italia saranno 600mila, cioè il 15% in meno rispetto all’anno scorso
tre possibili scenari post-crisi
il sole 24 ore, sabato 12 sett 09
mario deaglio, docente di economia internazionale all'ateneo torinese, durante il forum di scenari immobiliari ha ipotizzato tre sviluppi futuri per la nostra economia. lo scenario più probabile (60% di probabilità che si avveri) vede la produzione in ripresa, un pil 2010 tra +0,5% e +1,5% e la stabilizzazione del sistema. un secondo scenario, meno probabile (20%), è caratterizzato da deflazione dei prezzi, tassi di interesse e disoccupazione in aumento e ristagno dell'economia. per l’ultimo scenario (anch'esso 20% di probabilità che si avveri), il professore ha parlato di una produzione in ripresa, con un pil 2010 tra +2% e +3,5%, e un’inflazione che nel biennio 2010-2011 potrebbe raggiungere punte del 5-7%
nella capitale è il momento di comprare
il tempo, martedì 15 sett 09
la recessione ha cambiato le carte in tavola. secondo una ricerca del gruppo immobiliare toscano ora a fare il prezzo degli immobili non sono più i venditori, ma gli acquirenti. accade a roma dove gli effetti della crisi si sono fatti sentire di più, con un calo delle compravendite del 7,8% rispetto allo scorso anno (la media nazionale è del 4,7%). secondo gli esperti sarebbe questo il momento migliore per comprare. tassi sui mutui ai minimi e venditori più disposti ad abbassare le pretese potrebbero far riprendere quota al mattone. per roberto carlino, patron di immobildream, "bot e titoli di stato non sono una valida alternativa", quindi la parola d'odine è investire
questa estate gli italiani sono tornati al variabile
milano finanza, sabato 12 sett 09
milano finanza, martedì 15 sett 09
il variabile conquista gli italiani. secondo l’ultimo rapporto di mutuionline, il 70% delle richieste avanzate alle banche nel primo semestre dell’anno aveva per oggetto mutui indicizzati al tasso euribor, anche se i prestiti a tasso variabile realmente concessi si sono fermati al 55,4%. l'importo medio elargito dalle banche è stato di 129 mila euro, soprattutto per durate superiori ai 20 anni. secondo invece un'inchiesta realizzata da bankitalia e tecnoborsa, nel periodo aprile – giugno è scesa la quota di acquisto di case effettuato attraverso un mutuo ipotecario (68,3% dal 70,4% del primo trimestre), così come il rapporto tra prestito erogato e valore dell'immobile (69,9% contro il 71% del periodo gennaio - marzo)
uk, in agosto le banche hanno chiuso per ferie
guardian.co.uk, venerdì 18 sett 09
in estate le banche britanniche erogano meno prestiti. secondo i dati diffusi dal cml, il consiglio degli istituti di credito britannici, ad agosto le banche hanno concesso mutui per un totale di 12,6 miliardi di sterline, il 13% in meno rispetto al mese di luglio e il 37% in meno rispetto alle cifre erogate un anno fa. il cml spiega tuttavia che, nonostante questo dato isolato, la concessione di prestiti finalizzati all’acquisto della casa si è stabilizzata nel corso dell’estate
nuove costruzioni, negli stati uniti prevista una ripresa
bloomberg.com, giovedì 17 sett 09
secondo i 74 esperti interpellati da bloomberg, è probabile che ad agosto le nuove costruzioni siano aumentate del 2,9% a un tasso annuale di 598.000 unità. allo stesso tempo, il team di esperti prevede che nel mese di agosto i permessi rilasciati siano aumentati, portando il tasso annuale di crescita a 583.000 (a luglio era fermo a 564.000)
tecnocasa, per la ripresa bisogna aspettare il 2011
avvenire, venerdì 18 sett 09
l'ufficio studi di tecnocasa conferma il calo delle quotazioni immobiliari a livello nazionale. nel primo semestre dell'anno, i prezzi delle case sono scesi del 2,7% nelle grandi città, del 2,8% nei capoluoghi di provincia e del 2,3% nei piccoli comuni. tra le prime, i cali maggiori sono stati rilevati a napoli (-3,8%), bologna (-3,4%) e palermo (-3%); appena meglio a torino (-2,3%), firenze (-1,9%) e milano (-1,7%). tecnocasa prevede che la flessione dei valori rallenterà nella seconda parte dell’anno e per tutto il 2010, ma si fermerà soltanto nel 2011. nel frattempo, la domanda è in ripresa e i tempi di trattativa si stanno stabilizzando attorno ai 4 mesi
affitti in controtendenza: in dieci anni su del 165%, secondo il sunia
il giorno, venerdì 18 sett 09
canoni di locazione nelle grandi città aumentati del 165% in soli dieci anni, secondo sunia. venezia il capoluogo più caro, con canoni medi di 1.430 euro/mese per un appartamento di 80 m2. a firenze e a milano si spendono in media 1.400 euro/mese, a roma 1.300 euro/mese. inferiori ai mille euro mensili le locazioni medie a napoli (950 euro/mese), genova (800 euro/mese), torino e verona (750 euro/mese), mentre le più economiche sono bari (640 euro/mese) e catania (630 euro/mese). all'aumento incontrollato degli affitti è connesso il fenomeno degli sfratti per morosità: nella sola città di roma, negli ultimi cinque anni sono stati emessi 31.111 provvedimenti di sfratto,di cui 19.273 per mancato pagamento del canone; nel solo 2008 i provvedimenti sono stati 7.574, di cui 4.879 per morosità
le grandi banche stringono i cordoni
il sole 24 ore, sabato 12 sett 09
stando all'inchiesta realizzata da plus 24 sull’erogazione di prestiti per l’acquisto della casa nel primo semestre dell'anno, i tagli maggiori sono stati operati da unicredit, che ha concesso mutui per 1,8 miliardi di euro, il 70% in meno rispetto allo stesso periodo del 2008. meno erogazioni anche da parte di unipol (0,29 miliardi di euro; -31%); intesa san paolo (8 miliardi di euro; -20%), che pure rappresenta il 32% dei 25 miliardi erogati a livello di sistema nel periodo; ing direct (0,8 miliardi di euro, -20%), ubi banca (1,49 miliardi di euro; -17%) e mps (3,02 miliardi di euro; -12%). aumentano invece i prestiti concessi da cariparma (1,01 miliardi di euro; +146%), barclays (1,42 miliardi di euro; +39%), banca popolare (1,48 miliardi di euro; +32%) e credem (0,49 miliardi di euro; +20%)
investimenti, gli italiani continuano a preferire il mattone
corriere della sera, lunedì 14 sett 09
il mattone è l'unico bene rifugio certo, mentre la preoccupazione maggiore è quella di perdere il lavoro. è quanto emerso dal sondaggio firmato tomorrow swg, che ha voluto tastare lo stato d’animo dei risparmiatori italiani a un anno esatto dall'inizio ufficiale della crisi. la perdita del posto di lavoro rimane il timore principale per la maggioranza degli intervistati, mentre solo il 13% dichiara di essere preoccupato per il mancato aumento dei salari. in relazione ai rispettivi risparmi, il 40% si definisce “preoccupato” o “molto preoccupato”, il 38% si dichiara “né tranquillo né preoccupato” e solo il 20% afferma di essere tranquillo. quanto alle forme di investimento, il 75% investirebbe in immobili
venerdì 18 settembre 2009, anno tre, numero 87 27.427 sottoscrizioni
scenari immobiliari, l'italia meglio di altri paesi europei
la repubblica, sabato 12 sett 09
il gazzettino, sabato 12 sett 09
la crisi abbatte le quotazioni immobiliari in tutta europa, ma l'italia si salva dal crollo. secondo l'annuale rapporto di scenari immobiliari, il 2009 si chiuderà con una contrazione dei prezzi delle case italiane nell’ordine del 6,5%. meglio di noi solo la germania (-5%), mentre non c’è scampo per inghilterra (-25%), spagna (-20,3%) e francia (-9,5%). nel 2010, previste in ripresa le quotazioni francesi (+1,2%) e quelle tedesche (+1,5%), mentre continueranno i cali dei prezzi in spagna (-10,6%), inghilterra (-4,2%) e italia (-2,5%). quanto alle transazioni, scenari immobiliari prevede che a fine 2009 le compravendite effettuate in italia saranno 600mila, cioè il 15% in meno rispetto all’anno scorso
tre possibili scenari post-crisi
il sole 24 ore, sabato 12 sett 09
mario deaglio, docente di economia internazionale all'ateneo torinese, durante il forum di scenari immobiliari ha ipotizzato tre sviluppi futuri per la nostra economia. lo scenario più probabile (60% di probabilità che si avveri) vede la produzione in ripresa, un pil 2010 tra +0,5% e +1,5% e la stabilizzazione del sistema. un secondo scenario, meno probabile (20%), è caratterizzato da deflazione dei prezzi, tassi di interesse e disoccupazione in aumento e ristagno dell'economia. per l’ultimo scenario (anch'esso 20% di probabilità che si avveri), il professore ha parlato di una produzione in ripresa, con un pil 2010 tra +2% e +3,5%, e un’inflazione che nel biennio 2010-2011 potrebbe raggiungere punte del 5-7%
nella capitale è il momento di comprare
il tempo, martedì 15 sett 09
la recessione ha cambiato le carte in tavola. secondo una ricerca del gruppo immobiliare toscano ora a fare il prezzo degli immobili non sono più i venditori, ma gli acquirenti. accade a roma dove gli effetti della crisi si sono fatti sentire di più, con un calo delle compravendite del 7,8% rispetto allo scorso anno (la media nazionale è del 4,7%). secondo gli esperti sarebbe questo il momento migliore per comprare. tassi sui mutui ai minimi e venditori più disposti ad abbassare le pretese potrebbero far riprendere quota al mattone. per roberto carlino, patron di immobildream, "bot e titoli di stato non sono una valida alternativa", quindi la parola d'odine è investire
questa estate gli italiani sono tornati al variabile
milano finanza, sabato 12 sett 09
milano finanza, martedì 15 sett 09
il variabile conquista gli italiani. secondo l’ultimo rapporto di mutuionline, il 70% delle richieste avanzate alle banche nel primo semestre dell’anno aveva per oggetto mutui indicizzati al tasso euribor, anche se i prestiti a tasso variabile realmente concessi si sono fermati al 55,4%. l'importo medio elargito dalle banche è stato di 129 mila euro, soprattutto per durate superiori ai 20 anni. secondo invece un'inchiesta realizzata da bankitalia e tecnoborsa, nel periodo aprile – giugno è scesa la quota di acquisto di case effettuato attraverso un mutuo ipotecario (68,3% dal 70,4% del primo trimestre), così come il rapporto tra prestito erogato e valore dell'immobile (69,9% contro il 71% del periodo gennaio - marzo)
uk, in agosto le banche hanno chiuso per ferie
guardian.co.uk, venerdì 18 sett 09
in estate le banche britanniche erogano meno prestiti. secondo i dati diffusi dal cml, il consiglio degli istituti di credito britannici, ad agosto le banche hanno concesso mutui per un totale di 12,6 miliardi di sterline, il 13% in meno rispetto al mese di luglio e il 37% in meno rispetto alle cifre erogate un anno fa. il cml spiega tuttavia che, nonostante questo dato isolato, la concessione di prestiti finalizzati all’acquisto della casa si è stabilizzata nel corso dell’estate
nuove costruzioni, negli stati uniti prevista una ripresa
bloomberg.com, giovedì 17 sett 09
secondo i 74 esperti interpellati da bloomberg, è probabile che ad agosto le nuove costruzioni siano aumentate del 2,9% a un tasso annuale di 598.000 unità. allo stesso tempo, il team di esperti prevede che nel mese di agosto i permessi rilasciati siano aumentati, portando il tasso annuale di crescita a 583.000 (a luglio era fermo a 564.000)
tecnocasa, per la ripresa bisogna aspettare il 2011
avvenire, venerdì 18 sett 09
l'ufficio studi di tecnocasa conferma il calo delle quotazioni immobiliari a livello nazionale. nel primo semestre dell'anno, i prezzi delle case sono scesi del 2,7% nelle grandi città, del 2,8% nei capoluoghi di provincia e del 2,3% nei piccoli comuni. tra le prime, i cali maggiori sono stati rilevati a napoli (-3,8%), bologna (-3,4%) e palermo (-3%); appena meglio a torino (-2,3%), firenze (-1,9%) e milano (-1,7%). tecnocasa prevede che la flessione dei valori rallenterà nella seconda parte dell’anno e per tutto il 2010, ma si fermerà soltanto nel 2011. nel frattempo, la domanda è in ripresa e i tempi di trattativa si stanno stabilizzando attorno ai 4 mesi
affitti in controtendenza: in dieci anni su del 165%, secondo il sunia
il giorno, venerdì 18 sett 09
canoni di locazione nelle grandi città aumentati del 165% in soli dieci anni, secondo sunia. venezia il capoluogo più caro, con canoni medi di 1.430 euro/mese per un appartamento di 80 m2. a firenze e a milano si spendono in media 1.400 euro/mese, a roma 1.300 euro/mese. inferiori ai mille euro mensili le locazioni medie a napoli (950 euro/mese), genova (800 euro/mese), torino e verona (750 euro/mese), mentre le più economiche sono bari (640 euro/mese) e catania (630 euro/mese). all'aumento incontrollato degli affitti è connesso il fenomeno degli sfratti per morosità: nella sola città di roma, negli ultimi cinque anni sono stati emessi 31.111 provvedimenti di sfratto,di cui 19.273 per mancato pagamento del canone; nel solo 2008 i provvedimenti sono stati 7.574, di cui 4.879 per morosità
le grandi banche stringono i cordoni
il sole 24 ore, sabato 12 sett 09
stando all'inchiesta realizzata da plus 24 sull’erogazione di prestiti per l’acquisto della casa nel primo semestre dell'anno, i tagli maggiori sono stati operati da unicredit, che ha concesso mutui per 1,8 miliardi di euro, il 70% in meno rispetto allo stesso periodo del 2008. meno erogazioni anche da parte di unipol (0,29 miliardi di euro; -31%); intesa san paolo (8 miliardi di euro; -20%), che pure rappresenta il 32% dei 25 miliardi erogati a livello di sistema nel periodo; ing direct (0,8 miliardi di euro, -20%), ubi banca (1,49 miliardi di euro; -17%) e mps (3,02 miliardi di euro; -12%). aumentano invece i prestiti concessi da cariparma (1,01 miliardi di euro; +146%), barclays (1,42 miliardi di euro; +39%), banca popolare (1,48 miliardi di euro; +32%) e credem (0,49 miliardi di euro; +20%)
investimenti, gli italiani continuano a preferire il mattone
corriere della sera, lunedì 14 sett 09
il mattone è l'unico bene rifugio certo, mentre la preoccupazione maggiore è quella di perdere il lavoro. è quanto emerso dal sondaggio firmato tomorrow swg, che ha voluto tastare lo stato d’animo dei risparmiatori italiani a un anno esatto dall'inizio ufficiale della crisi. la perdita del posto di lavoro rimane il timore principale per la maggioranza degli intervistati, mentre solo il 13% dichiara di essere preoccupato per il mancato aumento dei salari. in relazione ai rispettivi risparmi, il 40% si definisce “preoccupato” o “molto preoccupato”, il 38% si dichiara “né tranquillo né preoccupato” e solo il 20% afferma di essere tranquillo. quanto alle forme di investimento, il 75% investirebbe in immobili
mercoledì 16 settembre 2009
Il mondo dei servizi: investire in cultura e professionalità
A cura della Dott.ssa Erika Leonardi
Non è un approccio nuovo ma, purtroppo, è ancora disatteso: la qualità della nostra vita di tutti i giorni è indissolubilmente legata alla qualità dei servizi. Tuttavia non possiamo asserire che il livello medio della qualità dei nostri servizi sia adeguato. Non va sottovalutato l'aspetto economico: il settore dei servizi incide in modo consistente sul grado di competitività e sul tasso di occupazione. I numeri parlano chiaro: i servizi rappresentano circa il 60% del prodotto interno lordo. Ci troviamo in una situazione particolare: il trend è in crescita nonostante sia mancata una pianificazione e una preparazione adeguate. Dobbiamo riconoscere che altri Paesi hanno investito e coltivato una cultura per la gestione dei servizi. Da noi ancora sentiamo frasi, ad alti livelli, che lasciano senza parola: "Chi ha gestito un'azienda manifatturiera e vuole passare ad un'azienda di servizi, deve solo usare un po' di buon senso" …. oppure…."Se vogliamo dare un buon servizio dobbiamo noi "educare" il cliente." Queste frasi, per chi conosce i principi di service management, sono un'eresia. Mondo manifatturiero e mondo dei servizi hanno caratterizzazioni ben diverse, ma quell'espressione dà ad intendere che per un manager l'esperienza acquisita nei prodotti sia di livello superiore. Altra perplessità origina dalla dizione "buon senso" che ha la caratterizzazione di essere fortemente soggettiva. Eppure c'è chi ha formulato criteri di gestione del servizio: pensiamo a Richard Normann (1984). Inoltre l'uso del termine "educare" nei confronti del cliente non può che generare disagio: non evoca un atteggiamento paternalistico? Possiamo considerare la relazione azienda / cliente alla stessa stregua?
Le conseguenze di questo atteggiamento sono palesi: elevata quantità di sprechi, disaffezione del cliente, stress del personale, riduzione della produttività, calo dei guadagni, personale sottopagato, etc. E di altre voci la cui sommatoria si traduce in un unico tragico termine: insuccesso. E se non si corre ai ripari, c'è il rischio incombente di farci colonizzare da imprese straniere che sanno bene come gestire un servizio. La risposta è: prioritariamente cultura e professionalità.
Perché cultura? L'etimologia del termine evoca l'impegno a coltivare, che è il contrario di improvvisare, agire senza preparazione, eccedere in auto-indulgenza, completare in corso d'opera, ignorare rischi e perdite. Porta con sé valori e atteggiamenti. Riguarda il singolo come la collettività. Comporta la definizione e la diffusione di metodi e strumenti.
Perché professionalità? È inconcepibile che non ci sia attenzione alla delicatezza del ruolo di chi deve gestire la relazione con il cliente. Non tutti sono adatti ad assolvere questo compito, e non è solo una questione di predisposizione, ma anche di preparazione specifica, a livello organizzativo e relazionale.
Non ci vuole molto per mettere il mondo dei servizi nella giusta rotta. Basterebbe diffondere e far condividere quattro temi che conferiscono un'impronta di solidità a questo settore:
1.Il cliente ha un ruolo di co-attore. Il suo contributo partecipativo contribuisce al successo del servizio.
2.Il tempo è un bene prezioso. Il servizio nasce dalla interazione fra il soggetto erogatore e il cliente, ed entrambi mettono il gioco il loro tempo.
3.Le informazioni sono la materia prima. Il servizio, in quanto processo, si realizza grazie alla trasformazioni di informazioni scambiate fra il cliente e l'organizzazione, e fra le persone dell'organizzazione.
4.Gli sprechi si annidano in modo subdolo. Vanno individuati e rimossi: sono fonte di abbandono da parte del cliente e di riduzione del profitto dell''organizzazione.
L'esito di questo approccio? Aumento del livello di soddisfazione del cliente, della motivazione del personale e, grazie alla riduzione degli sprechi, maggiori profitti. E quindi …. migliore livello di qualità della vita.
La padronanza degli strumenti di gestione dei servizi è oggi un imperativo. Le motivazioni sono tante: quest'area ha un ruolo determinante nel PIL, rappresenta il motore per l'innovazione, rilancia la competitività, promuove lo sviluppo dell'occupazione.
Quando però…… la comunicazione che deve guidare il cliente è affidata al caso, … il tempo proprio e quello del cliente non vengono trattati come un bene prezioso, ma sprecati, … il passaggio delle informazioni, all'interno e verso il cliente, è confuso e contraddittorio, ... le misure vengono considerate un optional, ….si genera una situazione in cui le conseguenze maggiormente critiche sono a livello economico: i ricavi vengono sopraffatti dai costi interni.
Non è un approccio nuovo ma, purtroppo, è ancora disatteso: la qualità della nostra vita di tutti i giorni è indissolubilmente legata alla qualità dei servizi. Tuttavia non possiamo asserire che il livello medio della qualità dei nostri servizi sia adeguato. Non va sottovalutato l'aspetto economico: il settore dei servizi incide in modo consistente sul grado di competitività e sul tasso di occupazione. I numeri parlano chiaro: i servizi rappresentano circa il 60% del prodotto interno lordo. Ci troviamo in una situazione particolare: il trend è in crescita nonostante sia mancata una pianificazione e una preparazione adeguate. Dobbiamo riconoscere che altri Paesi hanno investito e coltivato una cultura per la gestione dei servizi. Da noi ancora sentiamo frasi, ad alti livelli, che lasciano senza parola: "Chi ha gestito un'azienda manifatturiera e vuole passare ad un'azienda di servizi, deve solo usare un po' di buon senso" …. oppure…."Se vogliamo dare un buon servizio dobbiamo noi "educare" il cliente." Queste frasi, per chi conosce i principi di service management, sono un'eresia. Mondo manifatturiero e mondo dei servizi hanno caratterizzazioni ben diverse, ma quell'espressione dà ad intendere che per un manager l'esperienza acquisita nei prodotti sia di livello superiore. Altra perplessità origina dalla dizione "buon senso" che ha la caratterizzazione di essere fortemente soggettiva. Eppure c'è chi ha formulato criteri di gestione del servizio: pensiamo a Richard Normann (1984). Inoltre l'uso del termine "educare" nei confronti del cliente non può che generare disagio: non evoca un atteggiamento paternalistico? Possiamo considerare la relazione azienda / cliente alla stessa stregua?
Le conseguenze di questo atteggiamento sono palesi: elevata quantità di sprechi, disaffezione del cliente, stress del personale, riduzione della produttività, calo dei guadagni, personale sottopagato, etc. E di altre voci la cui sommatoria si traduce in un unico tragico termine: insuccesso. E se non si corre ai ripari, c'è il rischio incombente di farci colonizzare da imprese straniere che sanno bene come gestire un servizio. La risposta è: prioritariamente cultura e professionalità.
Perché cultura? L'etimologia del termine evoca l'impegno a coltivare, che è il contrario di improvvisare, agire senza preparazione, eccedere in auto-indulgenza, completare in corso d'opera, ignorare rischi e perdite. Porta con sé valori e atteggiamenti. Riguarda il singolo come la collettività. Comporta la definizione e la diffusione di metodi e strumenti.
Perché professionalità? È inconcepibile che non ci sia attenzione alla delicatezza del ruolo di chi deve gestire la relazione con il cliente. Non tutti sono adatti ad assolvere questo compito, e non è solo una questione di predisposizione, ma anche di preparazione specifica, a livello organizzativo e relazionale.
Non ci vuole molto per mettere il mondo dei servizi nella giusta rotta. Basterebbe diffondere e far condividere quattro temi che conferiscono un'impronta di solidità a questo settore:
1.Il cliente ha un ruolo di co-attore. Il suo contributo partecipativo contribuisce al successo del servizio.
2.Il tempo è un bene prezioso. Il servizio nasce dalla interazione fra il soggetto erogatore e il cliente, ed entrambi mettono il gioco il loro tempo.
3.Le informazioni sono la materia prima. Il servizio, in quanto processo, si realizza grazie alla trasformazioni di informazioni scambiate fra il cliente e l'organizzazione, e fra le persone dell'organizzazione.
4.Gli sprechi si annidano in modo subdolo. Vanno individuati e rimossi: sono fonte di abbandono da parte del cliente e di riduzione del profitto dell''organizzazione.
L'esito di questo approccio? Aumento del livello di soddisfazione del cliente, della motivazione del personale e, grazie alla riduzione degli sprechi, maggiori profitti. E quindi …. migliore livello di qualità della vita.
La padronanza degli strumenti di gestione dei servizi è oggi un imperativo. Le motivazioni sono tante: quest'area ha un ruolo determinante nel PIL, rappresenta il motore per l'innovazione, rilancia la competitività, promuove lo sviluppo dell'occupazione.
Quando però…… la comunicazione che deve guidare il cliente è affidata al caso, … il tempo proprio e quello del cliente non vengono trattati come un bene prezioso, ma sprecati, … il passaggio delle informazioni, all'interno e verso il cliente, è confuso e contraddittorio, ... le misure vengono considerate un optional, ….si genera una situazione in cui le conseguenze maggiormente critiche sono a livello economico: i ricavi vengono sopraffatti dai costi interni.
BREVI Dal real estate
REMAX Il gruppo americano sbarca in Cina Presente in 67 Paesi con oltre 6.700 agenzie, la Remax International, specializzata nel settore del franchising immobiliare, sta preparando l'espansione del suo network in Cina, dove è sbarcato di recente con una sede a Pechino. Al momento sono in corso contatti con il governo cinese e l'obiettivo è di inaugurare nei prossimi sei-nove mesi 30 master franchises in tutto il Paese. Per quanto riguarda l'Italia (dove il gruppo è già presente con 189 uffici operativi) la strategia - come spiega il presidente per l'Italia Dario Castiglia - prevede il rafforzamento nelle aree in cui è già presente del Milanese e prossime aperture sono previste al Sud (Taranto in Puglia, Palermo e Catania in Sicilia, Salerno e Caserta in Campania). REAG Ecomag si espande in Francia e Spagna Ecomag, società controllata direttamente da Reag e specializzata nella consulenza globale nel settore ambientale, di igiene del lavoro e della sicurezza ha apertodue sedi rispettivamente in Francia e in Spagna. INAUGURAZIONI Sede avveniristica per la trevigiana Nice Sarà inaugurata sabato 26 maggio 2007 a Oderzo (Treviso) la nuova avveniristica sede di Nice, società italiana attiva nell'home automation e quotata alla Borsa italiana. La sede, progettata, da Carlo Dal Bo, ha una superficie complessiva di circa 18.000 mq. La sagoma del magazzino - che occupa 11mila metri quadrati - richiama un hangar mentre quella degli uffici - 7mila mq - un aeromobile o una chiglia di nave rovesciata, a seconda della prospettiva.
martedì 15 settembre 2009
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